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·建筑物有缺陷，受害人索賠的依據(jù)
通常情況下，缺陷建筑物的所有者或占有者與該缺陷的責(zé)任人沒(méi)有直接合同關(guān)系。這樣，缺陷建筑物的所有人或占有人直接向工程師、承包商、供應(yīng)商索賠就有一定的困難。在這種情況下，要借助有關(guān)侵權(quán)的法律來(lái)索賠。侵權(quán)責(zé)任與合同責(zé)任構(gòu)成民事責(zé)任體系中最主要的兩個(gè)組成部分。侵權(quán)責(zé)任主要是一種法律規(guī)定的責(zé)任。在我國(guó)與建筑質(zhì)量有關(guān)的法律法規(guī)很多，比較常用的有《民法通則》、《合同法》、《建筑法》、《產(chǎn)品質(zhì)量法》和《消費(fèi)者權(quán)益保障法》。此外，2000年1月30日國(guó)務(wù)院頒布了《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，這是我國(guó)專門(mén)管理建設(shè)工程質(zhì)量的行政法規(guī)，內(nèi)容比較完整全面。如果缺陷建筑物的受害人根據(jù)合同起訴有困難，可以直接根據(jù)上述法律起訴。我國(guó)《合同法》第一百二十二條規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。”這就是說(shuō)即便可以根據(jù)合同追究缺陷建筑物責(zé)任人的責(zé)任，仍不排除選擇有關(guān)法律追究其侵權(quán)責(zé)任。此外，值得說(shuō)明的是建筑是一
·缺陷工程分包商和供應(yīng)商的質(zhì)量責(zé)任
分包商對(duì)缺陷工程的責(zé)任規(guī)定的分包合同中，而分包合同的質(zhì)量責(zé)任與主合同的責(zé)任是聯(lián)系在一起的。此外，分包合同中可能還有特別的質(zhì)量責(zé)任規(guī)定。我國(guó)《建筑法》第五十五條規(guī)定：“建筑工程實(shí)行總承包的，工程質(zhì)量由工程總承包單位負(fù)責(zé)，總承包單位將建筑工程分包給其他單位的，應(yīng)當(dāng)對(duì)分包工程的質(zhì)量與分包單位承擔(dān)連帶責(zé)任。分包單位應(yīng)當(dāng)接受總承包單位的質(zhì)量管理。”這一規(guī)定進(jìn)一步強(qiáng)化了分包工程的質(zhì)量責(zé)任。國(guó)務(wù)院頒布的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》對(duì)此也有同樣的規(guī)定。對(duì)于分包工程，建筑工程質(zhì)量受到總承包單位和分包單位的雙重保護(hù)。受到損害的當(dāng)事人既可以向總承包單位索賠，也可以向有關(guān)的分包單位索賠。供應(yīng)商由于同工程的實(shí)際建造無(wú)關(guān)通常不適用有關(guān)建筑法規(guī)。供應(yīng)商通常提供特定的產(chǎn)品，他們要按照《產(chǎn)品質(zhì)量法》的規(guī)定對(duì)其產(chǎn)品承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。
·其他當(dāng)事人對(duì)建筑質(zhì)量缺陷的責(zé)任
其他當(dāng)事人，盡管對(duì)導(dǎo)致缺陷沒(méi)有關(guān)系，也可能承擔(dān)建筑物缺陷的責(zé)任。有關(guān)法規(guī)規(guī)定的出租人、制造商、出賣(mài)人和房地產(chǎn)代理商對(duì)建筑缺陷承擔(dān)責(zé)任，有關(guān)當(dāng)事人應(yīng)注意。在商業(yè)出租交易中，房地產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)保證其房地產(chǎn)適用于預(yù)期的商業(yè)用途，這一規(guī)定即使沒(méi)有規(guī)定在合同中，房地產(chǎn)商也應(yīng)保障，否則他就將承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。此外，一般要求房地產(chǎn)的代理商應(yīng)對(duì)其代理的房地產(chǎn)進(jìn)行合理的檢查。如果該代理商沒(méi)有進(jìn)行合理的檢查或者對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的情況的質(zhì)量保證與實(shí)際情況不符，則他也要承擔(dān)責(zé)任。有的國(guó)家的法律要求經(jīng)紀(jì)人必須對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行合理的、有能力的、勤勉的目視檢查，并向潛在的買(mǎi)方披露在檢查中發(fā)現(xiàn)的所有可能影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值和期望的事實(shí)。代理商沒(méi)有進(jìn)行合理檢查要承擔(dān)修補(bǔ)缺陷的責(zé)任。在一個(gè)案例中，經(jīng)紀(jì)人從一個(gè)鄰居那里了解到房屋地基可能有問(wèn)題，因?yàn)檫@個(gè)鄰居對(duì)自己房屋的地基進(jìn)行了更換，而且經(jīng)紀(jì)人了解到這一地區(qū)的其他人也更換了自己的地基。經(jīng)紀(jì)人沒(méi)有將其從鄰居那里了解的情況告訴買(mǎi)方，也沒(méi)有對(duì)地基進(jìn)行檢查。買(mǎi)方了解經(jīng)紀(jì)人與鄰居的
·勘察單位、設(shè)計(jì)單位對(duì)工程質(zhì)量有責(zé)任的索賠
勘察單位和設(shè)計(jì)單位一般都分別與業(yè)主簽定合同。因勘察、設(shè)計(jì)導(dǎo)致工程質(zhì)量有缺陷而受到影響的當(dāng)事人都與勘察人、設(shè)計(jì)人沒(méi)有合同關(guān)系，他們可以根據(jù)有關(guān)法律追究勘察單位和設(shè)計(jì)單位的責(zé)任。沒(méi)有合同關(guān)系現(xiàn)在已經(jīng)不再成為排除第三人索賠的理由。受到損害的第三方，即缺陷工程的使用人、承租人或承包商都可以根據(jù)合同或侵權(quán)提起訴訟，要求設(shè)計(jì)人賠償損失。侵權(quán)訴訟中勘察人、設(shè)計(jì)人的行為標(biāo)準(zhǔn)主要是根據(jù)有關(guān)立法和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)建立的。在英美等判例法國(guó)家判例對(duì)于確立加害人的行為標(biāo)準(zhǔn)起了很大的作用。如果加害人違反了這一標(biāo)準(zhǔn)造成人身?yè)p害和其他財(cái)物損失，受害人的損失就可以向有過(guò)錯(cuò)的當(dāng)事人索賠。只要有其他財(cái)物損失，或者有人身?yè)p害，受到損害的當(dāng)事人，例如公寓所有人可以根據(jù)設(shè)計(jì)人在設(shè)計(jì)中、在圖紙中或者在施工監(jiān)管中有過(guò)錯(cuò)而對(duì)其提起訴訟。原告要索賠成功需要證明：被告有義務(wù)；被告違反了該義務(wù)；原告有人身傷害或財(cái)物損失；被告行為與原告的損失之間有因果關(guān)系。如果一個(gè)設(shè)計(jì)人同承包商以及業(yè)主簽訂合同提供專業(yè)服務(wù)，有關(guān)專業(yè)
·如何區(qū)分業(yè)主和發(fā)展商的質(zhì)量責(zé)任？
業(yè)主或房地產(chǎn)發(fā)展商對(duì)于建筑質(zhì)量缺陷的責(zé)任包括幾個(gè)方面：首先發(fā)展商作為建筑物的賣(mài)方，他們要對(duì)房屋購(gòu)買(mǎi)者承擔(dān)買(mǎi)賣(mài)合同責(zé)任。此外，對(duì)于建筑物的使用人，如果建筑物因其質(zhì)量造成人身?yè)p害或財(cái)物損失，業(yè)主或發(fā)展商要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。建筑物的質(zhì)量可能最終可以歸結(jié)為施工質(zhì)量或勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量，但建筑物的購(gòu)買(mǎi)人或使用人可能并不知道承包人或設(shè)計(jì)人，他們可能直接起訴業(yè)主或發(fā)展商。業(yè)主或發(fā)展商通常要先行承擔(dān)建筑物質(zhì)量缺陷對(duì)他人造成損失。然后才能向承包商、設(shè)計(jì)人、供應(yīng)商和其他人追索建筑工程質(zhì)量缺陷給他造成的損失。業(yè)主或發(fā)展商可以要求法院將有責(zé)任的當(dāng)事人作為第三人參加訴訟，但能否成功要看具體情況。有責(zé)任的當(dāng)事人在訴訟時(shí)可能已經(jīng)破產(chǎn)了，或者法院認(rèn)為加入第三人不利于訴訟的迅速審理而不同意第三人加入訴訟。業(yè)主或發(fā)展商基于合同承擔(dān)的質(zhì)量責(zé)任，一方面要看合同條款中明確的質(zhì)量要求；另一方面房地產(chǎn)發(fā)展商可能在房地產(chǎn)銷(xiāo)售期間以各種方式對(duì)建筑物的質(zhì)量做出承諾，他們還要對(duì)這些承諾負(fù)責(zé)。《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十二條規(guī)定：
·在房屋接管驗(yàn)收中，對(duì)質(zhì)量問(wèn)題如何處理
在房屋接管驗(yàn)收中如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，可根據(jù)其對(duì)房屋不同的影響程度分別處理： （1）影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固步強(qiáng)維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問(wèn)題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。 （2）對(duì)于不影響房屋和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采用費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。
·工程質(zhì)量索賠權(quán)的權(quán)利屬性與訴訟時(shí)效
工程質(zhì)量責(zé)任屬于民事責(zé)任。民事責(zé)任因其產(chǎn)生原因的不同，有合同責(zé)任、侵權(quán)責(zé)任、無(wú)因管理責(zé)任、不當(dāng)?shù)美?zé)任等之分。工業(yè)村公司所訴的工程質(zhì)量問(wèn)題，是在履行施工合同過(guò)程中產(chǎn)生的，因此，該工程質(zhì)量責(zé)任屬于合同責(zé)任。由此所產(chǎn)生的債是合同之債。有債的關(guān)系存在，就有債權(quán)債務(wù)雙方存在。工程質(zhì)量索賠權(quán)是合同之債的債權(quán)，而債權(quán)的屬性是請(qǐng)求權(quán)。所謂請(qǐng)求權(quán)，就是權(quán)利人得請(qǐng)求義務(wù)人為或不為一定行為的權(quán)利。其特點(diǎn)，一是債權(quán)人必須向債務(wù)人提出請(qǐng)求，包括向債務(wù)人直接提出請(qǐng)求，或通過(guò)審判機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)、調(diào)解組織向債務(wù)人提出請(qǐng)求。債權(quán)人如果不提出請(qǐng)求，其債權(quán)只能是一種自然權(quán)利；只有提出請(qǐng)求，才能轉(zhuǎn)化為法律上的權(quán)利。二是債權(quán)的實(shí)現(xiàn)必須借助于債務(wù)人的行為，或借助于審判機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)、調(diào)解組織的審判、仲裁、調(diào)解，否則，其權(quán)利無(wú)法實(shí)現(xiàn)。三是債權(quán)的實(shí)現(xiàn)受訴訟時(shí)效的制約，如果債權(quán)人在法定期間不提出請(qǐng)求，其權(quán)利將不能得到法律的保護(hù)。 訴訟時(shí)效是對(duì)民事權(quán)利進(jìn)行法律保護(hù)的一種時(shí)間限制。其意義是，債權(quán)人在法定期間不行使
·工程索賠的依據(jù)
1、工地（地盤(pán)）會(huì)議記錄和有關(guān)工程的來(lái)往信件，都必須全部保存妥當(dāng)，直到合同全部履行完畢、所有索賠項(xiàng)目獲得解決為止。2、各種施工進(jìn)度表，包括業(yè)主代表和分包編制的進(jìn)度表。3、施工備忘錄（日記），在施工中發(fā)生影響工期和索賠有關(guān)的事項(xiàng)，都要及時(shí)做好記錄。按年月日順序號(hào)存檔，以便查找。4、做好建筑師和工程師的口頭指示記錄，及時(shí)以書(shū)面形式報(bào)告建筑師予以承認(rèn)。將他們的書(shū)面指示按年月日順序編號(hào)存檔。5、工程照片需有專人管理，照片都應(yīng)標(biāo)明拍攝的日期，最好購(gòu)買(mǎi)帶有日期的相機(jī)。將照片按工程進(jìn)度整理編排。6、收集記錄每天的氣象報(bào)告和實(shí)際氣候情況。7、整理保存工人和雇員的工資與薪金單據(jù)、材料物資購(gòu)買(mǎi)單據(jù)，按年月日編號(hào)歸檔。8、完整的工程會(huì)計(jì)資料，包括工卡，人工分配表、注銷(xiāo)工資薪金支票、材料購(gòu)買(mǎi)定貸單、收訖發(fā)票、收款票據(jù)、帳目及有關(guān)圖表、財(cái)務(wù)信件、經(jīng)會(huì)計(jì)師核證的財(cái)務(wù)決算表等。9、所有的合同標(biāo)書(shū)文件、合約圖紙、修改增加圖紙、計(jì)劃工程進(jìn)度表、人工日?qǐng)?bào)表、材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)報(bào)表及帳單（工
·工期索賠
在工程施工中，常常會(huì)發(fā)生一些未能預(yù)見(jiàn)的干擾事件使施工不能順利進(jìn)行，使預(yù)定的施工不能順利進(jìn)行，使預(yù)定的施工計(jì)劃受到干擾，造成工期延長(zhǎng)，這樣，對(duì)合同雙方都會(huì)造成損失。施工單位提出工期索賠的目的通常有兩個(gè)：一是免去或推卸自己對(duì)已產(chǎn)生的工期延長(zhǎng)的合同責(zé)任，使自己不支付或盡可能不支付工期延長(zhǎng)的罰款；二是進(jìn)行因工期延長(zhǎng)而造成的費(fèi)用損失的索賠。對(duì)已經(jīng)產(chǎn)生的工期延長(zhǎng)。建設(shè)單位一般采用兩種解決辦法：一是不采取加速措施，工程仍按原方案和計(jì)劃實(shí)施，但將合同期順延；二是指施工單位采取加速措施，以全部或部分彌補(bǔ)已經(jīng)損失的工期。如果工期延緩責(zé)任不是由施工單位造成，而建設(shè)單位已認(rèn)可施工單位工期索賠，則施工單位還可以提出因采取加速措施而增加的費(fèi)用索賠。工期索賠一般采用分析法進(jìn)行計(jì)算，其主要依據(jù)合同規(guī)定的總工期計(jì)劃、進(jìn)度計(jì)劃，以及雙方共同認(rèn)可的對(duì)工期修改文件，調(diào)整計(jì)劃和受干擾后實(shí)際工程進(jìn)度記錄。如施工日記、工程進(jìn)度表等，施工單位應(yīng)在每個(gè)月底以及在干擾事件發(fā)生時(shí)
·破產(chǎn)中土地使用權(quán)的取得方法
通過(guò)出讓和支付出讓金方式取得土地使用權(quán)的處理方式：1、拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓。這主要是指通過(guò)有關(guān)部門(mén)在社會(huì)上公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，有償轉(zhuǎn)讓破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)的一種方式。人民法院可以出具委托書(shū)，委托法定機(jī)構(gòu)對(duì)破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)根據(jù)其所處的周?chē)h(huán)境、條件、發(fā)展前途等諸多因素進(jìn)行綜合評(píng)估，報(bào)出評(píng)估價(jià)。同時(shí)結(jié)合政府部門(mén)對(duì)處理破產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)的有關(guān)要求，利用叫價(jià)方式，把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給出價(jià)最高、最符合政府部門(mén)規(guī)定要求的新的權(quán)利主體，拍賣(mài)結(jié)果經(jīng)人民法院裁定確認(rèn)后，新的權(quán)利主體憑人民法院的裁定向土地管理部門(mén)領(lǐng)取土地使用證，取得破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)。這種方式更能達(dá)到物盡其用，地進(jìn)其力的社會(huì)效果。2、協(xié)議轉(zhuǎn)讓。這種方式適用于已對(duì)破產(chǎn)企業(yè)的地上建筑物或其他附著物進(jìn)行了抵押的債權(quán)人。因?yàn)閭鶛?quán)人對(duì)地上建筑物或者其他附著物進(jìn)行抵押，在其享有優(yōu)先受償權(quán)的同時(shí)，賴以建設(shè)的土地使用權(quán)必然會(huì)隨之轉(zhuǎn)讓。因此可以讓抵押權(quán)人與清算組在已經(jīng)掌握的綜合評(píng)估價(jià)基礎(chǔ)上自由協(xié)商定價(jià)，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)后簽訂協(xié)議書(shū)，協(xié)議書(shū)提交債權(quán)人會(huì)
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