一、 房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離理性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋是只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。此外，還需注意的一點(diǎn)是，我國《物權(quán)法(草案)》確定了我國不動產(chǎn)登記將實(shí)行統(tǒng)一登記制度，“即當(dāng)事人可以向房屋或土地登記機(jī)構(gòu)申請一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記”，相信隨著我國立法工作的不斷進(jìn)步和發(fā)展，類似的法律問題和法律爭議竟會越來越少。
二、 產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人為取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。但在實(shí)踐中要具體問題具體分析。
三、 侵?jǐn)_優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時(shí)，必須提前3個月通知承租人，在同等條件下承租人有優(yōu)先購買權(quán)。出賣人及時(shí)告知先買權(quán)人后，先買權(quán)人在指定期限或者合理期限內(nèi)不作是否購買表示的，即喪失先買權(quán)，出賣人可以將其不動產(chǎn)出賣給第三人。
四、 根據(jù)《誠實(shí)房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(包括買賣)
1、 以出讓方取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的2、 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的3、 依法收回土地使用權(quán)的4、 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的
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5、 權(quán)屬有爭議的6、 為依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的7、 法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
五、關(guān)于定金
如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，即買受人印字機(jī)的原因放棄購買此房，不來簽訂買賣合同，或者出賣人違約，不賣此房屋，那么不履行約定的義務(wù)一方無權(quán)要求返還定金;接受定金的一方不履行約定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。如果買賣雙方對預(yù)售或銷售契約及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容南驛達(dá)成一致，而未能簽約的，不能歸責(zé)于任何一方，所以出賣人應(yīng)把定金全數(shù)返還買受人。如果您在買賣房屋時(shí)，一定要檢查好該房屋的買賣合同是否符合《合同法》的基本內(nèi)容，如果您的房屋買賣合同無效，并且其土地與房屋分離出售、產(chǎn)權(quán)主體有問題、侵?jǐn)_了優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，請您參考本文關(guān)于認(rèn)定房屋買賣合同無效后定金的返還條件與要求，進(jìn)行責(zé)任追究，保證自己的合法權(quán)益不受侵犯，
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