一、盡量使評估價接近公開市場價。 　　房屋征收應(yīng)當(dāng)采用“贖買”政策，由政府出資購買被征收房屋，之后拆遷房屋、騰出土地，故應(yīng)按公開市場價補償;《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》11條亦明確規(guī)定：“拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值”。公開市場價要素包括：賣出和買入完全出于自愿;具有適當(dāng)磋商期，而不是急于出售或購買;賣買雙方可選擇最合適價款交易。但落實公開市場價幾乎不可能：房屋征收并非處于被征收人自愿，公共利益面前無法對抗;征收命令和法院判決生效后，被征收人必須在規(guī)定期限交出房屋，不能討價還價;被征收人不可能控制安置補償標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，無法選擇最合適出售價。如此特殊的交易條件和交易過程，再加以現(xiàn)行評估模式和評估方法存在諸多缺陷，很難形成公開市場和市場價格，故應(yīng)當(dāng)大力改革評估制度，盡量使評估價接近公開市場價，切實保障被征收人不因征收而降低先前生存條件。 　　二、評估模式應(yīng)當(dāng)市場化。 　　現(xiàn)行房屋拆遷評估分為兩種模式：按政府指導(dǎo)價評估和按市場比較法評估，北京和上海是兩種模式的典型代表。以貨幣補償為例，北京住宅的評估模式為：(基準(zhǔn)地價×容積率修正系數(shù)+基準(zhǔn)房價)×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價，基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價由政府制定并定期公布;上海住宅的評估模式為：采用市場比較法，以拆遷房屋相同或相似區(qū)域內(nèi)收集成交時間一般不超過6個月的充分房地產(chǎn)市場交易實例(包括房屋拆遷范圍內(nèi)的交易實例)，評估出房地產(chǎn)市場單價，貨幣補償金額根據(jù)被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價和被拆除房屋的建筑面積確定。對比可見，政府制定基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價明顯不合市場機制，不能準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場價，而且不能及時更新，如北京基準(zhǔn)地價1993年首次發(fā)布，直到2002年才修訂，該評估模式明顯與市場機制嚴(yán)重背離;而市場比較法評估模式與市場機制接軌，評估結(jié)論趨向于公開市場價，應(yīng)當(dāng)大力推廣。 　　三、引入多種評估方法。 　　房地產(chǎn)市場有比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、綜合評估等多種評估方法，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋具體情況采用相應(yīng)評估方法，《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》16條亦明確規(guī)定“拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因”。市場比較法的估價結(jié)論接近公開市場價，應(yīng)以盡量采用，但在估價時點近期沒有交易實例可比較的，應(yīng)當(dāng)采用其他方法。拆遷商業(yè)用房，北京支付一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費，上海采用收益法，房屋收益應(yīng)按照房屋的租金收益確定，兩地均采用“一刀切”方式處理，但商業(yè)用房至少可分為出租型、商業(yè)經(jīng)營型、生產(chǎn)型三種，其未來正常受益具有較大區(qū)別，故應(yīng)當(dāng)區(qū)分評估。對于公益事業(yè)用房、房屋附屬物和臨時建筑，在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用其他方法估價的，可采用成本法估價。 　　四、減少無形制約，增強評估機構(gòu)的市場性。 　　如果評估機構(gòu)受到干預(yù)和制約，評估結(jié)論肯定顯失公正。拆遷納入房屋征收制度后，政府是征收的發(fā)動者和實施者，即使不予主動干預(yù)，評估機構(gòu)仍然受到諸多無形制約，難以獨立、自主、客觀、公正地進(jìn)行評估。無形制約包括：評估機構(gòu)欲獲取拆遷評估資格必須向政府申請核準(zhǔn)，由政府認(rèn)定和公布其評估資格;評估活動必須遵守政府制定的評估規(guī)則、技術(shù)規(guī)范，某些省、市還必須使用政府公布的基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價;政府是征收發(fā)動者，自然也是委托人，評估機構(gòu)的報酬來源于委托人支付。減少和擺脫無形制約不可能一蹴而就，必須循序漸進(jìn)，除評估模式市場化，引入多種評估方法等措施外，還應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)評估管理模式由行政管理逐步納入行業(yè)管理，由行業(yè)協(xié)會核準(zhǔn)評估資格、制定評估規(guī)則、發(fā)表市場信息和懲戒評估機構(gòu)