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·拆遷估價(jià)報(bào)告的救濟(jì)
在房屋拆遷這一行政行為主導(dǎo)地位活動(dòng)中，當(dāng)拆遷當(dāng)事人對(duì)于房屋拆遷估價(jià)報(bào)告不服的，可以按照《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第19條至23條規(guī)定進(jìn)行維權(quán)，具體如下：拆遷人或被拆遷人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問(wèn)的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過(guò)程；拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估；拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒(méi)有改變的，出具書(shū)面通知。拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告；拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)估
·農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償
農(nóng)村房屋所有權(quán)人只能盡力的要求或提起訴訟要求拆遷人按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償。 對(duì)于拆遷補(bǔ)償問(wèn)題《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定有： 第二十三條拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規(guī)定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。 第二十四條貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。 第二十五條實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償?！ 〉诙鶙l拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償?！ 〉诙邨l拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系
·集體土地上房屋拆遷的訴訟主體
補(bǔ)償協(xié)議大多是由集體經(jīng)濟(jì)組織與征地方簽訂，房屋所有人不參與簽訂協(xié)議，形成房屋所有權(quán)人和征地方無(wú)拆遷補(bǔ)償協(xié)議。（拆遷律師）那么發(fā)生糾紛時(shí)，房屋所有權(quán)人能否以自己的名義就補(bǔ)償方案中的補(bǔ)償數(shù)額、安置方式等問(wèn)題提起民事訴訟?從協(xié)議本身來(lái)說(shuō)，房屋所有權(quán)人不是簽訂協(xié)議的一方，不能以自己名義提起訴訟，但從財(cái)產(chǎn)所有權(quán)法律關(guān)系來(lái)講，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)享有訴權(quán)?！ ∧壳?，人民法院對(duì)房屋所有人以自己名義起訴主張權(quán)利時(shí)，往往又以其不是協(xié)議一方當(dāng)事人而不予受理或裁定駁回起訴，導(dǎo)致房屋所有權(quán)人的權(quán)利得不到及時(shí)保護(hù)。筆者認(rèn)為，集體土地上房屋拆遷是一種社會(huì)活動(dòng)，在這個(gè)活動(dòng)中獨(dú)立享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的公民、法人是這一法律關(guān)系的主體，同時(shí)，集體土地上房屋所有人對(duì)其所有權(quán)的享有是排他的，所從法理上講，對(duì)房屋的處分，只能由房屋所有權(quán)人行使，其他任何單位和個(gè)人均無(wú)權(quán)處分，房屋拆遷實(shí)質(zhì)上是拆遷人將被拆遷人的房屋折價(jià)購(gòu)買(mǎi)，是一種民事行為，應(yīng)由房屋所有權(quán)人和拆遷人協(xié)商一致達(dá)成協(xié)議，集體經(jīng)濟(jì)組織與征地單位簽訂協(xié)議的行
·臨時(shí)建筑拆遷補(bǔ)償糾紛案實(shí)務(wù)
一、案情簡(jiǎn)介 原告：南京市某公司 被告：南京市拆遷管理辦公室(下稱(chēng)：市拆遷辦) 第三人：南京市某開(kāi)發(fā)公司 2010年1月原告經(jīng)南京市規(guī)劃局批準(zhǔn)，修建了一處臨時(shí)建筑，該臨時(shí)建筑批準(zhǔn)的使用期限為自2010年3月至2011年6月。2011年4月在批準(zhǔn)的使用期限屆滿前，經(jīng)原告向市規(guī)劃局申請(qǐng)，該臨建的使用期限延長(zhǎng)至2011年12月31日。2011年7月，某開(kāi)發(fā)公司經(jīng)批準(zhǔn)在包括原告臨建在內(nèi)的一帶土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，需拆遷原告的臨建。在拆遷安置補(bǔ)償交涉過(guò)程中，原告認(rèn)為自己的臨建在市規(guī)劃局批準(zhǔn)延長(zhǎng)的使用期限內(nèi)，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償，開(kāi)發(fā)公司對(duì)于原告的補(bǔ)償要求予以拒絕，雙方未能達(dá)成拆遷協(xié)議。開(kāi)發(fā)公司遂向市拆遷辦申請(qǐng)裁決?！ ∈胁疬w辦審理后認(rèn)為，該臨時(shí)建筑已超過(guò)批準(zhǔn)的使用期限，依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第22條的規(guī)定，裁決對(duì)原告的臨建不予補(bǔ)償。原告不服被告市拆遷辦作出的拆遷裁決，以市拆遷辦為被告，以開(kāi)發(fā)公司為第三人，向人民法院提起了行政訴訟。 原告訴
·征地拆遷中存在的問(wèn)題
近年來(lái)，人民法院通過(guò)公正高效地審理征地拆遷行政案件，存在問(wèn)題： 1、補(bǔ)償范圍窄、標(biāo)準(zhǔn)低。拆遷補(bǔ)償價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格相去甚遠(yuǎn)，對(duì)土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方式設(shè)定不科學(xué)、功能性補(bǔ)償缺失?！ ?、拆遷政策不夠透明。在征地拆遷安置過(guò)程中，政府相關(guān)政策和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不明確，有的補(bǔ)償政策出臺(tái)較晚，宣傳不夠，有暗箱操作之嫌。個(gè)別地方存在層層克扣補(bǔ)償金的現(xiàn)象。 3、信訪渠道不暢。有的負(fù)責(zé)拆遷工作的人員工作不到位，對(duì)群眾的問(wèn)詢漠不關(guān)心，在接待群眾時(shí)態(tài)度生硬，方法簡(jiǎn)單，遇事互相推諉，拆遷住戶正常申訴的渠道不暢。 4、不能拿出有效的解決辦法。對(duì)于持續(xù)上訪的拆遷戶領(lǐng)回后，拿不出解決問(wèn)題的有效辦法，使其長(zhǎng)期不斷上訪?！ ?、征地拆遷法律制度缺失;現(xiàn)行征地拆遷法律制度存在著許多法律空白和漏洞。主要表現(xiàn)為對(duì)為公共利益的征地前提條件規(guī)定過(guò)于原則，對(duì)征地補(bǔ)償?shù)某绦蛐砸?guī)范沒(méi)有執(zhí)行到位，導(dǎo)致行政機(jī)關(guān)征地拆遷行為缺乏程序性制約，自由裁量余地過(guò)大等等。 二、幾點(diǎn)對(duì)策 1、最大限度縮小征地
·頒發(fā)拆遷許可證的主體
根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，實(shí)施拆遷許可的主體是房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)。很多拆遷管理部門(mén)屬于事業(yè)單位。作為事業(yè)單位的拆遷管理部門(mén)具有雙重職能：經(jīng)營(yíng)職能和管理職能，這兩種職能常常交織在一起而被濫用。根據(jù)1998年10月25日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《事業(yè)單位登記管理暫行條例》的規(guī)定，具有行政管理權(quán)的事業(yè)單位，縣、市人民政府就能批準(zhǔn)成立，而設(shè)立新的行政機(jī)構(gòu)要經(jīng)過(guò)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。省級(jí)人民政府基于目前機(jī)構(gòu)改革、人員壓縮等原因，一般不會(huì)批準(zhǔn)設(shè)立新的行政機(jī)關(guān)。因此，相對(duì)而言地方政府建立拆遷中心、拆遷辦等事業(yè)單位是較容易的事。拆遷管理部門(mén)擁有頒發(fā)拆遷許可證、補(bǔ)償裁決等公共權(quán)力，作為事業(yè)單位的拆遷管理部門(mén)在擁有這個(gè)公權(quán)力同時(shí)，可能運(yùn)用這種公共權(quán)力經(jīng)營(yíng)、謀私利。目前，事業(yè)單位性質(zhì)的拆遷管理部門(mén)頒發(fā)拆遷許可證仍是一普遍問(wèn)題，國(guó)家人事部、建設(shè)部也在積極想辦法解決這個(gè)問(wèn)題。從全國(guó)范圍來(lái)看，同樣叫拆遷辦，有些具有執(zhí)法權(quán)；有些就屬于內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，不具有獨(dú)立執(zhí)法權(quán)
·拆遷許可證常有的三類(lèi)違法點(diǎn)
房屋拆遷活動(dòng)是否合法，涉及到對(duì)方方面面內(nèi)容的考察。在這些內(nèi)容中，拆遷許可證是一項(xiàng)非常直觀、非常關(guān)鍵的內(nèi)容。如果拆遷許可證違法，那么拆遷活動(dòng)是違法的，應(yīng)當(dāng)中止，已經(jīng)簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議也可以認(rèn)定為無(wú)效?？梢哉f(shuō)，是牽一發(fā)而動(dòng)全身。依據(jù)很多個(gè)案提煉出的共同點(diǎn)，拆遷許可證常有的三類(lèi)違法點(diǎn)如下：首先，房屋拆遷管理部門(mén)對(duì)頒發(fā)拆遷許可證的依據(jù)材料審查不嚴(yán)開(kāi)發(fā)商或者別的單位要想成為合法的拆遷人，就要申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證，向縣級(jí)以上人民政府房屋拆遷管理部門(mén)提交下列五項(xiàng)材料：①建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證；③國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；④拆遷計(jì)劃和拆遷方案；⑤辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查這些材料，只有在五項(xiàng)材料均具備、真實(shí)的情況下才能核發(fā)拆遷許可證。不過(guò)現(xiàn)實(shí)情況是，有的地方政府為了一定的經(jīng)濟(jì)利益，為開(kāi)發(fā)商大開(kāi)方便之門(mén)，讓材料不全、甚至不具備任何材料的開(kāi)發(fā)商輕輕松松就拿到了拆遷許可證?？上攵?，
·申請(qǐng)頒發(fā)拆遷許可證的律師函
市建設(shè)局：xx建設(shè)局因xx大道新建道路工程建設(shè)工作開(kāi)展需要對(duì)工程范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行拆遷，申請(qǐng)人委托xx律師事務(wù)所辦理許可證事宜，作為委托人，我在查閱了其依法向貴局報(bào)送的資料的基礎(chǔ)上，致函貴局，請(qǐng)予以依法頒發(fā)許可證為感。一、拆遷許可是行政許可行為，只要符合法定條件，許可機(jī)關(guān)應(yīng)依法予以許可。根據(jù)根據(jù)國(guó)務(wù)院令第305號(hào)公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第七條第一款規(guī)定， 申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)提交下列資料： ?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； （二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （三）國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件； ?。ㄋ模┎疬w計(jì)劃和拆遷方案； （五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明?！?，本許可行為中申請(qǐng)人提供的申請(qǐng)材料完全符合法律規(guī)定，許可機(jī)關(guān)應(yīng)依照該條例第七條第二款“ 市、縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查；經(jīng)審查，對(duì)符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證?！钡囊?guī)定，頒發(fā)拆遷許可證。
·拆遷許可證由哪個(gè)部門(mén)頒發(fā)
根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》關(guān)于房屋拆遷許可證的有關(guān)規(guī)定，我部制定了《房屋拆遷許可證》的標(biāo)準(zhǔn)文本?，F(xiàn)對(duì)印制和頒發(fā)的有關(guān)事項(xiàng)通知如下：１．《房屋拆遷許可證》由各省、自治區(qū)、直轄市建委（建設(shè)廳）按照建設(shè)部制定的標(biāo)準(zhǔn)文本（見(jiàn)附件）統(tǒng)一組織實(shí)施。２．各省、自治區(qū)、直轄市建委（建設(shè)廳），根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的審批內(nèi)容和程序，結(jié)合本地的實(shí)際情況，作出申請(qǐng)和頒發(fā)《房屋拆遷許可證》的具體規(guī)定。３．縣級(jí)以上地方人民政府房屋拆遷主管部門(mén)要嚴(yán)格按照《城市房屋拆遷條例》規(guī)定的內(nèi)容和程序，對(duì)申請(qǐng)拆遷房屋及其附屬物的建設(shè)單位或者個(gè)人進(jìn)行審查，合格后方可發(fā)給《房屋拆遷許可證》。４．《房屋拆遷許可證》作為房屋拆遷的法律憑證，拆遷人要妥為保管，不得擅自涂改、轉(zhuǎn)讓?zhuān)缬羞z失要及時(shí)向原發(fā)證機(jī)關(guān)申報(bào)，并登報(bào)聲明。５．拆遷人應(yīng)將《房屋拆遷許可證》懸掛在拆遷現(xiàn)場(chǎng)辦公地點(diǎn)，以備監(jiān)督、檢查。附件：《房屋拆遷許可證》標(biāo)準(zhǔn)文本及填表說(shuō)明 填表說(shuō)明 ?。保?xiàng)目批文、規(guī)劃批文、用
·拆遷許可證的程序規(guī)定
一.頒發(fā)拆遷許可證的程序法律規(guī)定。建設(shè)行政主管部門(mén)為開(kāi)發(fā)企業(yè)頒發(fā)拆遷許可證是一種行政許可行為。《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十一條的規(guī)定，頒發(fā)拆遷許可證前應(yīng)當(dāng)舉行聽(tīng)證。《行政許可法》第四十六條規(guī)定，法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定實(shí)施行政許可應(yīng)當(dāng)聽(tīng)證的事項(xiàng)，或者行政機(jī)關(guān)認(rèn)為需要聽(tīng)證的其他涉及公共利益的重大行政許可事項(xiàng)，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公告，并舉行聽(tīng)證。第四十七條規(guī)定，行政許可直接涉及申請(qǐng)人與他人之間重大利益關(guān)系的，行政機(jī)關(guān)在作出行政許可決定前，應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人、利害關(guān)系人享有要求聽(tīng)證的權(quán)利；申請(qǐng)人、利害關(guān)系人在被告知聽(tīng)證權(quán)利之日起五日內(nèi)提出聽(tīng)證申請(qǐng)的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)組織聽(tīng)證。并應(yīng)當(dāng)根據(jù)聽(tīng)證筆錄，作出行政許可決定。《山東省實(shí)施行政許可聽(tīng)證辦法》第二十條規(guī)定，行政機(jī)關(guān)對(duì)直接涉及申請(qǐng)人與他人之間重大利益關(guān)系的行政許可事項(xiàng)，在作出行政許可決定前，應(yīng)當(dāng)制作聽(tīng)證告知書(shū)。聽(tīng)證告知書(shū)應(yīng)當(dāng)載明擬聽(tīng)證的行政許可申請(qǐng)事項(xiàng)，申請(qǐng)人、利害關(guān)系人享有的聽(tīng)證權(quán)利及其提出聽(tīng)證申請(qǐng)的期限，行政機(jī)關(guān)的聯(lián)系
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