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法律常識
浦口房產(chǎn)律師面向南京市浦口區(qū)及周邊地區(qū)，提供房產(chǎn)買賣、租賃、繼承等法律咨詢，專業(yè)代理房產(chǎn)訴訟仲裁、二手房產(chǎn)糾紛、定金返還、商品房遲延交房、遲延辦證、二手房合同解除、居間合同糾紛、公房變更承租人糾紛。
專業(yè)提供買賣房糾紛、商品房房屋買賣糾紛、離婚繼承房產(chǎn)糾紛、房屋產(chǎn)權糾紛、建筑工程糾紛、房屋租賃糾紛、房地產(chǎn)企業(yè)法律顧問等建筑房地產(chǎn)律師業(yè)務
.。
★浦口房產(chǎn)律師談商鋪投資陷阱
近兩年，商鋪買賣相關訴訟數(shù)量呈上升趨勢，暴露出交易過程中存在的一些問題
.。浦口房產(chǎn)律師結合近兩年的相關訴訟案件總結出以下三點問題，提醒市民注意不要重蹈覆轍
.。
一是商鋪產(chǎn)權明析是首要。根據(jù)《物權法》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》及最高人民.《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規(guī)定，轉讓的商鋪屬預售的，出賣人應依法取得商品房預售許可證明;轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，應當持有房屋所有權證書
.。二手房交易還須注意商鋪是否被司法機關查封、是否存在抵押權等。如果出賣人不符合上述出賣條件或商鋪已被司法機關查封、或者已經(jīng)抵押給銀行會直接影響到商鋪買賣合同的效力及合同能否履行。因此，浦口房產(chǎn)律師認為，確認商鋪產(chǎn)權明析買受人在簽訂商鋪買賣合同前應當審查的首要環(huán)節(jié)。
二是理性判斷勿輕信廣告
.。根據(jù)《合同法》第十五條及最高人民.《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，一般情況下，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，只有特殊情況下才能視為要約。因此，浦口房產(chǎn)律師提示，實踐中遇到商鋪宣傳資料中“打造××商圈”、“引入××管理”等籠統(tǒng)、浮夸的廣告詞亦多僅被認定存在夸大成分，屬商業(yè)吹噓，但不屬于商鋪買賣合同內(nèi)的主要權利義務內(nèi)容
.。買受人還是應當根據(jù)商鋪的地理位置、周邊環(huán)境、客流情況、發(fā)展趨勢等綜合判斷商鋪是否具備投資價值，并且要有承擔投資風險的心理準備。
三是圖紙購鋪小心“貨不對板”。實踐中，買受人看圖紙購房的情況并不少見，實際交鋪時經(jīng)常有買受人投訴“貨不對板”。比如商鋪在平面圖上看起來方正，實際瘦長，或者平面圖上看到柱體占面積比例很小，實際相反。由于出賣人出示的多為平面圖、示意圖，沒有標明具體長寬數(shù)據(jù)，商鋪內(nèi)柱體面積按規(guī)定計入套內(nèi)建筑面積，追究責任時很難找到確定的依據(jù)。為避免這樣的情況發(fā)生，浦口房產(chǎn)律師建議看圖購房時將圖紙作為合同的一部分，同時重要部分標明數(shù)字，以便發(fā)生爭議時有據(jù)可尋。
★浦口房產(chǎn)律師談房產(chǎn)繼承程序
一、繼承開始
根據(jù)繼承法規(guī)定，繼承自被繼承人死亡開始。
二、繼承財產(chǎn)分割
根據(jù)物權法規(guī)定，繼承開始后，財產(chǎn)權利就發(fā)生法定轉移。浦口房產(chǎn)律師提示，對于房產(chǎn)來說，雖然還沒有辦理過戶手續(xù)，但權利已經(jīng)轉移，也就是說在繼承中，過戶僅是一個對外公示的程序而已。
有遺囑的，按遺囑進行分割；沒有遺囑的，按法定繼承辦理。
三、繼承過戶程序
1、開具被繼承人死亡證明，注銷戶口證明；
2、進行繼承權公證：
（1）遺囑繼承時，提交死亡證明，遺囑，親屬身份證明，房產(chǎn)證明，繼承人身份證明等材料；
（2）法定繼承時，提交死亡證明，親屬身份證明，房產(chǎn)證明，繼承人身份證明等材料；
（3）遺贈繼承時，提交死亡證明，遺囑，房產(chǎn)證明，繼承人身份證明，接受遺贈公證書等材料；
3、房屋登記管理部門辦理過戶
.。
四、稅費承擔
1、繼承權公證費：房屋估價的2%；
2、房屋價值評估費：
3、登記過戶稅費：合同印花稅0.05%，權證印花稅5元，登記費80元；
4、契稅：法定繼承免征，遺贈1.5%
.。
★浦口房產(chǎn)律師談借名買房的法律風險
首先，如果登記購房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理..和支付購房款的事實，要想取得房屋產(chǎn)權或收回購房款都很困難；
其次，如果登記購房人有對外債務，債權人可以要求.查封并拍賣該房產(chǎn)；
再次，如果名義產(chǎn)權人意外死亡，該房屋可能會因為繼承..而被其他人繼承；
最后，如果銀行最后查實實際購房人與借款人不是同一個人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關規(guī)定，要求提前解除貸款合同
.。
浦口房產(chǎn)律師認為，在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。而且，即使登記產(chǎn)權人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將登記產(chǎn)權人名下的房屋轉移登記到真正的產(chǎn)權人名下也要負擔相應的稅費。
★浦口房產(chǎn)律師談地下車位無產(chǎn)權證如何索賠案例
一、案情簡介：
郭女士花費26萬元購買了南京某房地產(chǎn)公司開發(fā)的樓盤的兩個車位。交付購買款后，房地產(chǎn)公司一直未給其辦理車位產(chǎn)權證
.。期間，郭女士要求房地產(chǎn)公司退還兩個車位款26萬元，遭到房地產(chǎn)公司的拒絕，為此，郭女士委托浦口房產(chǎn)律師訴至浦口區(qū)人民.，要求確認購買車位合同無效，返還兩個車位款26萬元及利息
.。
二、.裁判：
人民.經(jīng)過開庭審理，查明了案件事實，房地產(chǎn)公司確無法辦理車位產(chǎn)權證。經(jīng).主持調(diào)解，郭女士與房地產(chǎn)公司達成了調(diào)解協(xié)議，房地產(chǎn)公司自調(diào)解協(xié)議生效之日起一個月內(nèi)退還26萬元的車位費，并承擔相關的利息損失。
三、浦口房產(chǎn)律師點評：
車位買賣合同在實踐中比較常見，大部分業(yè)主在交付車位款后，開發(fā)商并未給業(yè)主辦理車位產(chǎn)權證
.。實際上，開發(fā)商并未取得這部分地下車位的產(chǎn)權（所有權），所以這部分地下車位將不允許出租或出售
.。故在開發(fā)商沒有獨立產(chǎn)權的情況下，業(yè)主購買車位后，將無法辦理車位產(chǎn)權證，由此將導致車位買賣合同無效。故而，業(yè)主應及時督促開發(fā)商辦理車位產(chǎn)權證，如開發(fā)商在合理期限內(nèi)未予辦理，業(yè)主則應盡快考慮以訴訟、調(diào)解等方式追回車位款，保護自己的合法權益不受侵犯
.。
★浦口房產(chǎn)律師談延期交房的法律后果
（1）買受人的合同解除權
出賣人延期交房，屬于《合同法》第九十四條規(guī)定中“當事人一方延期履行主要債務”的情形
.。按照該條第三項的規(guī)定，當事人一方延期履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當事人可以解除合同
.。浦口房產(chǎn)律師指出，最高人民.《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條進一步對“合理期限”進行了明確。按照最高人民.《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條的規(guī)定，出賣人延期交房的，經(jīng)買受人催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；延期不行使的，解除權消滅。
（2）出賣人支付違約金或者賠償損失
按照《合同法》以及最高人民.《商品房買賣合同糾紛解釋》的有關規(guī)定，出賣人延期交付使用房屋的，應當支付違約金或者賠償損失；商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定
.。
浦口房產(chǎn)律師提示，該解釋雖然只適用于商品房買賣合同糾紛的處理，但其對于交房問題的規(guī)定，對非商品房的買賣合同糾紛的處理，也可以比照適用。
★浦口房產(chǎn)律師談商業(yè)房按照住宅出售，可以請求退房嗎
問：我是2007年購買了商住兩用房，合同約定2009年9月31號交房,現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)是商用房。買房時我提交了貸款資料,約定首付30%,貸款期限為20年,但現(xiàn)在開發(fā)商稱，因國家政策改變，要求增加首付為50%,貸款期限改為10年。我不想要這個房子了,該怎么做呢
浦口房產(chǎn)律師答：房屋性質(zhì)或為商業(yè)，或者住宅，不可能兼具二種性質(zhì)，商住兩用房是模棱兩可的促銷措辭。從貸款額度看，開發(fā)商是將商業(yè)房作為住宅對外出售，二者區(qū)別表現(xiàn)在：
1、土地使用權年限
.。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條，居住用地的土地使用權最高年限為70年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年；根據(jù)《物權法》第149條，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期，非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。二者相比，商業(yè)房的土地使用權年限較短，使用權期滿后如何處理尚不明確。
2、貸款額度與利息
.。個人住房貸款，銀行一般要求首付款為總房款的20%-30%，最長貸款期限為30年，商業(yè)貸款，則要求首付款為總房款的50%，最長貸款期限為10年，且不能享受住房貸款的利率優(yōu)惠。
3、居住成本。以水電為例，住宅的電水費執(zhí)行民用收費標準，而商用房的水電費則執(zhí)行工業(yè)收費標準，比民用標準高出30％左右。
4、居住環(huán)境
.。業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，而商業(yè)房為經(jīng)營用途，業(yè)主可以開辦公司，影響其他業(yè)主的居住安寧。
《合同法》第77條規(guī)定：“當事人協(xié)商一致，可以變更合同。”開發(fā)商要求變更貸款額度，買受人可以拒絕，由此導致合同不能繼續(xù)履行的，可以協(xié)商或訴訟的方式解除買賣合同
.。浦口房產(chǎn)律師提示，如果開發(fā)商隱瞞或者虛構房屋性質(zhì)，買受人也可根據(jù)《合同法》第54條、55條，以欺詐為由請求.撤銷房屋買賣合同。（文邢萬兵）
★浦口房產(chǎn)律師談房屋轉讓過戶的規(guī)定
投入使用的房地產(chǎn)買賣雙方，應當簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同
.。使用自制合同的，當事人在過戶申請前應委托經(jīng)市房地局認定的法律服務機構進行預審，法律服務機構對符合規(guī)定的自制合同，提出預審合格意見。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機構受理過戶申請后，應對買賣雙方提供的申請過戶資料進行審核，審核內(nèi)容如下：
一、當事人提供的材料是否合法、有效;
二、申請書填寫的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無誤;
三、房地產(chǎn)的權屬是否清楚，有無權屬糾紛或他項權利不清的現(xiàn)象，是否屬于《房地產(chǎn)轉讓辦法》規(guī)定不得轉讓的范圍;
四、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn);
五、買賣的房地產(chǎn)是否已設定抵押權;
六、買賣已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購買權;
七、買賣.有的房地產(chǎn)，.有人是否放棄優(yōu)先購買權;
八、房地產(chǎn)交易管理機構認為應該審核的其他內(nèi)容。
買賣雙方當事人對于市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機構作出的不予過戶決定有異議，浦口房產(chǎn)律師建議可向市房地局申請行政復議，也可直接向人民.起訴
.。
★浦口房產(chǎn)律師談辦理房屋產(chǎn)權過戶的手續(xù)和費用：
1、5年內(nèi)的房屋過戶，需要由賣方交納個人所得稅。5年以前的不需交。
2、..次過戶要交納1.75%的訖稅(財政部門收取)
3、6元/平方米的手續(xù)費(房管局收)
4、房屋評估費按評估后總價的5‰收(評估事務所收)
5、公證費最高300元
根據(jù)以上各項費用您自己一算便知。
經(jīng)濟適用住房上市交易應繳稅費
★浦口房產(chǎn)律師談買房人什么情況下可以退房
在商品房的買賣過程中，買房人如果遇到一些情況可以解除合同，退房。很多當事人反映退房難，下面我們就退房的幾種情形向大家列出來
.。主要是兩種情況可以退房，一種是合同約定解除情況，對于約定的解除合同權，要看合同的具體規(guī)定
.。法律法規(guī)一般不加干涉。第二就是法定的解除權，主要的類型有如下：
（1）、房產(chǎn)公司出售的房屋已經(jīng)被設立了抵押
（2）、房屋主體質(zhì)量不合格，經(jīng)有資質(zhì)的機構檢測，確系房屋有質(zhì)量問題的，不管房屋是否已經(jīng)交付，購買人夠可以要求退房
.。
（3）、延遲交房的情況，如果合同中沒有約定交房的日期，在購房人要求交房的三個月合理期限內(nèi)沒有交房，可以解除合同并且 退房
.。這種情況是比較少見的
（4）、面積誤差過大，如果房屋的面積誤差超過法律規(guī)定的百分之三的話，買房人可以要求退房
.。
（5）、房產(chǎn)公司將房屋賣給了多人，這種情況，買房人可以要求退房，等等情況
.。
★浦口房產(chǎn)律師談采光權糾紛如何維權？
1、因毗鄰建筑造成權利人住宅日照不足法定標準的，實踐中主要有三種模式。..，起訴規(guī)劃部門，要求撤銷規(guī)劃許可或施工許可，勝訴的前提必須是規(guī)劃作出的主要依據(jù)不足；第二、起訴毗鄰建筑的開發(fā)商，以相鄰糾紛要求民事賠償，勝訴的前提必須是開發(fā)商違反規(guī)劃或權利人采光權受損事實的客觀存在；第三、起訴自有住宅的開發(fā)商，以質(zhì)量瑕疵要求民事賠償，勝訴的前提必須是開發(fā)商違反規(guī)劃或?qū)嶋H造成買受人采光權的侵害
.。
2、在開發(fā)商施工建設是依據(jù)規(guī)劃許可進行，而權利人采光權又實際受到損害的情況下，權利人訴請獲得賠償或適當補償?shù)闹鲝埻ǔ@得.支持
.。在毗鄰建筑已建成的情況下，無論哪種訴訟模式，訴請恢復原狀基本上不能得到.支持
.。
★浦口房產(chǎn)律師談遭受噪聲污染的怎么辦？
1、購買商品房是，購房人應對噪聲污染予以注意
.。商品房規(guī)劃建成之前，毗鄰房屋的公路、機場、工廠如已規(guī)劃建成并投入使用，雖然買受人遭受噪聲污染的事實存在，但其要求開發(fā)商建設隔音設備的訴請可能不會得到支持。但是也有.持不同的觀點，認為即使公路事先存在也不能免除開發(fā)商對商品房受到噪聲污染進行進一步治理的責任，在治理后噪聲污染超標的情況下，導致雙方購房合同不能實現(xiàn)合同目的的，購房人可以解除合同
.。但是主流的態(tài)度是依據(jù)最高院，購房人非因其自身原因受到超標噪聲侵擾的情況下，從民法公平原則出發(fā)，應當由開發(fā)商采取相應措施來緩解和補救
.。
2、是否構成噪聲污染，具體測量數(shù)據(jù)出來后，購房人可登陸國家環(huán)境保護..對比。在構成嚴重噪聲污染的情況下，即使購房人無證據(jù)證明受污染的損害后果，.可能支持購房人精神損害賠償?shù)脑V訟請求
.。
★浦口房產(chǎn)律師談商品房糾紛 要求修改合同條款不成定金能否退還？
2014年11月23日周某和開發(fā)商簽訂了《認購書》，約定周某購買某商品房一處，預售面積為138.23平米，同日周某交付了定金2萬元
.。合同中還表明：簽訂認購書時，周某仔細閱讀過開發(fā)商提供的《商品房預售合同》，開發(fā)商就合同內(nèi)容對周某做了充分的說明，雙方就各項合同條款達成一致意見。合同還約定，買房人同意在簽訂本協(xié)議后七日內(nèi)簽訂《商品房預售合同》并支付相應房款，選擇按揭付款方式付款的同時辦理按揭申請手續(xù)，并提供銀行按揭手續(xù)所必需的相關資料和證件。若周某未在約定的期限內(nèi)簽訂《商品房預售合同》，視為周某自動放棄購買權，開發(fā)商無需另行通知就可以將訂購房屋重新出售，定金不予退還。2014年11月28日，周某通過EMS寄送一封函件，內(nèi)容為要求修改《商品房預售合同》的部分條款，但雙方未能就此達成一致，于是周某起訴要求開發(fā)商退還定金。
浦口房產(chǎn)律師分析：
本案爭議的焦點是導致《商品房預售合同》無法簽訂的的違約責任應當歸責于誰。雙方簽訂的《認購書》是雙方真實的意思表示，合法有效，雖然雙方對《商品房預售合同》未能簽訂的原因各執(zhí)一詞，但是周某作為房屋的買受人有權對《商品房預售合同》的部分條款提出修改，他也通過郵件的方式明確的提出自己要求修改合同的意愿
.。因此周某在簽訂合同的過程中并沒有違約的行為。雙方并沒有在認購合同書中體現(xiàn)合同主要條款的規(guī)定，故雙方最終協(xié)商不成，導致合同無法訂立，屬于不能歸責于雙方的原因，不適用定金罰則，開發(fā)商應當返還定金2萬元。
.判決：《認購書》解除，開發(fā)商返還周某定金2萬元。。
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一、婚前財產(chǎn)婚后立遺囑有效嗎? 婚前財產(chǎn)婚后立遺囑有效嗎一、婚前財產(chǎn)婚后立遺囑有效嗎?婚前財產(chǎn)婚后立遺囑的行為一般是有效的，婚前取得的財產(chǎn)是屬于個人財產(chǎn)，被繼承人是可以通過訂立遺囑的方式處置個人財產(chǎn)?！睹穹ǖ洹返谝磺б话偃臈l2款規(guī)定：“自書遺囑由遺囑人親筆書寫，簽名，注明年、月、日?！备鶕?jù)這項規(guī)定，自書遺囑的要求是：1、須由遺囑人親筆書寫遺囑內(nèi)容并簽名;2、須由遺囑人親自用筆書寫遺囑全文;3、必須注明年、月、日，三項缺一不可。除此之外，遺囑有效還有以下要求：1、立遺囑人必須具有完全的民事行為能力.
法律層面上什么是企業(yè)名稱權
法律層面上什么是企業(yè)名稱權一、法律層面上什么是企業(yè)名稱權?企業(yè)名稱權是指企業(yè)依法對其登記注冊的名稱所享有的權利，保護企業(yè)名稱權的途徑1、請求行政機關保護。對于侵犯企業(yè)名稱權行為的，被侵權人可以向侵權人所在地登記主管機關要求處理。登記主管機關有權責令侵權人停止侵權行為，賠償被侵權人因該侵權行為所遭受的損失，沒收非法所得并處以5千元以上、5萬元以下罰款。2、提起民事訴訟。對侵犯企業(yè)名稱專用權的，名稱權人可以直接向人民
法院起訴。此外，對于他人使用注冊
商標與企業(yè)名稱發(fā)生沖突的，當事人依法.
自訴案羈押條件是怎么規(guī)定的 自訴案羈押條件是怎么規(guī)定的?1、有證據(jù)證明有犯罪事實。根據(jù)有關規(guī)定，有證據(jù)證明有犯罪事實是指同時具備下列情形：(1)有證據(jù)證明發(fā)生了犯罪事實。犯罪事實既可以是單一犯罪行為的事實，也可以是數(shù)個犯罪行為中任何一個犯罪行為的事實。對實施多個犯罪行為或者共同犯罪案件的犯罪嫌疑人，具有下列情形之一即可：有證據(jù)證明犯有數(shù)罪中的一罪的;有證據(jù)證明有多次犯罪中的一次犯罪的;共同犯罪中已有證據(jù)證明有犯罪行為的。(2)有證據(jù)證明犯罪事實是犯罪嫌疑人實施的。(3)證明犯罪嫌疑人實施犯罪行為的證據(jù)已有查證屬實的。
逮捕不.
有第三法定繼承人順序嗎 有第三法定繼承人順序嗎?沒有，民法典中只有第二序位繼承人。一般到了第二序位繼承人就足夠
遺產(chǎn)的分配了，如果沒有繼承人的，死者生前可以留遺囑指定繼承人，或者捐贈等。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一千一百二十七條
遺產(chǎn)按照下列順序繼承：第一順序：配偶、子女、父母。第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一千一百五十四條之規(guī)定，立有遺囑的
遺產(chǎn)繼承中，有下列情形之一的，
遺產(chǎn)中.
父親去世宅基地繼承權嗎 父親去世宅基地繼承權嗎?父親去世子女對宅基地沒有繼承權，宅基地是農(nóng)民基于集體經(jīng)濟組織成員身份而享有的可以用于修建住宅的集體建設用地，農(nóng)民無須交納任何土地費用即可取得，是一種福利性質(zhì)的，一般來講不能繼承。但宅基地上建成的房屋則屬于公民個人財產(chǎn)，可以繼承。《中華人民共和國民法典》第一千一百二十二條規(guī)定：
遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)，包括：(一)公民的收入;(二)公民的房屋、儲蓄和生活用品;(三)公民的林木、牲畜和家禽;(四)公民的文物、圖書資料;(五)法律允許公民所有的生產(chǎn)資料;(六)公民的著.
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