一、房產(chǎn)評估費誰付？
房產(chǎn)評估費由主張的一方先交納，達成協(xié)議的雙方協(xié)商負(fù)擔(dān)，判決案件由人民法院決定，根據(jù)具體情況，一是各半承擔(dān)，二是由敗訴方承擔(dān)。
二、房產(chǎn)評估過程
1、獲取估價業(yè)務(wù)
獲取估價業(yè)務(wù)是指獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù),這是房地產(chǎn)估價的先決條件。
2、明確估價基本事項
無論從何種途徑獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù),估價方與委托估價方一般都有一個業(yè)務(wù)接洽的過程,在此過程中,估價方要就估價的基本事項以及估價收費問題與委托估價方溝通和協(xié)商,予以明確,并簽訂合同,為后續(xù)工作打好基礎(chǔ)。
(1)明確估價目的
所謂估價目的,是指為何種需要而估價。估價目的決定了房地產(chǎn)價格類型,也決定了估價的依據(jù),是實施房地產(chǎn)估價的前提條件。受理估價的具體目的主要包括：
①市場行為：買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、典當(dāng)、保險、拍賣等;②企業(yè)行為：合資、合作、股份制改造、上市、兼并、破產(chǎn)清算、承包等;③政府行為：農(nóng)用地征用、土地使用權(quán)出讓、課稅、拆遷補償、作價收購、土地使用權(quán)收回等;④其他：繼承、糾紛、贈與及可行性研究、他項權(quán)利造成的房地產(chǎn)貶值等。
任何一個估價項目都有估價目的,并且只能有一個估價目的。
(2)明確估價對象。
明確估價對象即明確待估對象的基本情況,包括物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況。
(3)明確估價時點
估價時點是指決定房地產(chǎn)價格的具體時間點。由于同一房地產(chǎn)價格隨時間而變化,所評估的房地產(chǎn)價格,必定是某一時點的價格,而并非只是一個純粹的數(shù)字。因此,在進行房地產(chǎn)估價時,必須明確估價時點。否則,在估價過程中,有關(guān)參數(shù)的選擇、調(diào)整幅度的確定等將無法進行,其估價也將毫無意義。
(4)明確估價日期
估價日期是進行房地產(chǎn)估價的作業(yè)日期。估價日期的確定也意味著明確了估價報告書的交付日期,因為,估價作業(yè)日期的止日期一般即為估價報告書的交付日期。
3、簽訂估價合同
在明確估價基本事項的基礎(chǔ)上,估價方與委托估價方應(yīng)簽訂委托估價合同或協(xié)議。
4、擬訂估價作業(yè)方案
為保證估價工作高效率、有秩序地進行,根據(jù)估價目的、待估房地產(chǎn)基本情況及合同條款,估價方應(yīng)及時擬定合理的估價作業(yè)方案,其主要內(nèi)容包括：①擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法;②擬調(diào)查收集的資料及其來源渠道;③預(yù)計所用的時間、人力、經(jīng)費;④擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。
5、搜集、整理估價所需資料
估價資料是為應(yīng)用估價方法、作出估價結(jié)論及撰寫估價報告書提供依據(jù)的,因此,估價資料是否全面、真實、詳細(xì)直接關(guān)系到估價結(jié)果的可靠性和準(zhǔn)確性。
房地產(chǎn)估價資料一般包括下列四個方面：
(1)對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料,主要包括：統(tǒng)計資料、法律法規(guī)資料、社會經(jīng)濟資料、城市規(guī)劃資料等。
(2)對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料, 主要包括：市場交易資料、交通條件資料、基礎(chǔ)設(shè)施資料、建筑物造價資料、環(huán)境質(zhì)量資料等;
(3)類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實例資料;
(4)反映估價對象狀況的資料。
收集估價資料,其來源主要有：
(1)委托估價方;
(2)實地勘察;
(3)政府有關(guān)部門;
(4)房地產(chǎn)交易市場及有關(guān)中介機構(gòu);
(5)有關(guān)當(dāng)事人;⑹專業(yè)性刊物。
6、實地查勘估價對象
實地查勘是指房地產(chǎn)估價人員親臨現(xiàn)場對估價對象的有關(guān)內(nèi)容進行實地考察,以便對委估房地產(chǎn)的實體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進行充分了解和客觀確認(rèn)。
通常,委托估價方應(yīng)派出熟悉情況的人陪同估價人員實地查勘。在實地查勘過程中,估價人員要事先準(zhǔn)備已設(shè)計好的專門表格,將有關(guān)查勘情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來,形成“實地查勘記錄”。完成實地查勘后,實地查勘人員和委托方中的陪同人員都應(yīng)在“實地查勘記錄”上簽字,并注明實地查勘日期。
7、選定估價方法計算
在前述工作的基礎(chǔ)上,根據(jù)待估房地產(chǎn)估價對象、估價目的和資料的詳實程度,就可正式確定采用的估價方法,然后,采用相應(yīng)的估價方法進行具體計算。
8、確定估價結(jié)果
估價結(jié)果的確定過程,是使評估價格不斷接近客觀實際的過程。不同的估價方法是從不同的角度考慮對房地產(chǎn)進行估價的,因此,用不同估價方法對同一宗房地產(chǎn)進行估價,其計算結(jié)果很自然不會相同。估價人員應(yīng)對這些結(jié)果進行分析、處理,以確定最終估價額。
9、撰寫估價報告
估價人員在確定了最終的估價額后,應(yīng)撰寫正式的估價報告。估價報告是房地產(chǎn)估價機構(gòu)履行委托估價合同的成果,也是估價機構(gòu)所承擔(dān)法律責(zé)任的書面文件,同時又是房地產(chǎn)估價管理部門對估價機構(gòu)評定質(zhì)量和資質(zhì)等級的重要依據(jù)。
10、估價資料歸檔
完成并向委托人出具估價報告后,估價人員應(yīng)及時對涉及該估價項目的資料進行整理、歸檔,妥善保管。這將有利于估價機構(gòu)和估價人員不斷提高估價水平,同時也有助于行政主管部門和行業(yè)協(xié)會對估價機構(gòu)進行資質(zhì)審查和考核,還有助于解決以后可能發(fā)生的估價糾紛。
首先法院在判決時要以雙方協(xié)議的結(jié)果為主，協(xié)議結(jié)果雙方?jīng)]有任何異議就按照雙方協(xié)議的結(jié)果來執(zhí)行，但是雙方?jīng)]有協(xié)議妥當(dāng)，就要法院強制性判決，一般是平分或者敗訴方承擔(dān)全部費用。
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