·工期索賠
在工程施工中，常常會發(fā)生一些未能預(yù)見的干擾事件使施工不能順利進(jìn)行，使預(yù)定的施工不能順利進(jìn)行，使預(yù)定的施工計劃受到干擾，造成工期延長，這樣，對合同雙方都會造成損失。施工單位提出工期索賠的目的通常有兩個：一是免去或推卸自己對已產(chǎn)生的工期延長的合同責(zé)任，使自己不支付或盡可能不支付工期延長的罰款；二是進(jìn)行因工期延長而造成的費用損失的索賠。對已經(jīng)產(chǎn)生的工期延長。建設(shè)單位一般采用兩種解決辦法：一是不采取加速措施，工程仍按原方案和計劃實施，但將合同期順延；二是指施工單位采取加速措施，以全部或部分彌補(bǔ)已經(jīng)損失的工期。如果工期延緩責(zé)任不是由施工單位造成，而建設(shè)單位已認(rèn)可施工單位工期索賠，則施工單位還可以提出因采取加速措施而增加的費用索賠。工期索賠一般采用分析法進(jìn)行計算，其主要依據(jù)合同規(guī)定的總工期計劃、進(jìn)度計劃，以及雙方共同認(rèn)可的對工期修改文件，調(diào)整計劃和受干擾后實際工程進(jìn)度記錄。如施工日記、工程進(jìn)度表等，施工單位應(yīng)在每個月底以及在干擾事件發(fā)生時
·破產(chǎn)中土地使用權(quán)的取得方法
通過出讓和支付出讓金方式取得土地使用權(quán)的處理方式：1、拍賣轉(zhuǎn)讓。這主要是指通過有關(guān)部門在社會上公開競爭，有償轉(zhuǎn)讓破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)的一種方式。人民法院可以出具委托書，委托法定機(jī)構(gòu)對破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)根據(jù)其所處的周圍環(huán)境、條件、發(fā)展前途等諸多因素進(jìn)行綜合評估，報出評估價。同時結(jié)合政府部門對處理破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)的有關(guān)要求，利用叫價方式，把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給出價最高、最符合政府部門規(guī)定要求的新的權(quán)利主體，拍賣結(jié)果經(jīng)人民法院裁定確認(rèn)后，新的權(quán)利主體憑人民法院的裁定向土地管理部門領(lǐng)取土地使用證，取得破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)。這種方式更能達(dá)到物盡其用，地進(jìn)其力的社會效果。2、協(xié)議轉(zhuǎn)讓。這種方式適用于已對破產(chǎn)企業(yè)的地上建筑物或其他附著物進(jìn)行了抵押的債權(quán)人。因為債權(quán)人對地上建筑物或者其他附著物進(jìn)行抵押，在其享有優(yōu)先受償權(quán)的同時，賴以建設(shè)的土地使用權(quán)必然會隨之轉(zhuǎn)讓。因此可以讓抵押權(quán)人與清算組在已經(jīng)掌握的綜合評估價基礎(chǔ)上自由協(xié)商定價，雙方達(dá)成一致意見后簽訂協(xié)議書，協(xié)議書提交債權(quán)人會
·土地出讓金與地價的關(guān)系
土地使用權(quán)出讓金是土地批租時一次性收取的費用，即為土地有效年限的使用價格，所以也可稱之為“地價”。出讓金包括土地開發(fā)投資費用和使用期內(nèi)的金額土地使用費。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費，是對開發(fā)投資的一次性補(bǔ)償，后者為土地資源使用的費用，即“地租”，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費。土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費和開發(fā)費；另一種是“毛地”或“生地”價，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開發(fā)工作。土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低
·土地使用僅出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押如何辦理登記?
出讓國有土地使用權(quán)辦理登記手續(xù)依次分為申請、地籍.調(diào)查、審核、注冊登記、頒發(fā)證書等5個階段。在申請階段,申請人持有關(guān)證件和文件到土地登記機(jī)關(guān)申請登記。在地籍調(diào)查階段,地籍調(diào)查人員接到土地登記人員移交的有關(guān)登記申請文件后,對擬登記的宗地進(jìn)行地籍調(diào)查,調(diào)查完畢后,將地籍調(diào)查資料連同申請資料一并移交給土地登記人員,由土地登記人員進(jìn)行權(quán)屬審核。在權(quán)屬審核階段,土地登記人員根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)對申請人資格、土地權(quán)屬來源文件、土地使用年限等方面內(nèi)容進(jìn)行審核。在注冊登記階段,經(jīng)審核符合規(guī)定的,土地登記人員填寫《土地登記卡》,并根據(jù)《土地登記卡》填寫《土地歸戶卡》。在頒發(fā)證書階段,土地登記人員根據(jù)《土地登記卡》填制《國有土地使用證》并代表政府發(fā)給土地使用者。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的程序和土地使用權(quán)出讓登記的程序基本相同,也分為申請、地籍調(diào)查、審核、注冊登記和頒發(fā)證書等五個階段。對整宗地轉(zhuǎn)讓的,在原《土地登記卡》上進(jìn)行注冊登記;分割轉(zhuǎn)讓的,分別新建《土地登記卡》，在新建的《土地登記卡》上
·集體土地使用權(quán)是否可以出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?
《土地管理法》第63條規(guī)定:"農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)才旦是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移的除外。"根據(jù)這一規(guī)定,農(nóng)民集體土地的使用權(quán),原則上不允許出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),只有一種情形可以例外,就是對于符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等原因使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形。這種情形是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)、兼并,企業(yè)的資產(chǎn)(包括廠房等)發(fā)生轉(zhuǎn)移而導(dǎo)致土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移,如果土地上沒有建筑物等設(shè)施,集體土地的使用權(quán)將不允許轉(zhuǎn)讓,也不得轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。 《城市房地產(chǎn)管理法》第8條規(guī)定:"城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地,經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后,該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。
·承租土地使用權(quán)是否可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、抵押?
承租人通過租賃萬式取得承租土地使用權(quán),在按規(guī)定支付租金并完成開發(fā)建設(shè)后,經(jīng)土地行政主管部門同意,或者按照租賃合同約定,可以將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、抵押,但必須依法辦理土地登記手續(xù)。承租人將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租或者分租給第三人的,承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有,承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系,第三人取得土地的他項權(quán)利。承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的,租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租憑合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依照法律規(guī)定抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，抵押權(quán)實現(xiàn)時，土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。
·哪些情況下必須以招標(biāo)、拍賣方式出讓土地？
屬于以下情況之一的,必須以拍賣方式出讓土地: (一)以獲取最高出讓金為主要目標(biāo),以出價最高為條件確定受讓人的； (二)對土地使用者資格沒有特別限制,一般單位或個人均可能有受讓意向的； (三)土地用途無特別限制及要求的。 對不具備拍賣條件,但屬以下情況之一的,必須以公開招標(biāo)方式出讓土地: (一)除獲取較高出讓金外,還具有其他綜合目標(biāo)或特定的社會、公益建設(shè)條件; (二)土地用途受嚴(yán)格限制,僅少數(shù)單位或個人可能有受讓意向的。 對土地使用者有資格限制或特別要求的,可對符合條件的用地申請者進(jìn)行邀請招標(biāo)。
·鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）出人民政府是否有權(quán)出讓土地？
《城市房地產(chǎn)管理法》第11條規(guī)定："土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件,由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門共同擬定方案,按照國務(wù)院規(guī)定,報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后,由市、縣民政府土地管理部門實施。"根據(jù)這一規(guī)定,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府無權(quán)出讓土地。
·租賃土地使用權(quán)登記發(fā)證程序及相關(guān)資料
租賃：指縣級以上人民政府將國有土地使用權(quán)租賃給土地使用者的行為。 １、申請：由租賃土地使用者申請，填寫《土地登記申請書》 提交資料： ⑴土地使用權(quán)租賃合同、圖件、批準(zhǔn)文件 ⑵租賃人身份證明：是單位的提交法人證明和法人代表證明、身份證材料；是自然人的提交身份證件；委托代理登記的，提交土地登記委托書和委托人身份證件。 ２、地籍調(diào)查：土地管理部門受理申請后，進(jìn)行權(quán)屬性質(zhì)及四至界定等權(quán)屬調(diào)查、地籍測量、外業(yè)組織本宗地及四鄰現(xiàn)場指界、設(shè)置界標(biāo)、填寫地籍調(diào)查表、四鄰簽字蓋章、實地解析界址點坐標(biāo)、內(nèi)業(yè)繪制地籍圖件。 ３、審查審核：地籍調(diào)查完成后，對申請人資格、宗地自然狀況、土地權(quán)屬情況、登記資料等進(jìn)行審查審核。首先由土地登記人員進(jìn)行初審，提出是否具備土地登記條件的意見；然后，呈分管局長局長委托審核，提出是否準(zhǔn)予土地登記的意見，報局長分管市長委托審定。 ４、注冊登記：土地登記部門根據(jù)審核批準(zhǔn)意見，對土地使用權(quán)進(jìn)行登記、記載。 ５、頒發(fā)證書：土
·土地使用權(quán)出讓招標(biāo)、拍賣程序
土地使用權(quán)出讓前，出讓人應(yīng)當(dāng)以書面形式向規(guī)劃管理部門征詢該地塊的規(guī)劃要求，規(guī)劃管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃提供各項規(guī)劃要求及其附圖。土地使用權(quán)通過招標(biāo)、拍賣方式出讓的，出讓人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)、拍賣前，以書面形式向計劃管理部門和相關(guān)管理部門征詢意見，并在招標(biāo)文件和拍賣的有關(guān)資料中明確該地塊建設(shè)項目的立項條件、規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、園林綠化、衛(wèi)生防疫、交通和消防等要求；招標(biāo)、拍賣完成后，受讓人憑出讓合同向計劃、規(guī)劃等管理部門辦理建設(shè)項目的相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。 土地使用權(quán)通過招標(biāo)方式出讓的，主要程序為：（一）出讓人根據(jù)出讓地塊的具體條件發(fā)布招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書； （二）投標(biāo)人按招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書的規(guī)定獲取招標(biāo)文件，并在出讓人組織下踏勘出讓地塊； （三）投標(biāo)人支付保證金，并將投標(biāo)文件密封后投入指定的標(biāo)箱； （四）出讓人在招標(biāo)文件確定的投標(biāo)截止時間主持開標(biāo)； （五）由出讓人組建的評標(biāo)委員會對投標(biāo)文件進(jìn)行評審，提出評標(biāo)報告和推薦的中標(biāo)候選人
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