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宅基地買賣糾紛的合同效力

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朱廣林律師

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    宅基地買賣合同的效力:


   1、本村村民之間買賣宅基地的,買賣合同有效。出賣人請求確認(rèn)買賣合同無效的,不予支持。出賣人以法律規(guī)定農(nóng)村一戶只能有一處宅基地,請求確認(rèn)宅基地買賣合同無效的,一般不予支持。


   2、初次購買宅基地的買受人雖然不是本村村民,但是,幾經(jīng)轉(zhuǎn)手最終由本村村民購得宅基地的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同有效。


   3、不具備本村村民資格的買受人,不論在購買宅基地之前或者在購買宅基地之后,將戶口落戶本村的,均應(yīng)認(rèn)定宅基地買賣合同無效。


   4、土地法等相關(guān)法律規(guī)定,宅基地只能在同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓。同一集體組織僅限于村。雖然是同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民,但是,不是本村村民,購買宅基地的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同無效。


   5、宅基地出賣人死亡的,繼承人可以作為原告,請求確認(rèn)買賣合同無效、返還宅基地。


   6、因土地征收、舊村改造原宅基地已經(jīng)被拆除,出賣人請求確認(rèn)買賣合同無效,請求返還原宅基地補(bǔ)償對價(jià)的,一般不予支持。


   7、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的,原屬集體組織所有的土地,自然變?yōu)閲型恋亍U刭I賣發(fā)生在集體土地變?yōu)閲型恋刂埃牵鲑u人在土地變?yōu)閲型恋刂笾鲝堎I賣合同無效,請求返還宅基地的,不予支持。


   集體土地變?yōu)閲型恋刂筚I賣原宅基地的,應(yīng)視為城市私房買賣,出賣人請求確認(rèn)買賣合同無效的,不予支持。




  農(nóng)村宅基地買賣無效后的處理辦法


   確認(rèn)宅基地買賣合同無效,沒有時(shí)間的限制,不存在時(shí)效的問題。


   (一)、從時(shí)間上來看,如果宅基地買賣的時(shí)間較短,房屋和土地沒有明顯增值的,買受人起訴要求確認(rèn)合同無效,請求返還宅基地的,應(yīng)當(dāng)適用返還原則。買受人對房屋進(jìn)行了裝修和添附的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。


   (二)、宅基地買賣時(shí)間較長,房屋和土地已經(jīng)明顯增值,這種情況合同無效的處置辦法:


   1、 房屋沒有翻建的,就房屋土地進(jìn)行評估,按照評估價(jià)的三七開分配,即出賣方三,買受人七。


   2、 房屋已經(jīng)由買受人翻建,則房屋的評估價(jià),歸買受人所有,土地的評估價(jià),按照三七開分配,即出賣人三,買受人七。


   3、 如果房屋因舊村改造或者土地征收已經(jīng)拆除,出賣人請求確認(rèn)宅基地買賣合同無效,要求返還拆遷補(bǔ)償對價(jià)的,不予支持。

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