首頁>>法律知識
店鋪轉讓合同糾紛有哪些處理技巧實踐中進行店鋪轉讓的方式主要有兩種，即單純的只轉讓該店鋪的使用權和轉讓該店鋪的所有權。但無論在哪一種情況下都是有可能發生店鋪轉讓合同糾紛的，那么生活中遇到這類糾紛該怎么辦?有哪些處理技巧?我們將在下文中為您解答。一、店鋪轉讓合同糾紛有哪些處理技巧《民法典》第五百七十七條規定：”當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等
違約責任。“店鋪的轉讓合同，常見的事項除了主體之外，主要是：承租的地點、面積、租金、租金遞增的比例及時間點、租賃保證金或者履約保證金、違約金、合同解除權、
違約責任、糾紛處理途徑、
拆遷賠償問題等。由于事項較多，僅針對其中上述部分事項進行分析。首先，關于承租的地點，該事項的約定，一方面涉及約定法院
管轄時的選擇問題，另一方面如是招商階段還涉及出租人變更具體的店面時，相對應的違約條款設計問題。其次，關于租金遞增以及時間點的問題，這里需要關注的是遞增的基數，是以月租金還是季度租金還是年度租金為計算基礎。而遞增比例及時間點，明確約定好則承租人可以預估租賃合同履行的成本及收益問題，從而對于承租的投資是否可行作出預估。第三，關于租賃保證金或者履約保證金，一般是確保承租人依約履行合同的保證金，針對的是承租人單方違約或者損壞店面或者違反物業管理規定等，該點要詳列部分情況下做好兜底條款的設計。關于糾紛處理機制，則參閱本人另一篇文章《租賃合同訴訟關系的約定—法律救濟與訴訟成本的糾結》，在此不闡述。第四，關于
拆遷賠償問題，為何需要提及該問題，理由是按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，房屋的征收及補償僅針對房屋的所有權人，也就是說，一旦承租的店面發生征收，則國家是不對承租人進行補償的，該問題將由房屋的所有權人與承租人自行處理，當然，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條的規定，其中對房屋所有權人的征收補償就包括“因征收房屋造成的停產停業損失的補償。”因此，承租人必須與出租人對可能發生的征收補償時如何處理雙方的關系作出約定，因為一旦發生征收事件，則租賃合同無法繼續履行，承租人最好選擇出租人價值補償，補償的范圍包括預期經營利益的損失、裝修折舊損失、搬遷費用等，同時需要將前述范圍具體化、數值化便于后期操作。如果沒有約定較為詳細及可操作性，則承租人只能依據實際損失進行索賠，而實際損失的舉證證明將比較難，發生訴訟時將會增加自己的舉證成本。此外，需要提及的就是在合同條款中約定好，租賃合同期滿后續約的問題、添附物處理的問題等。二、店鋪租賃合同履行過程的糾紛店鋪租賃過程中，可能存在的就是跟物業管理處的物業管理糾紛、店鋪漏水、證照辦理、租金拖欠等糾紛。在此需要提及的就是關于買賣不破租賃問題，所謂買賣不破租賃，簡單說，就是租賃合同履行期間，出租人出售出租物業的，則物業買受人受制于租賃合同，即買受人全面行使物業的所有權必須等到租賃合同期限屆滿之后。那么這里需要注意的是，物業出租人出售物業需要履行告知承租人的義務，因為承租人享有優先購買權，當然，該優先購買權是指同等條件下的優先購買權。然而，實際履行過程中，關于承租人的優先購買權是很難保證的，雖然法律上規定了承租人的優先購買權，但是又限定了同等條件下，何為同等條件，最明顯的無非是出售的物業價格，有時出租人為了變相逼迫承租人搬離，會故意抬高出售的物業價格，對此，承租人是無可奈何的，甚至，對于出租人是否真的出售物業，無法掌控，而承租人在對店鋪投資過大的情況下，往往面臨承受虧損撤租的地步，不過這也非絕對，還是得看個案雙方的證據對比情況。對于承租人來說，只要是買賣交易在租賃合同簽訂之后，承租人就有權限制買受人行使所有權，即買受人要受制于物業出賣人與承租人的租賃合同，代替物業出賣人履行租賃合同的義務。反過來，對于承租人來說，必須了解的是承租的物業在簽訂租賃合同之前，是否存在物業的買賣關系，如果是買賣關系在租賃合同之前，則不發生買賣不破租賃的效果，此時，承租人遭受損失，則只能向物業的出賣人追償。而依據法律規定，此時雙方各有過錯的，在各自過錯的范圍內承擔相應的責任，也就是說，承租人的部分損失將不會獲得法院的支持，對此需要提醒承租人的注意。買賣不破租賃其實是債權優先于物權的一個特殊表現，依照法理，物權具有對世性，而債權具有相對性，兩者相遇時，物權無疑優先于債權的實現，但有幾種特殊的情況，就租賃合同來說，除了前者買賣不破租賃外，還有一種就是抵押權設置在租賃合同生效之后，也就是說，抵押權人行使對物業的抵押權，需要受制于租賃合同的條款約定，反之，則不受限。當事人在處理店鋪轉讓合同糾紛的時候，一點要先清楚糾紛產生的原因，爭議點是什么，這樣才能對癥下藥，有目的的來處理糾紛。必要時，可以委托我們網站的專業律師來幫助你。
⊙聲明：本頁內容僅代表發帖者個人觀點，不代表本站同意其觀點和對其真實性負責，如涉及侵權或違法違規，
請點此舉報。
⊙相關內容
·
關于合同效力司法解釋的規定是哪些
關于合同效力司法解釋的規定是哪些合同的效力的司法解釋及解讀第九條提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款關于提示和說明義務的規定，導致對方沒有注意免除或者限制其責任的條款，對方當事人申請撤銷該格式條款的，人民法院應當支持。【解讀】《合同法》第39......·
合同詐騙罪與詐騙罪區別有哪些
詐騙罪和合同詐騙罪在生活中經常發生，屢見不鮮，很多人都會把兩者混為一談，雖然詐騙罪和合同詐騙罪有很多的相似之處，但也有很大的區別。下面，我們將為你講解詐騙罪和合同詐騙罪的區別，以幫助你對兩者進行更好的區分。一、合同詐騙罪與詐騙罪的區別有哪些根據《刑法》第266......·
居間合同委托人的權利和義務有什么區別
居間合同委托人的權利和義務有什么區別一、居間合同委托人的權利和義務(一)居間委托人的權利居間合同委托人是指委托居間人進行定約中介活動的人，包括法人、自然人。(1)要求居間人如實報告有關訂立合同的事項。居間合同訂立后，委托人有權要求居間人將自己所知的有關訂立合......·
合同違約責任計算方式是怎樣的,如何計算合...
合同違約責任計算方式是怎樣的,如何計算合同違約金關于合同違約，只有在支付違約金的時候才會涉及到計算方式的問題，那么您知道合同違約的違約金計算方式是怎樣的嗎?而合同違約的承擔責任又是什么?我們將在下文中為您做詳細解答。一、違約責任的承擔方式違約責任的承擔方式，是合......
·
江蘇省高級人民法院上訴
江蘇省高級人民法院民事、商事、行政、刑事上訴案件，聘請律師代理申訴、上訴、答辯，解答上訴案件的審理期限、流程、上訴案件受理費、上訴費、答辯狀、二審上訴后多久立案、上訴案件審查方式、上訴案件審理范圍等。江蘇省高級人民法院:·電話：025-12......·
合肥市第二看守所
安徽省合肥市第二看守所位于合肥市北城世紀城梅沖湖路(穎州路交叉口往東100米)，從合肥市區駕車前往，沿阜陽北路高架往北行使，下高架后繼續行使2公里，到達梅沖湖路后往右行使4公里即到。廬陽區、蜀山區、經濟技術開發區、高新技術開發區刑警辦案的拘留在“合......
·
東莞市法律援助申請、法律援助中心電話地址
“12348”廣東省公共法律服務熱線是廣東省法律援助局專門為廣大群眾提供免費法律咨詢服務的電話專線。如果您在工作或生活中遇到法律問題，可撥打“12348”，律師將為您提供解答。東莞市法律援助中心電話：12348電話：12348通訊地址：東莞市東城西路......·
連云港市切實保護律師刑事辯護權利
近日，連云港市.、市與市.聯合下發《連云港市人民法院偵查監督工作中保障辯護律師依法執業的指導意見》，切實保護辯護律師執業權利。《意見》共二十二條，明確規定：在審查逮捕階段，犯罪嫌疑人已經委托辯護律師的，檢察機關偵查監督部門在審查成年......
法學碩士 執業23年
18868876507
