1、本村村民之間買賣宅基地的，買賣合同有效。出賣人請求確認(rèn)買賣合同無效的，不予支持。出賣人以法律規(guī)定農(nóng)村一戶只能有一處宅基地，請求確認(rèn)宅基地買賣合同無效的，一般不予支持。
2、初次購買宅基地的買受人雖然不是本村村民，但是，幾經(jīng)轉(zhuǎn)手最終由本村村民購得宅基地的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同有效。
3、不具備本村村民資格的買受人，不論在購買宅基地之前或者在購買宅基地之后，將戶口落戶本村的，均應(yīng)認(rèn)定宅基地買賣合同無效。
4、土地法等相關(guān)法律規(guī)定，宅基地只能在同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓。同一集體組織僅限于村。雖然是同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民，但是，不是本村村民，購買宅基地的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同無效。
5、宅基地出賣人死亡的，繼承人可以作為原告，請求確認(rèn)買賣合同無效、返還宅基地。
6、因土地征收、舊村改造原宅基地已經(jīng)被拆除，出賣人請求確認(rèn)買賣合同無效，請求返還原宅基地補(bǔ)償對價(jià)的，一般不予支持。
7、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬集體組織所有的土地，自然變?yōu)閲型恋亍Ｕ刭I賣發(fā)生在集體土地變?yōu)閲型恋刂埃牵鲑u人在土地變?yōu)閲型恋刂笾鲝堎I賣合同無效，請求返還宅基地的，不予支持。
集體土地變?yōu)閲型恋刂筚I賣原宅基地的，應(yīng)視為城市私房買賣，出賣人請求確認(rèn)買賣合同無效的，不予支持。
農(nóng)村宅基地買賣無效后的處理辦法
確認(rèn)宅基地買賣合同無效，沒有時(shí)間的限制，不存在時(shí)效的問題。
（一）、從時(shí)間上來看，如果宅基地買賣的時(shí)間較短，房屋和土地沒有明顯增值的，買受人起訴要求確認(rèn)合同無效，請求返還宅基地的，應(yīng)當(dāng)適用返還原則。買受人對房屋進(jìn)行了裝修和添附的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。
（二）、宅基地買賣時(shí)間較長，房屋和土地已經(jīng)明顯增值，這種情況合同無效的處置辦法：
1、 房屋沒有翻建的，就房屋土地進(jìn)行評估，按照評估價(jià)的三七開分配，即出賣方三，買受人七。
2、 房屋已經(jīng)由買受人翻建，則房屋的評估價(jià)，歸買受人所有，土地的評估價(jià)，按照三七開分配，即出賣人三，買受人七。
3、 如果房屋因舊村改造或者土地征收已經(jīng)拆除，出賣人請求確認(rèn)宅基地買賣合同無效，要求返還拆遷補(bǔ)償對價(jià)的，不予支持。
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