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    ★南京專業房產律師房地產公司法律業務范圍：
    房地產項目公司在設立、轉讓、兼并、重組、上市、破產過程中涉及的法律事務；
    房地產開發項目的法律評估、調查；
    房地產開發項目的文件起草、談判，出具法律意見書；
    建設單位的資質審查及建筑施工管理；
    商品房的境內外銷售；
    房地產按揭貸款；
    房地產的抵押、買賣、租賃、拍賣；
    房地產權益糾紛的訴訟、仲裁等項法律事務；
    房地產公司日常法律事務；

    
    ★南京專業房產律師房屋買賣法律業務：
    律師陪購服務；
    查驗、核實交易房屋的法律證明文件；
    協助簽訂房屋認購書；
    審查、修改商品房買賣合同文本；
    參與房屋交易談判，協助購房人簽訂購房；
    審查有關房屋交付驗收的法律文件；
    協助或代理房屋交付驗收。

    ★南京專業房產律師談買二手房如何簽訂“居間合同”
       大多數人.慣通過房產中介購買二手房，而中介公司依托其專業化的服務，往往能讓購房者省不少心。 但是和任何行業一樣，房產中介行業也存在良莠不齊的現象.。如果購房者對如何簽訂買賣房屋的“居間合同”一無所知，也很容易掉入中介預設的陷阱，導致自己權益受損。 那么，買二手房該如何簽訂“居間合同”，需要留意哪些要點呢？
       《居間合同》的作用 由買賣雙方和中介簽訂《居間合同》有兩大作用： 1、確定訂立正式的《房地產買賣合同》的主要條款.。 在《居間合同》中要約定買賣合同的主要內容，比如房屋面積、位置、總價，以及房款（定金、首付、貸款等）支付方式、過戶及交房的時間，并約定簽訂正式買賣合同的時間.。 2、確定上下家與中介的...。 在《居間合同》中會約定上下家支付中介傭金的時間和標準、如果上下家違約致使買賣合同不能履行時分別對中介承擔的責任等。
        由此可看出，《居間合同》實際上是一個比較復雜的合同，既有買賣合同的內容又有居間合同的內容?！毒娱g合同》實際上包括了三個合同： 一是上下家的買賣合同；二是上家與中介的居間合同；三是下家與中介的居間合同。 上下家在日后正式的買賣合同也將依據《居間合同》條款來簽訂，所以《居間合同》在二手房買賣流程中具有至關重要的作用.。在實務中，因《居間合同》而產生的糾紛遠遠多于買賣合同產生的糾紛，因此在簽訂《居間合同》時要特別注意.。
        簽訂合同的流程 《居間合同》的簽訂程序一般按照以下四步的順序： 1、中介在上下家之間協調，并就合同主要條款口頭達成一致； 2、中介持《居間合同》讓下家先簽署并收取下家支付的意向金，中介出具中介公司蓋章的“意向金收據”； 3、中介再持下家簽署好的《居間合同》交由上家簽署.。 如果《居間合同》有上家委托中介保管定金的條款，則須讓上家再簽署一份《定金保管確認書》。如《居間合同》中沒有上家委托中介保管定金的條款，則將下家所交的“意向金”交給上家，讓上家出具《定金收據》； 4、中介再持上家出具的《定金收據》交給下家，下家將中介出具的《意向金收據》還給中介.。 下家要特別注意：幾乎所有的《居間合同》中都約定了下家交給中介的是意向金，但一旦上家對《居間合同》予以簽署并收受了“意向金”，那么“意向金”就變為“定金”了.。 “意向金”與“定金”雖然指的是同一筆錢，但法律性質完全不同。 “意向金”相當于“訂金”，允許反悔而不用承擔責任.?！岸ń稹眲t不允許反悔，如果買方沒有正當理由毀約則會失去定金.。同理，上家收受定金后如果沒有正當理由反悔不賣，則應當雙倍返還定金.。 視情況約定買賣條件 根據上家有無抵押、是否需要用下家的首付還貸、下家是否貸款等情況，在《居間合同》中應約定不同的買賣條件，不同買賣條件中雙方要重點防范的風險是不一樣的。
        實際操作中通常有以下六種買賣條件： 1、上家沒有抵押，下家也不貸款，房款全部用現金支付。這種情況比較少見。 2、上家有抵押但其用自有資金還貸，下家要貸款。這種情況一般也較為少見，因為上家通常都需要用下家的資金來還貸.。 3、上家有抵押且要用下家首付還貸，下家不貸款。這種情況較多。 4、上家有抵押且要用下家的首付還貸，下家要貸款。這種情況最多。 5、上家有抵押但其用自有資金還貸，下家不貸款.。這種情況較少。 6、上家無抵押，下家要貸款。這種情況也較多.。 總的來說，下家要特別注意上家有貸款且要用下家首付還貸的情況，確保首付款不被上家挪用。 對戶口遷出作約定 原住戶的戶口問題是購買二手房后常常遇到的，如果對戶口問題這么約定“甲方若不按時將戶口遷出造成乙方損失的，甲方承擔賠償責任。”實際上非常缺乏操作性。
        但是，許多居間合同就賣方戶口逾期遷出的違約責任問題，都作了類似的約定.。 戶口遷出問題之所以不能按上面這樣的約定，理由如下： ..，目前.認為戶口遷移屬于公安機關的行政管理職權，對起訴要求戶口遷移的案件目前均不受理，下家無法強制要求遷出戶口，唯一能做的是追究上家的違約責任； 第二，上家不及時將戶口遷出而給下家造成的損失難以量化，因此應當在合同中約定不及時遷出將上家的違約責任予以細化，使之更有操作性。 防止對方違約 《居間合同》中已確定了買賣合同的主要條款，也會約定在簽訂《居間合同》幾日內應當簽訂正式的《買賣合同》，但很多糾紛就產生于這一階段。主要原因在于房價波動較大，一方毀約的話能得到更大的利益，因此，要么明確表示不簽買賣合同，要么就以各種借口故意拖延，甚至有的要求在買賣合同中增加不合理的條款，或變更《居間合同》中的主要內容，以此達到毀約的目的.。

    ★南京專業房產律師商業地產常見法律風險
        商業地產行業內部認為商業地產包括“開發”、“銷售”、“招商”、“經營”、“管理”這些環節緊密聯系，在法律意義上將產生不同于普通房產的差異。商業地產的開發過程中一般會遇到以下風險：
        1、宏觀調控的風險
        宏觀調控是指國家利用行政或經濟手段對某些過熱的市場進行干涉的方法，比較常見的行政手段有交易限制和行業準入.。
        2、規劃失誤的風險。
        規劃是行政機關對某一地區產業、人口、交通等內容的安排或計劃，屬于法規范疇，具有強制性，如果規劃失誤，也會造成商業物業貶值。同時，開發商在商業物業開發中盡量熟悉相關的行政法規和規定，以免從方向上犯了錯誤.。
        3、返租回報支付不能的風險。
        開發商出售商鋪后，小業主們委托開發商（或開發商掌控的管理公司，下同）經營此商鋪，開發商往往會承諾較高的返租回報給小業主們；而開發商則整體租賃給大型商家統一經營收取的租金相對較低，這就使得開發商不得不為支持較高的返租回報去補貼一定的資金，久而久之，開發商就背上了沉重的財務包袱，最后大多出現了不能按期、足額支付即支付不能的情況。
        4、大型商家經營不善帶來的風險.。
        若大型商家在長期的承租期內，經營管理不善，無法繼續經營，無力支付租金給開發商，將導致開發商不能支付固定回報給小業主的承諾。因此開發商在考慮出租時，不能只以租金的角度選擇租客，而是應該對租客的行業、資質、背景及其履約能力進行考量，盡量選擇一些“優質”大商家租客，以獲得一個長期的有保證的租約，以保證給業主一個穩定、持續、健康的回報率.。
        5、售后“包租”帶來的風險.。
        采取“售后包租”的方式涉及兩種法律..：一是購房人與開發商之間的買賣..；二是購房人與第三方的委托租賃..?，F在，有部分開發商采取委托經營合同方式，保障投資收益.。即小業主除了和開發商簽訂購房合同外，開發商或開發商提供的管理公司一般還要與購房者簽訂一份委托經營合同.。開發商應特別重視委托經營合同，因為這是保障投資收益的法律文書.。目前，這方面立法還不很完善，  請有關房地產專業律師進行把關。
        6、產權分散帶來的風險。
        開發商分割商鋪銷售后所帶來的產權分散與商業統一經營的矛盾一直是困擾商鋪營銷的主要問題。開發商可以建議小業主提前成立業主委員會，有效避免了返租期滿后發生糾紛的可能性.。
        7、商鋪的公攤面積風險.。
        目前，市面上一些商用物業在銷售的過程中，雖然對商鋪的公攤都有明確的規定，但對商鋪超出所規定的公攤面積部分，怎么解決、怎么處理，很難約定。
        8、商鋪的相鄰權問題風險。
        根據有關規定，商鋪的相鄰權通常是指商用物業在經營過程中所涉及的通風、采光、通行等等.。它是單位物業的重要組成部分，并直接或間接影響到物業的使用以及經營.。在物業日常的經營活動中，有關商鋪相鄰權的紛爭也時有發生.。由于商鋪外墻面具有良好的廣告載體功能，使得這種相鄰權問題更為突出。

    ★南京專業房產律師談如何避免出現房地產糾紛？如何保護產權人的利益？
        ..回復：據.統計，近兩年  各地的房地產投訴和糾紛越來越多，并呈上升趨勢。
        建議在購房前做充分的調查了解，熟悉房地產知識及相關法規，避免房地產糾紛的產生.。
        (1)購房前充分調查、了解欲購物業的全面情況。
        投資者準備置業時，應先了解目前的房地產市場的狀況和環境，明確房地產目前的走勢，從而選擇較好的投資時間。一般來說，投資時機選擇在低潮、復蘇階段能夠獲得較滿意的回報。然后，要了解本地的房地產行情及目前市場上物業的分布情況，根據自己的投資目的選擇適當的物業種類、位置及其價位。
        (2)確保合同的合法性和完備性.。
        簽定購樓合同時，先要查驗發展商的法人資格及其行為是否合法。一個手續齊全的房地產項目應包括建設用地規劃許可證、建筑施工許可證、商品房預售許可證等合法手續。其次，南京專業房產律師認為，要看發展商的售樓合同是否公證，是否條款齊備，對雙方的權力、義務是否明確。
        (3)選擇實力強、信譽好的發展商和承建商。
        (4)注意小區配套及完善物業管理.。
        (5)尋求專業的房地產經紀機構進行咨詢、代理。

    ★南京專業房產律師談《居間合同》是否具備買賣合同的主要條款
        分析《居間合同》是否具備買賣合同的主要條款，應當用《合同法》的標準來衡量。對房產買賣來說，南京專業房產律師認為《居間合同》如果具備以下內容，就可以被認為是買賣合同：1、買賣雙方的姓名、名稱；2、房屋具體位置；3、房價及支付方式或期限；4、過戶及交房的條件或時間.。 格式條款的認定 盡管南京市房管部門曾制訂的居間合同示范文本，但中介公司一般都很少采用這個文本。中介公司提供的《居間合同》基本上都是自己制訂的，只不過要到房管部門備案。 中介公司的《居間合同》符合《合同法》對格式條款的認定條件，即是“當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款”，因而是格式條款。 根據《合同法》的規定，作為格式合同提供一方的中介公司，應當“采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明”，如果免除格式條款提供一方的責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效.。 而且，“對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋.。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋.。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款”.。所以，在與中介公司發生糾紛時，應當適用《合同法》中對格式條款的規定。

    ★南京專業房產律師談商品房買賣中如何適用懲罰性賠償
        一、懲罰性賠償適用情形之一：惡意違約
        根據《商品房合同司法解釋》第8條，惡意違約包括兩種情形：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人.。商品房買賣合同訂立后至商品房所有權移轉之前，出賣人對在建工程與建成后的商品房享有所有權，其有權處分名下財產，將在建工程抵押于第三人獲取建設資金，或者將商品房再次出售于第三人.。不同權利發生沖突時，.需要審查抵押合同與后買賣合同的效力，第三人利益得到.保護，意味著買受人合同目的落空，其可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔懲罰性賠償責任.。當然，.保護第三人利益，不是為了維護出賣人的自由處分權，而是保護善意第三人基于對不動產物權登記的信賴而進行的交易行為.。
        買受人主張懲罰性賠償以出賣人惡意違約，買受人締約目的不能實現而請求解除買賣合同為前提，反之，南京專業房產律師認為，以下情形下買受人不必主張解除合同，更無需主張懲罰性賠償：（1）出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，但出賣人及時解除抵押，買受人能夠實現合同目的；（2）第三人行使抵押權，支付全部或者大部分房款的買受人可以主張其權利優先于抵押權；（3）出賣人又將該房屋出賣給第三人，但選擇向前買受人履行合同，或者后買賣合同無效，前買受人能夠實現合同目的；（4）出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，買受人可以請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效。
        二、懲罰性賠償適用情形之二：欺詐
        根據《商品房合同司法解釋》第9條，欺詐包括四種情形：故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人的事實；故意隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房屋的事實.。出賣人取得預售許可證后才能預售商品房，根據《商品房合同司法解釋》第2條，出賣人未取得商品房預售許可證與買受人訂立的商品房預售合同為無效合同.。轉讓抵押物應當經過抵押權人同意，轉讓所得價款應當提前清償債務或者提存，未經抵押權人同意而轉讓抵押物的，抵押權人仍可行使抵押權。一房數賣，數份買賣合同都有效的情形下，由出賣人選擇如何履行合同，最終結果只能由某一買受人取得房屋產權，而其他買受人合同目的落空.。出賣人做為拆遷人，以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以產權調換，根據《商品房合同司法解釋》第7條，如果出賣人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，.予以支持，第三人合同目的將落空.。南京專業房產律師認為，出賣人應當堅持誠實信用原則，如實告知與訂立商品房買賣合同相關的事宜，出賣人隱瞞真相使買受人陷入錯誤，做出不真實的意思表示，買受人可以根據情況請求.宣告合同無效，請求解除合同或者請求撤銷合同。
        欺詐與惡意違約均可主張懲罰性賠償，二者相同之處在于：（1）買受人首先應當請求宣告合同無效、請求解除合同或者請求撤銷合同，而不能單獨主張懲罰性賠償；（2）賠償限額為不超過已付房款的一倍，具體數額由法官自由裁量。南京專業房產律師指出，二者區別之處在于：（1）欺詐發生在合同訂立階段，出賣人隱瞞的是合同訂立前的真相，因出賣人欺詐而使買受人陷入錯誤，做出簽訂買賣合同的意思表示；惡意違約發生在合同訂立后，出賣人故意不履行買賣合同，但訂立合同是買受人的真實意思表示。（2）惡意違約致使合同目的不能實現，買受人才能主張懲罰性賠償，而欺詐并不要求合同目的不能實現，只要存在欺詐行為即可請求宣告合同無效、或者請求撤銷合同；（3）出賣人惡意違約的前提是合同有效成立，故買受人只能請求解除合同，而出賣人欺詐，買受人可以根據具體情形請求宣告合同無效，請求解除合同或者請求撤銷合同。。

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根據法律規定看守所立功怎么立？
    根據法律規定看守所立功怎么立?根據法律規定看守所立功可以通過提供犯罪線索，成功的抓獲其他的犯罪人員。羈押在看守所期間立功并沒有什么特別的程序，在看守所有立功線索，應該報告給警察。屬于立功，在量刑時會從輕、減輕或免除處罰?！缎谭ā返?8條規定，犯罪人有立功表現的，可以從輕或者減輕處罰;有重大立功表現的，可以減輕或者免除處罰;犯罪后自首又有重大立功表現的，應當減輕或者免除處罰。看守所，是羈押依法被逮捕、刑事拘留的犯罪嫌疑人的機關。對被判處有期徒刑的罪犯，在被交付執行刑罰前，剩余刑期在三個月以下的，由看守所代為執行。看.

拘役最長時間是多久
    拘役最長時間是多久拘役最長刑期是六個月。根據《刑法》第四十二條規定，拘役的期限，為一個月以上六個月以下。第四十三條規定，被判處拘役的犯罪分子，由公安機關就近執行。在執行期間，被判處拘役的犯罪分子每月可以回家一天至兩天;參加勞動的，可以酌量發給報酬。拘役刑具有以下特征：1.拘役是一種短期自由刑。拘役的刑期最短不少于1個月，最長不超過6個月。所以，拘役是中國對罪犯予以關押、實行強制勞動改造的三種自由刑中最輕的一種。2.拘役適用于罪行較輕但需要短期關押改造的罪犯。3.拘役是剝奪自由的刑罰方法由.

金額較小的欠錢不還怎么辦？
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婚內夫妻財產和房產約定協議無效情形有什么
    婚內夫妻財產和房產約定協議無效情形有什么一、婚內夫妻財產和房產約定協議無效1、財產歸子女很多伴侶在作財產約定時，會考慮日后子女的撫育問題，會約定某一部分的財產歸子女所有。但在實際生活中，雖然做了此類財產約定，但這些財產仍然是由父母掌控著。從法律上來看，贈與沒有履行，而贈與合同又是實踐合同，以履行為生效要件。當然，沒有完成的贈與便不生效。實踐中，此類無效約定屢見不鮮，當然均以無效認定而告終。2、誰提離婚誰無財產“誰提離婚，誰便凈身出戶”往往會成為婚內財產協議中的恩愛信諾，以使任何一方都打消離婚的念.

拘役時間從什么時候算起
    拘役時間從什么時候算起拘役的日期從刑事判決生效執行之日起開始計算。判決之前，犯罪分子被羈押的，羈押一日折抵刑期一日。對于可能判決拘役的犯罪分子，在人民法院下達刑事判決之前，只要并非累犯或犯罪集團首要分子，應積極爭取緩刑，這是最明智的做法，在緩刑考驗期內，認真執行社區矯正，爭取早日回歸社會。拘役的刑期，從判決執行之日起計算;判決執行以前先行羈押的，羈押一日折抵刑期一日。法律依據《中華人民共和國刑法》42條、43條、44條。拘役主要適用于罪行較輕、但仍需短期關押改造的犯罪分子。實踐證明，對于.

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