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市中區(qū)法律常識(shí)

·購(gòu)現(xiàn)房好還是買(mǎi)期房好？
  關(guān)于商品房，就是否已經(jīng)修建完工為標(biāo)準(zhǔn)，可以具體分為現(xiàn)房和期房。那實(shí)踐中，是購(gòu)現(xiàn)房好還是買(mǎi)期房好呢？不少購(gòu)房者面對(duì)這樣的問(wèn)題一直無(wú)法抉擇，往往是耽誤了最佳的購(gòu)房時(shí)機(jī)。今天，我們就帶來(lái)相關(guān)的內(nèi)容，幫助各位了解這方面的知識(shí)。商品房有現(xiàn)房和期房?jī)煞N。已竣工的房屋，并已獲得《商品房出售許可證》，只要辦妥一切購(gòu)房手續(xù)，付清購(gòu)房款后即可入住的住宅稱(chēng)為現(xiàn)房。正在規(guī)劃或正在建造中的房屋，并已獲得《商品房預(yù)售許可證》，購(gòu)房人雖然辦妥購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房有關(guān)手續(xù)和繳付購(gòu)房款，但必須等待一兩年左右時(shí)間方可入住的住宅稱(chēng)為期房，即預(yù)售房。對(duì)于預(yù)售房屋，需要查看承建商的開(kāi)工許可證，以免上當(dāng)吃虧。購(gòu)房人在選購(gòu)商品房前必須有個(gè)明確的目的，是急于改善居住條件而購(gòu)房，還是為小輩或投資房產(chǎn)而購(gòu)房。(一)購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的優(yōu)點(diǎn)1、買(mǎi)現(xiàn)房看得見(jiàn)摸得著，可以挑挑揀揀，2、看上的現(xiàn)房，一年交錢(qián)一手交房，即可獲得房產(chǎn)所有權(quán)，3、提早搬入新居，同時(shí)可以避免某些不必要的糾紛。購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的缺點(diǎn)：現(xiàn)房的房?jī)r(jià)比期房的房?jī)r(jià)貴一些。(二)購(gòu)買(mǎi)期房的好
·購(gòu)房者在收房時(shí)怎樣才能避免權(quán)益受損
  對(duì)于購(gòu)房者而言，在與開(kāi)發(fā)商簽訂了書(shū)面的商品房買(mǎi)賣(mài)合同之后，就可以按照約定好的時(shí)間來(lái)向開(kāi)發(fā)商收房。而現(xiàn)實(shí)中，不管是買(mǎi)房還是收房，這其中都是有可能給購(gòu)房者的利益造成損害的，因而就需要采取一些措施來(lái)避免權(quán)益受損。那購(gòu)房者在收房時(shí)怎樣才能避免權(quán)益受損呢？我們一起在下文中進(jìn)行了解吧。方法一：簽收房文件前先驗(yàn)房先驗(yàn)房后交費(fèi)，再簽署收房文件是較為合理的收房程序，但是某些開(kāi)發(fā)商為了方便自身工作或者為了規(guī)避購(gòu)房者因房屋存在質(zhì)量問(wèn)題拒絕收房而承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任要求先簽文件、繳費(fèi)再交鑰匙。購(gòu)房者應(yīng)盡量要求先驗(yàn)房，如果實(shí)在無(wú)法改變收房流程，購(gòu)房者也應(yīng)當(dāng)在收房文件上留下“未驗(yàn)房”字樣，為日后維權(quán)留下有利證據(jù)。方法二：確認(rèn)開(kāi)發(fā)商是否達(dá)到交房條件收房時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)使用“三叉戟”，檢驗(yàn)開(kāi)發(fā)商交房時(shí)應(yīng)向業(yè)主提供的《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，而且這三大證件必須為原件而不是復(fù)印件。不管購(gòu)房合同是否有約定，取得《竣工驗(yàn)收備案表》是法律規(guī)定開(kāi)發(fā)商交房的必備條件之一。
·買(mǎi)房維權(quán)時(shí)要注意哪些問(wèn)題
  買(mǎi)房過(guò)程中產(chǎn)生糾紛、爭(zhēng)議的可能性是很大的，而很多時(shí)候都是購(gòu)房者的利益受到損害，因而發(fā)生的維權(quán)事件也不少。那實(shí)踐中，當(dāng)事人買(mǎi)房維權(quán)時(shí)，具體有哪些問(wèn)題是需要重點(diǎn)注意的呢？針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，我們整理了相關(guān)資料，將為您做詳細(xì)解答。買(mǎi)房的時(shí)候，為了盡量避免自己的合法權(quán)益受到損害，購(gòu)房者需要注意保證完整的退房權(quán)利、把廣告寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同、讓促銷(xiāo)宣傳落到實(shí)處、自列清單要求開(kāi)發(fā)商履行告知義務(wù)等事項(xiàng)。下面，快車(chē)編輯就為您具體介紹。1、保證完整的退房權(quán)利。當(dāng)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商違約、購(gòu)房者有權(quán)退房時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)該有退房的選擇權(quán)，并且明確退房時(shí)如何處理，不退時(shí)又怎么對(duì)待。2、把廣告寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同。直接在合同中約定廣告視為合同的一部分，或者把廣告的內(nèi)容以合同條款形式明確下來(lái)。3、讓促銷(xiāo)宣傳落到實(shí)處。對(duì)于開(kāi)發(fā)商為促銷(xiāo)提出的很多承諾，不僅要以書(shū)面方式確認(rèn)下來(lái)，而且要保證這些促銷(xiāo)措施具有可操作性。4、自列清單要求開(kāi)發(fā)商履行告知義務(wù)。購(gòu)房者對(duì)于自己想要了解的信息，比如房屋使用年限、小區(qū)規(guī)劃、面積測(cè)量報(bào)告等等，要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)
·簽房屋買(mǎi)賣(mài)陰陽(yáng)合同的法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些
  在進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候，當(dāng)事人需要交納的稅費(fèi)是比較多的，而且是房屋價(jià)值越高、面積越大，那此時(shí)交納的稅費(fèi)數(shù)額就會(huì)越多。因此，實(shí)踐中，有的人為了避稅采取簽訂陰陽(yáng)合同的方式，但需要注意這種方式下避稅會(huì)有一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。那么簽房屋買(mǎi)賣(mài)陰陽(yáng)合同的法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些呢？我們馬上為你做詳細(xì)解答。所謂“陰陽(yáng)合同”，是指二手房買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂一虛一實(shí)兩份合同，以達(dá)到逃避稅費(fèi)，或騙取貸款等目的。陰合同，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，陽(yáng)合同往往是為了達(dá)到某種目的作了一些隱瞞或者修改，尤其在合同的價(jià)格條款上作了一些處理。一、房屋買(mǎi)賣(mài)陰陽(yáng)合同的效力按照我國(guó)《民法典》第一百四十四條規(guī)定，“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”的合同是無(wú)效合同。陰陽(yáng)合同以虛報(bào)價(jià)格來(lái)逃避?chē)?guó)家稅收或騙取高額貸款損害國(guó)家稅收和第三人的合法利益，屬于無(wú)效合同。第一百五十五條規(guī)定，無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律約束力。合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。司法實(shí)踐中，如簽訂的“陰陽(yáng)合同”僅僅是虛假價(jià)格，則該價(jià)格條款無(wú)效，
·二手房交易繳納的稅種都有哪些
  在進(jìn)行二手房交易的時(shí)候，此時(shí)也是不可避免的需要繳納相應(yīng)的稅費(fèi)。但此時(shí)涉及到的稅費(fèi)與新商品房交易的稅費(fèi)是不太一樣的。那究竟二手房交易繳納的稅種都有哪些呢？可能很多人都不是很清楚，下面就讓我們來(lái)為你做詳細(xì)解答吧。個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋涉及營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、土地增值稅等6個(gè)稅種，其中契稅由買(mǎi)房者繳納，印花稅由買(mǎi)賣(mài)雙方繳納。其中，賣(mài)房人要交的稅為5種。營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，不足5年的住房要全額繳稅，超過(guò)5年(含5年)的非普通住房按售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額繳稅。個(gè)人所得稅稅率為20%，以轉(zhuǎn)讓收入減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，繳納個(gè)稅。賣(mài)房人也可以通過(guò)核定征稅的方式繳納個(gè)人所得稅，核定征收率暫按住房轉(zhuǎn)讓收入的1%執(zhí)行。個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，根據(jù)增值額的不同，稅率分別為30%、40%、50%和60%。賣(mài)房人也可以選擇核定征收的方式，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的
·房產(chǎn)可以再進(jìn)行第二次抵押?jiǎn)?/big>
  一、房產(chǎn)可以再進(jìn)行第二次抵押?jiǎn)岣鶕?jù)以上規(guī)定，抵押人要在同一房地產(chǎn)上設(shè)定多個(gè)抵押時(shí)，須符合下列條件：(一)債權(quán)人即抵押權(quán)人的同意。在同一房地產(chǎn)上另設(shè)抵押的，應(yīng)事先征得抵押權(quán)人同意，因?yàn)榱碓O(shè)抵押可能影響抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，事關(guān)抵押權(quán)人的切身利益。(二)抵押人抵押的房地產(chǎn)價(jià)值超過(guò)原債權(quán)。如果房地產(chǎn)價(jià)值不足以清償原債務(wù)，抵押人不得再設(shè)立抵押，如果房地產(chǎn)價(jià)值大于原債務(wù)，則抵押人有另設(shè)抵押的權(quán)利。(三)抵押人以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)向其他債權(quán)人另設(shè)抵押的，應(yīng)當(dāng)告知其他債權(quán)人已設(shè)抵押的事實(shí)，并經(jīng)其他抵押權(quán)人同意。二、相關(guān)法律規(guī)定：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第九條第3款規(guī)定，房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。三、房產(chǎn)抵押需要注意什么問(wèn)題?第一，首先要核實(shí)抵押人對(duì)該房產(chǎn)是否擁有合法的產(chǎn)權(quán)，是否有權(quán)設(shè)立抵押權(quán)。因?yàn)樵谀承┣闆r下，抵押人對(duì)抵押的房產(chǎn)不擁有或者不完全擁有所有權(quán)，或者在此之前該房產(chǎn)已經(jīng)先行進(jìn)行
·要如何才能辦理房屋贈(zèng)與登記
  現(xiàn)實(shí)中，不僅是進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)需要辦理相應(yīng)的登記手續(xù)，即使是贈(zèng)與房屋，按照國(guó)家的規(guī)定此時(shí)也是需要辦理登記手續(xù)的。不過(guò)對(duì)于很多人而言，其實(shí)并不了解房屋贈(zèng)與登記該如何辦理。針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，我們整理了相關(guān)資料，馬上為你做詳細(xì)解答。一、要如何才能辦理房屋贈(zèng)與登記1、房屋贈(zèng)與登記的程序：權(quán)利人申請(qǐng)登記→詢問(wèn)并受理→初審→公告→勘察→復(fù)審→審批→打印繕證→記載于登記簿→收費(fèi)發(fā)證→移交檔案。2、房屋贈(zèng)與登記需要提交的材料：(1)權(quán)利人雙方身份證(驗(yàn)原件收復(fù)印件);(2)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表;(3)房屋所有權(quán)證;(4)土地使用權(quán)證(驗(yàn)原件收復(fù)印件);(5)贈(zèng)與公證書(shū);(6)契稅票據(jù)以及其他相關(guān)材料;(7)測(cè)繪結(jié)果通知書(shū)。3、設(shè)立依據(jù)：《城市房地產(chǎn)管理辦法》、《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》。二、贈(zèng)與出去的房子可以要回嗎?已經(jīng)贈(zèng)與出去的房子能否要回來(lái)，首先需要看贈(zèng)與的而房子是否已經(jīng)做了登記，如果已經(jīng)登記了，那么贈(zèng)與的房子就不能收回;如
·購(gòu)買(mǎi)二手房警惕哪些陷阱
  現(xiàn)實(shí)中無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)怎樣的房產(chǎn)，其實(shí)這里面都是可能會(huì)有一些陷阱的，而要是不小心落入了對(duì)方設(shè)置的陷阱中，那當(dāng)事人的利益自然就會(huì)受到損害。具體說(shuō)到購(gòu)買(mǎi)二手房，您知道購(gòu)買(mǎi)二手房警惕哪些陷阱嗎？詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)一起在下文中進(jìn)行了解。陷阱一：定金鎖定交易，反悔即侵吞。在交易初期，買(mǎi)方有購(gòu)房意向，中介公司則立即要求其支付“誠(chéng)意金”“意向金”等，規(guī)避“定金”的法律約束，試圖預(yù)先把部分傭金收入囊中，進(jìn)而鎖定交易。消費(fèi)者在繳納該項(xiàng)費(fèi)用時(shí)一定要索取相關(guān)的收據(jù)或發(fā)票，并簽訂該項(xiàng)費(fèi)用的協(xié)議，約定責(zé)任，避免該項(xiàng)費(fèi)用被侵吞。陷阱二：隱瞞瑕疵，誤導(dǎo)消費(fèi)者。對(duì)于中介提供的信息存在不實(shí)的情況，如中介故意隱瞞房齡、房屋缺陷等，購(gòu)房者往往簽了合同才知道存在問(wèn)題，此時(shí)中介往往以“扣定金”來(lái)威脅，迫使客戶繼續(xù)交易。購(gòu)房者應(yīng)該對(duì)房屋多查看，多詢問(wèn)業(yè)主，盡量多了解房屋信息，并在合同中約定出現(xiàn)瑕疵責(zé)任分擔(dān)，避免自己承擔(dān)過(guò)多損失。陷阱三：虛假承諾，誘使交易。為促成交易，有的中介人員信口開(kāi)河，做出虛假口頭承諾，消費(fèi)者
·購(gòu)房者該如何防止開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)
  開(kāi)發(fā)商為了追求更高的利益，可能會(huì)出現(xiàn)一方二賣(mài)甚至數(shù)賣(mài)的情況，此時(shí)就是哪方出的價(jià)格高，那么商品房就出售給哪一方。但對(duì)于購(gòu)房者而言，開(kāi)發(fā)商這樣的行為顯然是會(huì)損害到其合法利益的，那一般購(gòu)房者該如何防止開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)呢？詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)一起在下文中進(jìn)行了解吧。一、購(gòu)房者該如何防止開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)1、購(gòu)房者要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。交易中心通常備有房屋的原始記錄，包含房屋所有的基本信息，如房屋土地狀況、產(chǎn)權(quán)共有人等。發(fā)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證上的記載與調(diào)查結(jié)果不相符時(shí)，購(gòu)房者要注意了，賣(mài)房者有可能是一房二賣(mài)。2、提存房屋產(chǎn)權(quán)證。簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，若未辦理過(guò)戶手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)證仍由賣(mài)房者持有。有些購(gòu)房者看到房屋產(chǎn)權(quán)證后，會(huì)誤認(rèn)為產(chǎn)權(quán)仍為賣(mài)房者所有，為賣(mài)房者一房二賣(mài)提供了便利。購(gòu)房者可要求賣(mài)房者將房屋產(chǎn)權(quán)證提存在第三人處，待辦理過(guò)戶時(shí)，再?gòu)牡谌颂幦〕觥?、購(gòu)房者要在交易中心登記后，再向業(yè)主支付首付款。這樣可以避免某些人將房屋一房二賣(mài)后，再詐騙購(gòu)房者的購(gòu)房款。無(wú)法取得房屋所有權(quán)的買(mǎi)受人可以要求出賣(mài)人
·購(gòu)買(mǎi)商品房注意哪些事項(xiàng)比較好
  購(gòu)買(mǎi)商品房注意哪些事項(xiàng)比較好在購(gòu)買(mǎi)商品房的時(shí)候，此時(shí)交易的對(duì)象是開(kāi)發(fā)商。由于商品房市場(chǎng)的水很深，因此在實(shí)際購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候就需要購(gòu)房者能夠小心謹(jǐn)慎，以免日后自身利益受到損害。那一般購(gòu)買(mǎi)商品房注意哪些事項(xiàng)比較好呢?下面就讓我們?yōu)槟阕鲈敿?xì)解答吧。非購(gòu)房合同條款要注意的事項(xiàng)：一、開(kāi)發(fā)商的資格。客戶在選購(gòu)商品房之前，最好留意一下開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”，即用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程開(kāi)工證、商品房銷(xiāo)(預(yù))售許可證(有部分開(kāi)發(fā)商未取得本證，但采取發(fā)卡預(yù)訂形式)，“五證”齊全當(dāng)然會(huì)更好。二、認(rèn)真閱讀購(gòu)房合同內(nèi)容。客戶在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同或預(yù)訂合同前，對(duì)當(dāng)中條款應(yīng)認(rèn)真閱讀，盡量透徹了解、理解合同條款的內(nèi)容和含義，以免產(chǎn)生不必要的糾紛。三、最好有較專(zhuān)業(yè)人士陪同看房和簽訂合同。選擇房產(chǎn)，內(nèi)容及程序相對(duì)復(fù)雜，如果本人對(duì)相關(guān)內(nèi)容不夠熟悉，最好偕同較專(zhuān)業(yè)人士，如法律、建筑方面的人士一同前往看房、購(gòu)房，這樣會(huì)好些。四、應(yīng)由本人簽訂購(gòu)房合同。選好要購(gòu)買(mǎi)的商品房后，最好

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