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·商品房預(yù)售合同的形式
  商品房預(yù)售合同的形式必須符合法律的規(guī)定商品房預(yù)售合同的內(nèi)容復(fù)雜，履行期限長。因此，法律對其形式的要求也比較嚴(yán)格。根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同必須采取書面形式。在實踐中，商品房預(yù)售合同一般采取標(biāo)準(zhǔn)合同的形式，具體條款由預(yù)售方事先擬定，主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的情況；預(yù)售商品房的基本情況（如商品房的座落、土地使用權(quán)證號、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號、商品房預(yù)售許可證號、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)等等）；預(yù)售商品房的價格及支付辦法、期限；交付房屋的日期；違約責(zé)任及免責(zé)條件；糾紛的解決方式等。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。《城市商品房預(yù)售管理辦法》亦規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日

·房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售廣告中的許諾是否具有法律效力
  1．房地產(chǎn)開發(fā)商的廣告構(gòu)成要約?！斗康禺a(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》中認(rèn)為，房地產(chǎn)廣告，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項目預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項目轉(zhuǎn)讓以其他房地產(chǎn)項目介紹的廣告。對于商品房銷售廣告要區(qū)分是構(gòu)成要約還是要約邀請，因為要約邀請在法律上是沒有約束力的。—般認(rèn)為：如果購房人想要以確定的形式確認(rèn)銷售廣告中的種種許諾和條件，應(yīng)該在簽定購房協(xié)議時將這些條件納入合同之中，使其成為合同條款，如此購房人才能保障自己的利益。原則上—般的商業(yè)廣告應(yīng)該認(rèn)為是一種要約邀請。《合同法》第15條規(guī)定：“要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約觀定的，視為要約”。但是如果房地產(chǎn)開發(fā)商的廣告明確注明該廣告為要約或者廣告中含有未來買賣合同的主

·商品房買賣中的定金如何處理
  1．區(qū)分定金與訂金。在購買商品房的過程中，買受人(購房者)與出賣者(開發(fā)商)未訂立《商品房買賣合同》前，一般出賣人會要求買受人與之簽訂《房屋認(rèn)購書》并按房款的一定比例向其交納“訂金”或“定金”。但是，“訂金”和“定金”的法律意義是決然不同的。定金依法律性質(zhì)不同可以有多種分類，—是立約定金，指為保證正式簽訂合同而交付的定金；二是證約定金，指為證明合同的成立而交付的定余；三為成約定金，指以定金的交付作為合同成立或生效要件的定金；四是解約定金，指作為保留解除權(quán)的定金；五為違約定金，指作為合同履行擔(dān)保的定金。我國定金在《擔(dān)保法》上是債的一種擔(dān)保方式。在《合同法》上是承擔(dān)違約責(zé)任形式之一，其基本法律性質(zhì)是違約定金，具有擔(dān)保合同履行的性質(zhì)。定金適用的基本規(guī)則是：《擔(dān)保法》

·什么是“買賣不破租賃”
  1．買賣不破除租賃原則?！吨腥A人民共和國合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。一般這就被認(rèn)為是買賣不破除租賃原則適用的實證法基礎(chǔ)，買賣不破租賃原則是指在房屋租賃期間內(nèi)，出租人將房屋出賣的，承租人對于該房的使用權(quán)不因買賣而受到影響，在租賃期限內(nèi)租賃合同對于新的房屋買受人仍然有效。該原則適用的條件包括:a.須有房屋租賃合同;b.須房屋已交付承租人使用；c.巳須房屋被買賣；d.須該族里面合同沒有到期。它的效力是買受人所取得的對于租賃房屋的所有權(quán)，受到承租人對于該房租賃權(quán)的限制，在租賃期限內(nèi)承租人可以以租賃關(guān)系對抗買受人的所有權(quán)，從而不使租賃關(guān)系被破除終止，就是說該租賃關(guān)系仍然存在，承租人對于房屋的用益權(quán)不受買賣效力的影響。　　2．承租人的優(yōu)先購買權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于<民法通則>適用若于問題的意見》

·什么是商品房包銷
  1．商品房包銷是開發(fā)商與包銷人之間訂立商品房包銷合同，約定開發(fā)商以包銷基價，將自己開發(fā)且已經(jīng)建成并符合銷售條件的房屋或者尚未建成但符合預(yù)售條件的期房，交由包銷商以開發(fā)商的名義進(jìn)行銷售，在包銷期滿后，包銷商對未銷售的房屋按照合同約定的包銷價格購買的一種法律行為。房地產(chǎn)包銷是一種重要的銷售途徑和渠道，因此在實踐中，被廣泛采用。商品房的包銷具有以下特征:　　(1)商品房包銷是一種特殊的由包銷商和開發(fā)商合作進(jìn)行的承包銷售商品房的行為。由于不動產(chǎn)的銷售有其主體條件限制，只有開發(fā)商才有權(quán)預(yù)售或出售所建的商品房。所以，包銷商必須以開發(fā)商的名義或者同時以自己作為包銷商的名義進(jìn)行包銷行為　　(2)在包銷期限內(nèi)，包銷商根據(jù)包銷合同對商品房享有銷售權(quán)、賣價權(quán)和獲取包銷基價與銷售價之間差價的權(quán)利。在包銷期限內(nèi)，開發(fā)商將自己—定數(shù)量的商品房的預(yù)售權(quán)或出售權(quán)轉(zhuǎn)讓包銷商專

·商品房包銷中各方當(dāng)事入之間的法律關(guān)系如何
  就商品房包銷來看，包銷行為與銷售行為中實際存在二三種法律關(guān)系：　　1．開發(fā)商與包銷商之間的包銷關(guān)系。開發(fā)商以包銷基價，將自己開發(fā)已經(jīng)建成并符合銷售條件的房屋或者是尚未建成但符合預(yù)售條件的期房，交由包銷商以開發(fā)商的名義進(jìn)行銷售，在包銷期滿后，包銷商對未銷售的房屋按照合同約定的包銷價格購買。這一法律關(guān)系實際上包括兩層，首先是包銷商以開發(fā)商的名義進(jìn)行房屋銷售，如果房屋全部銷售出去，那么開發(fā)商與包銷商之間的法律關(guān)系就截止到此；但是如果沒有銷售完畢，而在包銷商與開發(fā)商之間又沒有其他約定的，那么開發(fā)商與包銷商之間就會發(fā)生買賣關(guān)系。但是就商品房包銷的整體狀況來看，我們認(rèn)為包銷應(yīng)該認(rèn)為是開發(fā)商與包銷商之間的一種交易行為,當(dāng)事人的行為都是相互獨立的，而且雙方都是為了自己的利益而行為，所以是一種交易關(guān)系。　　2．開發(fā)商與購房者之間的買賣關(guān)系。從商品房交易關(guān)系來看，

·商品房包銷中銷售價與包銷階的差價問題如何處理
  1．在商品房包銷中，開發(fā)商與包銷商確定的包銷價與實際對外的銷售價之間存在的差價，這是包銷商所應(yīng)收取的銷售利潤。在開發(fā)商與包銷商簽定包銷合同后，房屋應(yīng)該通過包銷商進(jìn)行銷售，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，出賣人白行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的。但是，在進(jìn)行房屋銷售時又必須是以開發(fā)商的名義進(jìn)行銷售。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》中規(guī)定，出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當(dāng)事人另約定的除外。在商品房銷售中只有開發(fā)商能夠滿足法律規(guī)定的銷售資格，包銷商是沒有直接進(jìn)行銷售的資格的，包銷只是包銷商與開發(fā)商之間的內(nèi)部

·無法辦理按揭貸款的買受入能夠解除房屋買賣合同嗎
  按揭貸款購房是現(xiàn)代商品房購買主要方，實踐中常常出現(xiàn)買房人與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同并交付了首期購房款后，銀行經(jīng)過資信審查后以其種理由拒絕向買受人提供按揭貸的情況，這時房地產(chǎn)公司往往拒絕買受人解除合同的要求并拒絕退首付款?！　∽罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干題的解釋》第23條規(guī)定，商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸方式付款、因當(dāng)事人—方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

·開發(fā)商逾期交房如何追究其違約責(zé)任
  賣方逾期交房一般有兩種情況：一種是在合同約定的入住期日到來時，賣方未能完工并通知購房者入?。灰环N是房屋實際并未完工，未達(dá)到入住條件，賣方為按合同期日辦理入住，也通知購房者入住?！　∫话愣裕槍Φ谝环N情況直接約定逾期交付期間的違約金即可，但為防止出現(xiàn)第二種情況，買賣雙方為入住條件發(fā)生爭議，賣方拖延不解決，買方又未能按時辦理入住，導(dǎo)致更多的糾紛，因此，買賣雙方應(yīng)明確約定：　?。?）賣方向買方交付房屋即通知買方入住時，應(yīng)達(dá)到雙方約定的基本入住條件，首先，由賣方向買方交付《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》；其次，賣方承諾通水、電、氣的，應(yīng)全部開通，提供的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)按合同約定達(dá)標(biāo)；否則，視為未達(dá)到入住條件，入住日期按雙方約定的一定期限順延，該期限內(nèi)賣方應(yīng)達(dá)到入住條件；否則視為違約、賣方逾期交房；　　（2）

·廣告宣傳難兌現(xiàn)購房者該怎么辦
  對于這種情況，律師的意見是：一、開發(fā)商有進(jìn)行虛假廣告宣傳、欺騙或誤導(dǎo)消費者之嫌?！　「鶕?jù)《中華人民共和國廣告法》和國家工商局發(fā)布的《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》，房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。從您來信所反映的情況來看，開發(fā)商在媒體上進(jìn)行廣告宣傳及售樓人員在售樓時均承諾，您所購買的房屋具有兩個下水管道，其中之一由您獨自使用，而在房屋交付時卻與上述承諾不符。在開發(fā)商未就此與您提前溝通的情況下出現(xiàn)這種問題，我們可以判斷，開發(fā)商的廣告宣傳具有一定的虛假成分，根據(jù)《廣告法》第38條的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)就此承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。二、開發(fā)商對購房者承擔(dān)何種民事責(zé)任?！　≡谀蜕鲜鰡栴}與開發(fā)商進(jìn)行交涉過程中，開發(fā)商承認(rèn)其廣告宣傳與售樓時所作的承諾（但自您簽訂房屋買賣合同至今從未取得開發(fā)商的書面承諾）與房屋交付時的實際情況不符，為此，開發(fā)

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