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·公房承租人對合用部位產生糾紛，如何處理？
公有房屋的合用部位是指兩個或兩個以上承租人有共同使用權的天井、曬臺、園地、灶間、衛生間等部位。承租人對合同部位的使用產生爭議的，出租人應當會同有關部門在30日內協調處理，并出具書面意見。除恃強占用和任意占用合用部位，影響相鄰承租人正常使用的應予調整外，一般應維持爭議前的使用狀況。原使用部位較大的承租人承租權轉讓、交換等遷出的，出租人可適當調整合用部位的使用。
·以出租房屋為名出租劃撥土地的合同無效
國家土地管理局發布的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第2條規定，劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。第6條規定，符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門批準，其劃撥土地使用權可以轉讓、出租、抵押：一是土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；二是領有國有土地使用證；三是具有合法的地上建筑物、其他附著物產權證明；四是依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府繳付土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵繳土地使用權出讓金。建設部發布的《城市房屋租賃管理辦法》第25條規定，以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。但是實踐中常有不符合劃撥土地使用權出租條件的人，借出租土地上有限的房屋為名，行土地租賃之實，謀取高昂的地租，損害了國家和社會公共利益。根據《合同
·房屋正式交割前簽訂租房合同應注意哪些法律問題
在房屋正式交割前，交易雙方應當簽訂一個《租賃合同》，這對雙方都有好處。簽訂合同看起來當時有些麻煩，但是事前有一個文字的東西，雙方都按約定來做，對雙方都有一個約束，能夠使以后少出現不必要的矛盾，出現矛盾時也有據可查，避免出現大的麻煩。房屋租賃合同屬于不動產租賃合同，是租賃合同的一種。根據我國《合同法》第二百一十二條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租賃合同是一種承諾合同，也就是說，合同一經簽訂，即對雙方當事人具有法律約束力，出租人不僅應按時交付作為標的物的房屋，而且交付的房屋應符合約定的使用目的。房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡對標的物享有合法的使用權的人，都有權將其使用的標的物轉由他人使用，成為出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有權為由主張合同無效，拒絕支付租金，只能要求出租人承擔不履行合同的違約責任。同時，《合同法》第二百二十四條：承租人經出租人同意，可以將租賃
·房屋租賃登記鑒證辦事應注意哪些？
一、辦事須知１、凡單位自有非住宅房屋或私有房屋租賃的，租賃雙方必須到市、區（縣）房地產管理局辦理租賃登記鑒證手續，領取《房屋租賃證》。單位產出租方屬市級單位、駐津單位的，到天津市房地產管理局辦理登記鑒證手續；其它單位到房屋所在地房地產管理局辦理登記鑒證手續。私有房屋租賃到房屋所在地房地產管理局辦理登記鑒證手續。２、辦理租賃登記鑒證應交驗下列證件：（１）租賃雙方協商議定的房屋租賃協議。（２）出租方持《房屋所有權證》、《土地使用證》。（３）承租方持注明用途情況的證明及身份證明；承租方系外省市的，應持當地政府或有關部門出具的證明及身份證明。二、辦事程序１、申請登記。租賃雙方到市、區（縣）房地產管理局申請登記，填寫《房屋租賃登記表》及天津市房地產管理局統一印制的《房屋租賃合同》。２、驗證調查。審核《房屋所有權證》、《土地使用證》、用途證明及身份證明并對出租的房屋進行現場調查。３
·直管非住宅用房租金問題解答
一、非住宅用房租金由哪個部門負責征收？答：由市國土資源與房產部門負責征收。二、何時簽訂直管非住宅用房租賃合同（協議）？答：2005年9月30日之前，否則視為自動放棄承租權。三、直管非住宅用房租金如何計算？答：房屋月租金＝建筑面積×租金標準×樓層調節系數×面積調節系數＋半樓月租金。四、“店宅合一”的房屋店鋪面積如何計算？答：店宅無分隔的房屋，面積按實際店鋪面積計租，但最低不得小于3平方米。對已作分隔，不論分隔到頂與否，均按分隔后實際用途的面積計租。五、“店宅合一”房屋租賃合同的簽訂方式？答：“店宅合一”原分開簽訂住宅租賃合同和非住宅租賃合同，現改為簽訂1份店宅租賃合同的方式。六、承租人如何繳納房租？答：承租人可選擇以下3種方式之一繳納房租：（一）承租人委托出租人每月10日前辦理銀行同城專項委托收款。（二）
·在房產的租賃糾紛中最常見的三幾大誤區
一、原承租人要求續租時的處理 1．租約到期，承租人要求續租，而出租人則要求合理變更原租約條件的。如原租金過低，出租人把租金提高到靠近國家，即房屋所在地人民政府規定的私有房屋租金標準，或者在國家沒有規定標準的地區，根據公平合理的原則，參照較高的房屋所在地租金的實際水平，定出合理的新的租金，如果原承租人不同意，就是放棄優先承租權，出租人即可與別人建立租賃關系；如果原承租人同意這些合法的條件，應另訂租賃合同；將新條件寫進去，將原已屆滿的期限換寫為新約定的期限，并向鑒證機關登記(城市私房應報房屋所在地房管機關備案)。 新租賃合同成立后，當任何一方有過失或故意侵害了對方的正當權益時，就有可能影響新合同的效力。如在完成租賃合同的登記(備案)手續后，出租人提出收取押租或其他額外費用，妨礙承租人居住使用，或承租人不按合同規定交租(拒交或拖欠)，則對方可以提出解除租賃合同，并要求違約人支付引起的費用和賠償失去的合法權益。 2．租約到期后，如果出租人沒有提出新的
·房子沒住，物管費可否不交?
房屋買賣中的交付，從嚴格意義上講，應當是以產權證的登記和取得作為最終的交付標準。但是在實際操作中，買賣雙方往往以入住交接作為驗收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個主要程序。在商品房買賣合同，對房屋交接的程序做了約定和規范，如要求開發商要在房屋交付時，向購房人提供房屋驗收合格的證明；所購商品房為住宅的，開發商還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。開發商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由開發商承擔。既然房屋已經交付，無論業主是否實際居住，有關的物業管理費也理應交納，因為無論業主是否實際居住，物業公司有許多物業服務均已提供（如保安、保潔等）。建議消費者在辦理入住手續時，應注意幾點：要認真和善于行使自己的權利。所謂認真行使，就是在開發商不能提供相關文件又通知您辦理入住手續時，應依據合同約定堅決拒絕接收，不要稀里糊涂收了房子。所謂善于行使，是指要對發現的問題做一下分析，看出現的問題是否能夠構成
·物業公司收費超標如何索賠？
《中華人民共和國價格法》規定，縣級以上各級人民政府價格主管部門，依法對價格活動進行監督檢查，并依價格法的規定對價格違法行為實施行政處罰。并且，政府價格主管部建立對價格違法行為的舉報制度。同時，該法又規定，經營者因價格違法行為致使消費者或者其他經營者多付價款的，應當退還多付部分；造成損害的，應當依法承擔賠償責任。 依據這些規定，本案中的物業公司違反物價局批準的物業管理收費標準，收費過高，對此，你公司既有權向縣級以上政府價格主管部門舉報，由價格主管部門對其進行行政處罰，也有權要求物業公司退還多收的管理費，如有損失也可要求物業公司給予賠償。以上兩項權力的行使并無先后順序，既可以先舉報后求償，也可先求償后舉報，還可以同時進行。
·延期交房，物業費不能抵違約金
首先，物業管理費與違約金不能相抵。物業管理與開發商賣房是兩個法律關系，是不同的合同主體。從法律關系上來說，“延期交房違約金”與“物業管理費”不能相互抵消。其次，對于“債務轉移”應簽訂協議。《合同法》第84條規定了合同轉讓中的“債務轉移”行為，即“債務人將合同義務全部或部分轉移給第三人的，應當經債權人同意。”也就是說，開發商對買受人支付“延期交房違約金”的債務，如果轉移給物業管理公司承擔，即折抵一至兩年“物業管理費”，要經債權人———購房人同意。而且在司法實踐中，一般也要經債務受讓人———物業管理公司的同意。第三，折抵一年以上物業管理費也是違法的。相關文件規定，物業在收取管理費時，不得一次性預收多年物業管理費。而開發商以“延期交房的違約金”抵消一至兩年以上“物業管理費”的行為，事實上是變相收取一年以上物業管理費。所以這種做法是違法的。最后，用物業管理費折抵延期交房違約金還有可能侵犯小區其他業主的合法權利。所以提醒消費者，在辦理入住手續時，應留存與
·拆遷戶有權優先取得補償安置房
《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對處于“弱勢地位”的拆遷戶的合法權益給予保護，規定人民法院應該支持拆遷戶優先取得補償安置房屋。 《司法解釋》規定，拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，人民法院應予支持。 如果被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議，黃松有表示，無法取得房屋的拆遷戶可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求房地產開發企業承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任。 買賣合同無效可請求解除“按揭”貸款 商品房擔保貸款，也就是人們通常所說的商品房“按揭”。《司法解釋》明確了當事人行使商品房買賣合同解除權的條件。《司法解釋》規定，在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除“按揭”貸款。 對當事人在簽訂商品房
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副主任 法學學士 執業17年
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