一、動遷房和商品房的區(qū)別有哪些
1、定義
動遷房：即安置房，這類房屋被拆遷是因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等，從而安置給被拆遷人或是承租人來居住使用的房屋。商品房：興起于80年代，價格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等構(gòu)成。以法律法規(guī)來解釋，則商品房是指按照法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，可以在市場進(jìn)行交易，且不受政府政策限制的各類商品房屋。根據(jù)銷售對象來劃分，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房。
2、產(chǎn)權(quán)
動遷房并非全是完全產(chǎn)權(quán)，即，具有完全的房屋所有權(quán)，不過卻可能不具有完全的土地使用權(quán)。多數(shù)動遷房的土地性質(zhì)是劃撥土地，沒有繳納出讓金。在以后的二次交易時，很有可能補(bǔ)交土地出讓金。商品房是完全產(chǎn)權(quán)，也就是說，擁有完全的房屋所有權(quán)和完全的土地使用權(quán)。商品房的土地性質(zhì)是出讓，繳納了土地出讓金的。
3、質(zhì)量
動遷房的建設(shè)利潤一般都會被牢牢限制住的，因此建筑商在這僅有的資金范圍內(nèi)會偷工減料以賺取最大的利潤。因此，動遷房的質(zhì)量一般較差。商品房較于動遷房來說，質(zhì)量會好些。
4、交易時間
動遷房一般都會有交易時間的限制，幾年內(nèi)不可上市轉(zhuǎn)售給他人。商品房在交易時間上是沒有限制的，你購買的房屋若是已辦理了登記的現(xiàn)房，便可上市進(jìn)行交易。商品期房法律則不允許轉(zhuǎn)售。
二、如何防范購買動遷房的風(fēng)險
1、針對買房人毀約的風(fēng)險
買房人應(yīng)該在合同里明確權(quán)利與義務(wù)，并對各種可能情況下的違約責(zé)任做出明確約定。違約責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)定得盡量高一些，并無壞處。因?yàn)檫`約金過高或過低，并沒有絕對的所謂“20%”或多少的標(biāo)準(zhǔn)，而是與實(shí)際損失想比較而言。如果將來3年后，損失小于合同中約定的違約金，依據(jù)法律可根據(jù)實(shí)際損失適當(dāng)調(diào)低違約金;如果損失高于合同中約定的違約金，依據(jù)法律可根據(jù)實(shí)際損失適當(dāng)調(diào)高違約金。顯然對于買房人來講，選擇前者相對更有利一些。高額的違約金也會讓產(chǎn)權(quán)人對自己的違約行為有所顧忌，不會輕易做出毀約的行為。
2、針對一房二賣的風(fēng)險
依據(jù)法律規(guī)定，有以下原則可以認(rèn)定在一房二賣情況下哪方有權(quán)取得房屋。一是看向哪方實(shí)際交房;二是看沒交房時哪方先簽約;三看向哪方辦理了過戶手續(xù)。因?yàn)閯舆w房都無法辦理過戶手續(xù)，以上這幾個原則其中哪方實(shí)際取得房屋最為關(guān)鍵，而且一旦實(shí)際交房，再行出售房屋的可能性也不大，因?yàn)槌鍪鄯课荼厝灰捶浚绻课菀呀?jīng)交付的話，看房成為不可能，由此看來，辦理交房手續(xù)對于購房人來講是規(guī)避一房二賣的最好手段。
3、針對動遷房被查封的風(fēng)險
首先購房前先了解產(chǎn)權(quán)人的誠信以及資產(chǎn)狀況，如果了解到產(chǎn)權(quán)人有很多債務(wù)，就要慎重考慮了;其次可以要求進(jìn)行房款的第三方監(jiān)管或者產(chǎn)權(quán)人提供其他資產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保;第三根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》的規(guī)定，付清價款并實(shí)際占有房產(chǎn)且購房人是善意的，人民法院不得查封扣押和凍結(jié)。
根據(jù)這個規(guī)定，如果善意的購房人能夠在人民法院采取保全措施前付清全部房款的并且實(shí)際占有該房產(chǎn)的，那么可以規(guī)避被查封的風(fēng)險。關(guān)于動遷房與商品房的不同之處主要存在于四個方面，即定義、產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量以及交易時間。法律明確規(guī)定動遷房在幾年內(nèi)是不能上市交易的，因此要是購買動遷房的話那么可能存在較大的風(fēng)險，我們勸誡各位謹(jǐn)慎購買動遷房。
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