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| 婚姻.遺產.勞動.公司.合同.債權.投資.金融.房產.建筑.交通.醫療.索賠.刑事辯護.行政.知識產權.海事.涉外 |
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| ·被拆遷房屋拆遷面積和性質的認定 委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質（包括用途，下同）和面積。 被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的，從其規定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。 對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機 ·房地產拆遷中的特殊情況 第一類是居民區中的街道工廠。該類房屋在市場上既無成交案例也無出租案例,無法采用市場比較法和收益法，而采用成本法評估，由于該類房屋的容積率較高，最后計算出的市場價格相對偏低，較難真實反映該類房屋的客觀市場價格。 第二類是居住用房作為辦公用途。如某估價對象為三層舊里房屋，居住在三層的居民，有合法的營業執照，并與當地物業公司簽訂過居改非的協議。如這樣的舊里作為居住房屋，拆遷評估有最底保護價及拆遷補貼;而按照非居住房屋評估,一般采用成本法 ·拆遷評估的完善 一、盡量使評估價接近公開市場價。 房屋征收應當采用“贖買”政策，由政府出資購買被征收房屋，之后拆遷房屋、騰出土地，故應按公開市場價補償;《城市房屋拆遷估價指導意見》11條亦明確規定：“拆遷估價的價值標準為公開市場價值”。公開市場價要素包括：賣出和買入完全出于自愿;具有適當磋商期，而不是急于出售或購買;賣買雙方可選擇最合適價款交易。但落實公開市場價幾乎不可能：房屋征收并非處于被征收人自愿，公共利益面前無法對抗;征收命令和法院判決生效后， ·拆遷評估價格的執行 拆遷評估價格執行不力的原因是多方面的，核心是利益矛盾問題，主要表現在拆遷主體(拆遷當事人雙方)之間以及拆遷單位與評估機構之間的利益矛盾。 一是被拆遷人對拆遷補償要求過高，難以協商。當前在拆遷補償問題上，被拆遷戶普遍期望值較高。在這些被拆遷人的過高要求面前，評估價格往往是形同虛設，無法執行。 二是拆遷人在補償問題上總想控制標準，降低成本。控制補償標準、降低拆遷成本、追求企業利潤，是拆遷單位(包括代辦拆遷單位)的運作目標。 ·拆遷評估的依據 拆遷評估是我們通常說的拆遷補償價格評估。 拆遷補償價格評估指的是在拆遷公告下發后，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法對拆遷區域內的房產進行價格評估確定的行為。 我國《國有土地上房屋征收與補償條例》中第三章第十九條規定：房屋征收評估辦法由國務院住建部制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。 2011年6月7日，我國住建部發布最新的《國有土地上房屋征收評估辦法》，標志著我國的拆遷征收評估已經做到與市場價同 >>更多... |
