南京二手房買賣律師專業解決二手房買賣糾紛案件,致力于二手房買賣糾紛、二手房交易、二手房產訴訟等法律事務，提供專業的二手房糾紛解決方案，南京二手房買賣律師在線咨詢二手房買賣問題.。

    ●南京二手房買賣律師解答什么是二手房：
        二手房是針對新建商品房以及房改時出售公房而產生的特有概念.。二手房買賣是指房屋所有權人將其擁有所有權的存量房屋出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

    ●南京二手房買賣律師談二手房產權的調查與審核
        一、權屬審查
        南京二手房買賣律師提醒：沒有依法進行產權登記并取得房地產權證書的房屋，不得買賣.。有些情況，盡管沒有房產證，但是在評估風險后，可以通過信托設計進行交易，對此應當有當事人的另行委托.
        為慎重起見，南京二手房買賣律師（電話18801589148）建議購買者應當向房地產登記機關調查核實權利證書及其記載內容的真實性、同一性.。了解擬交易的房屋是否有產權爭議.。
        土地使用權登記機關是所在地的縣以上土地管理部門，但是應當加蓋人民政府的印章，以人民政府的名義發證。
        二、.有財產審查
        律師在審查房屋所有權證書時，應當關注擬交易的房地產是否具有.有權人。律師應當查明房屋是否具有.有權人。
        二手房屬于兩個以上（含兩個）主體.有的，應當審查（提交）.有權人同意轉讓的書面證明。 必要時律師應出具范本文件.。
        南京二手房買賣律師提醒：我國婚姻法規定，實行夫妻.同財產制為主，約定個別財產制為補充的婚姻財產制度。盡管房地產登記簿記載或者房屋所有權證記載的所有權認為一人，也應征求其配偶的書面意見或者由出賣人提交個別財產協議。
        三、權利限制審查
        二手房交易前，南京二手房買賣律師會審查司法機關有無依法裁定查封的情況，一般說來，有權查封的司法機關包括人民.、人民.、公安機關、國家安全機關。
        四、他項權利設置審查
        按照有關法律規定，出賣人出賣抵押的房屋，無須取得抵押權人的同意，只要通知抵押權人即可。南京二手房買賣律師提示，買房人有承擔所購房屋被追及還債的風險.。
        南京二手房買賣律師提醒出賣人，在出賣二手房前，應當在合理的期限內將要出售的情況書面通知抵押權人。如果沒有履行通知義務，買賣合同無效.。
        如果房屋出租的，應當通知承租人.。不能取得承租人的書面同意，買賣合同也可能被宣告無效。提前通知的合理的期限一般為三個月。
        購買人應當審查二手房有無抵押等他項權利設置情況。若有抵押應當取得出賣人已經通知抵押權人的書面證據，或者取得抵押權人等他項權利人書面同意轉讓的證明.。
        五、優先購買權審查
        .有的二手房買賣時，在同等條件下，二手房.有人享有優先購買權。
        已經出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優先購買權。這種出租..不管是定期的還是臨時的，均不能剝奪.。
        購買人應當審查二手房優先購買權人有無放棄優先購買權的證明。
        如果沒有取得優先購買人的放棄優先購買權的書面文件，律師應當提示買賣合同被宣告無效的風險.。
        購買人應當注意，如承租人放棄優先購買權，買受人購房后應繼續履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。
        通過拍賣購買二手房的，也應當注意優先購買人的優先購買權。應當關注.有權人、承租人是否放棄了優先購買權.。如果沒有放棄優先購買權的有效證明，應當關注拍賣程序是否規定了優先購買權人的權力行使條件。
        六、二手房買賣的禁止
        南京二手房買賣律師提示購買人注意，以下情形的二手房禁止買賣：
        （1）司法機關和行政機關依法裁定，決定或者以其他方式限制二手房權利的；
        （2）依法收回土地使用權的；
        （3）.有二手房，未經其他.有人書面同意的；
        （4）權屬有爭議的；
        （5）未依法登記領取權屬證書的；
        （6）已抵押，但是沒有將出賣情況書面通知抵押權人的；
        （7）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
        若是已購公有住房和經濟適用住房買賣，還要審查已購公有住房和經濟適用住房有無下列禁止買賣情形之一：
        （1）以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；
        （2）住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；
         （3）處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的；
         （4）上市出售后形成新的住房困難的；
         （5）擅自改變房屋使用性質的；
         （6）法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的.。
          已購買經濟適用住房的家庭未住滿5年的不得按市場價格出售住房。確需出售的，可出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購，出售單價不得高于購買時的單價.。
        已購買經濟適用住房的家庭住滿5年的，可以按市場價格出售.。由出售人到房屋所在地區、縣國土房管局按成交額的10%繳納綜合地價款。.。

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