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法律常識(shí)
南京專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師關(guān)注南京房產(chǎn)法律法規(guī)的最新動(dòng)態(tài), 擅長(zhǎng)房產(chǎn)訴訟仲裁、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、二手房糾紛、房屋租賃、房產(chǎn)繼承糾紛、離婚繼承房產(chǎn)糾紛、房屋產(chǎn)權(quán)糾紛等法律服務(wù)。
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★南京專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師房地產(chǎn)公司法律業(yè)務(wù)范圍：
房地產(chǎn)項(xiàng)目公司在設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、兼并、重組、上市、破產(chǎn)過(guò)程中涉及的法律事務(wù)；
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的法律評(píng)估、調(diào)查；
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的文件起草、談判，出具法律意見(jiàn)書(shū)；
建設(shè)單位的資質(zhì)審查及建筑施工管理；
商品房的境內(nèi)外銷(xiāo)售；
房地產(chǎn)按揭貸款；
房地產(chǎn)的抵押、買(mǎi)賣(mài)、租賃、拍賣(mài)；
房地產(chǎn)權(quán)益糾紛的訴訟、仲裁等項(xiàng)法律事務(wù)；
房地產(chǎn)公司日常法律事務(wù)；
★南京專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師房屋買(mǎi)賣(mài)法律業(yè)務(wù)：
律師陪購(gòu)服務(wù)；
查驗(yàn)、核實(shí)交易房屋的法律證明文件；
協(xié)助簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)；
審查、修改商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本；
參與房屋交易談判，協(xié)助購(gòu)房人簽訂購(gòu)房；
審查有關(guān)房屋交付驗(yàn)收的法律文件；
協(xié)助或代理房屋交付驗(yàn)收。
★南京專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師談買(mǎi)二手房如何簽訂“居間合同”
大多數(shù)人.慣通過(guò)房產(chǎn)中介購(gòu)買(mǎi)二手房，而中介公司依托其專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)，往往能讓購(gòu)房者省不少心。 但是和任何行業(yè)一樣，房產(chǎn)中介行業(yè)也存在良莠不齊的現(xiàn)象
.。如果購(gòu)房者對(duì)如何簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋的“居間合同”一無(wú)所知，也很容易掉入中介預(yù)設(shè)的陷阱，導(dǎo)致自己權(quán)益受損。 那么，買(mǎi)二手房該如何簽訂“居間合同”，需要留意哪些要點(diǎn)呢？
《居間合同》的作用 由買(mǎi)賣(mài)雙方和中介簽訂《居間合同》有兩大作用： 1、確定訂立正式的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的主要條款
.。 在《居間合同》中要約定買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，比如房屋面積、位置、總價(jià)，以及房款（定金、首付、貸款等）支付方式、過(guò)戶(hù)及交房的時(shí)間，并約定簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間
.。 2、確定上下家與中介的..
.。 在《居間合同》中會(huì)約定上下家支付中介傭金的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)、如果上下家違約致使買(mǎi)賣(mài)合同不能履行時(shí)分別對(duì)中介承擔(dān)的責(zé)任等。
由此可看出，《居間合同》實(shí)際上是一個(gè)比較復(fù)雜的合同，既有買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容又有居間合同的內(nèi)容。《居間合同》實(shí)際上包括了三個(gè)合同： 一是上下家的買(mǎi)賣(mài)合同；二是上家與中介的居間合同；三是下家與中介的居間合同。 上下家在日后正式的買(mǎi)賣(mài)合同也將依據(jù)《居間合同》條款來(lái)簽訂，所以《居間合同》在二手房買(mǎi)賣(mài)流程中具有至關(guān)重要的作用
.。在實(shí)務(wù)中，因《居間合同》而產(chǎn)生的糾紛遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生的糾紛，因此在簽訂《居間合同》時(shí)要特別注意
.。
簽訂合同的流程 《居間合同》的簽訂程序一般按照以下四步的順序： 1、中介在上下家之間協(xié)調(diào)，并就合同主要條款口頭達(dá)成一致； 2、中介持《居間合同》讓下家先簽署并收取下家支付的意向金，中介出具中介公司蓋章的“意向金收據(jù)”； 3、中介再持下家簽署好的《居間合同》交由上家簽署
.。 如果《居間合同》有上家委托中介保管定金的條款，則須讓上家再簽署一份《定金保管確認(rèn)書(shū)》。如《居間合同》中沒(méi)有上家委托中介保管定金的條款，則將下家所交的“意向金”交給上家，讓上家出具《定金收據(jù)》； 4、中介再持上家出具的《定金收據(jù)》交給下家，下家將中介出具的《意向金收據(jù)》還給中介
.。 下家要特別注意：幾乎所有的《居間合同》中都約定了下家交給中介的是意向金，但一旦上家對(duì)《居間合同》予以簽署并收受了“意向金”，那么“意向金”就變?yōu)椤岸ń稹绷?a href=http://www.hbhongyijixie.com>.。 “意向金”與“定金”雖然指的是同一筆錢(qián)，但法律性質(zhì)完全不同。 “意向金”相當(dāng)于“訂金”，允許反悔而不用承擔(dān)責(zé)任
.。“定金”則不允許反悔，如果買(mǎi)方?jīng)]有正當(dāng)理由毀約則會(huì)失去定金
.。同理，上家收受定金后如果沒(méi)有正當(dāng)理由反悔不賣(mài)，則應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金
.。 視情況約定買(mǎi)賣(mài)條件 根據(jù)上家有無(wú)抵押、是否需要用下家的首付還貸、下家是否貸款等情況，在《居間合同》中應(yīng)約定不同的買(mǎi)賣(mài)條件，不同買(mǎi)賣(mài)條件中雙方要重點(diǎn)防范的風(fēng)險(xiǎn)是不一樣的。
實(shí)際操作中通常有以下六種買(mǎi)賣(mài)條件： 1、上家沒(méi)有抵押，下家也不貸款，房款全部用現(xiàn)金支付。這種情況比較少見(jiàn)。 2、上家有抵押但其用自有資金還貸，下家要貸款。這種情況一般也較為少見(jiàn)，因?yàn)樯霞彝ǔ６夹枰孟录业馁Y金來(lái)還貸
.。 3、上家有抵押且要用下家首付還貸，下家不貸款。這種情況較多。 4、上家有抵押且要用下家的首付還貸，下家要貸款。這種情況最多。 5、上家有抵押但其用自有資金還貸，下家不貸款
.。這種情況較少。 6、上家無(wú)抵押，下家要貸款。這種情況也較多
.。 總的來(lái)說(shuō)，下家要特別注意上家有貸款且要用下家首付還貸的情況，確保首付款不被上家挪用。 對(duì)戶(hù)口遷出作約定 原住戶(hù)的戶(hù)口問(wèn)題是購(gòu)買(mǎi)二手房后常常遇到的，如果對(duì)戶(hù)口問(wèn)題這么約定“甲方若不按時(shí)將戶(hù)口遷出造成乙方損失的，甲方承擔(dān)賠償責(zé)任。”實(shí)際上非常缺乏操作性。
但是，許多居間合同就賣(mài)方戶(hù)口逾期遷出的違約責(zé)任問(wèn)題，都作了類(lèi)似的約定
.。 戶(hù)口遷出問(wèn)題之所以不能按上面這樣的約定，理由如下： ..，目前.認(rèn)為戶(hù)口遷移屬于公安機(jī)關(guān)的行政管理職權(quán)，對(duì)起訴要求戶(hù)口遷移的案件目前均不受理，下家無(wú)法強(qiáng)制要求遷出戶(hù)口，唯一能做的是追究上家的違約責(zé)任； 第二，上家不及時(shí)將戶(hù)口遷出而給下家造成的損失難以量化，因此應(yīng)當(dāng)在合同中約定不及時(shí)遷出將上家的違約責(zé)任予以細(xì)化，使之更有操作性。 防止對(duì)方違約 《居間合同》中已確定了買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款，也會(huì)約定在簽訂《居間合同》幾日內(nèi)應(yīng)當(dāng)簽訂正式的《買(mǎi)賣(mài)合同》，但很多糾紛就產(chǎn)生于這一階段。主要原因在于房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，一方毀約的話(huà)能得到更大的利益，因此，要么明確表示不簽買(mǎi)賣(mài)合同，要么就以各種借口故意拖延，甚至有的要求在買(mǎi)賣(mài)合同中增加不合理的條款，或變更《居間合同》中的主要內(nèi)容，以此達(dá)到毀約的目的
.。
★南京專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師商業(yè)地產(chǎn)常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)包括“開(kāi)發(fā)”、“銷(xiāo)售”、“招商”、“經(jīng)營(yíng)”、“管理”這些環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系，在法律意義上將產(chǎn)生不同于普通房產(chǎn)的差異。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中一般會(huì)遇到以下風(fēng)險(xiǎn)：
1、宏觀調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)
宏觀調(diào)控是指國(guó)家利用行政或經(jīng)濟(jì)手段對(duì)某些過(guò)熱的市場(chǎng)進(jìn)行干涉的方法，比較常見(jiàn)的行政手段有交易限制和行業(yè)準(zhǔn)入
.。
2、規(guī)劃失誤的風(fēng)險(xiǎn)。
規(guī)劃是行政機(jī)關(guān)對(duì)某一地區(qū)產(chǎn)業(yè)、人口、交通等內(nèi)容的安排或計(jì)劃，屬于法規(guī)范疇，具有強(qiáng)制性，如果規(guī)劃失誤，也會(huì)造成商業(yè)物業(yè)貶值。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)中盡量熟悉相關(guān)的行政法規(guī)和規(guī)定，以免從方向上犯了錯(cuò)誤
.。
3、返租回報(bào)支付不能的風(fēng)險(xiǎn)。
開(kāi)發(fā)商出售商鋪后，小業(yè)主們委托開(kāi)發(fā)商（或開(kāi)發(fā)商掌控的管理公司，下同）經(jīng)營(yíng)此商鋪，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)承諾較高的返租回報(bào)給小業(yè)主們；而開(kāi)發(fā)商則整體租賃給大型商家統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)收取的租金相對(duì)較低，這就使得開(kāi)發(fā)商不得不為支持較高的返租回報(bào)去補(bǔ)貼一定的資金，久而久之，開(kāi)發(fā)商就背上了沉重的財(cái)務(wù)包袱，最后大多出現(xiàn)了不能按期、足額支付即支付不能的情況。
4、大型商家經(jīng)營(yíng)不善帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
.。
若大型商家在長(zhǎng)期的承租期內(nèi)，經(jīng)營(yíng)管理不善，無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，無(wú)力支付租金給開(kāi)發(fā)商，將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能支付固定回報(bào)給小業(yè)主的承諾。因此開(kāi)發(fā)商在考慮出租時(shí)，不能只以租金的角度選擇租客，而是應(yīng)該對(duì)租客的行業(yè)、資質(zhì)、背景及其履約能力進(jìn)行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質(zhì)”大商家租客，以獲得一個(gè)長(zhǎng)期的有保證的租約，以保證給業(yè)主一個(gè)穩(wěn)定、持續(xù)、健康的回報(bào)率
.。
5、售后“包租”帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
.。
采取“售后包租”的方式涉及兩種法律..：一是購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的買(mǎi)賣(mài)..；二是購(gòu)房人與第三方的委托租賃..。現(xiàn)在，有部分開(kāi)發(fā)商采取委托經(jīng)營(yíng)合同方式，保障投資收益
.。即小業(yè)主除了和開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同外，開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商提供的管理公司一般還要與購(gòu)房者簽訂一份委托經(jīng)營(yíng)合同
.。開(kāi)發(fā)商應(yīng)特別重視委托經(jīng)營(yíng)合同，因?yàn)檫@是保障投資收益的法律文書(shū)
.。目前，這方面立法還不很完善， 請(qǐng)有關(guān)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師進(jìn)行把關(guān)。
6、產(chǎn)權(quán)分散帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
開(kāi)發(fā)商分割商鋪銷(xiāo)售后所帶來(lái)的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾一直是困擾商鋪營(yíng)銷(xiāo)的主要問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商可以建議小業(yè)主提前成立業(yè)主委員會(huì)，有效避免了返租期滿(mǎn)后發(fā)生糾紛的可能性
.。
7、商鋪的公攤面積風(fēng)險(xiǎn)
.。
目前，市面上一些商用物業(yè)在銷(xiāo)售的過(guò)程中，雖然對(duì)商鋪的公攤都有明確的規(guī)定，但對(duì)商鋪超出所規(guī)定的公攤面積部分，怎么解決、怎么處理，很難約定。
8、商鋪的相鄰權(quán)問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，商鋪的相鄰權(quán)通常是指商用物業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所涉及的通風(fēng)、采光、通行等等
.。它是單位物業(yè)的重要組成部分，并直接或間接影響到物業(yè)的使用以及經(jīng)營(yíng)
.。在物業(yè)日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，有關(guān)商鋪相鄰權(quán)的紛爭(zhēng)也時(shí)有發(fā)生
.。由于商鋪外墻面具有良好的廣告載體功能，使得這種相鄰權(quán)問(wèn)題更為突出。
★南京專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師談如何避免出現(xiàn)房地產(chǎn)糾紛？如何保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的利益？
..回復(fù)：據(jù).統(tǒng)計(jì)，近兩年 各地的房地產(chǎn)投訴和糾紛越來(lái)越多，并呈上升趨勢(shì)。
建議在購(gòu)房前做充分的調(diào)查了解，熟悉房地產(chǎn)知識(shí)及相關(guān)法規(guī)，避免房地產(chǎn)糾紛的產(chǎn)生
.。
(1)購(gòu)房前充分調(diào)查、了解欲購(gòu)物業(yè)的全面情況。
投資者準(zhǔn)備置業(yè)時(shí)，應(yīng)先了解目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況和環(huán)境，明確房地產(chǎn)目前的走勢(shì)，從而選擇較好的投資時(shí)間。一般來(lái)說(shuō)，投資時(shí)機(jī)選擇在低潮、復(fù)蘇階段能夠獲得較滿(mǎn)意的回報(bào)。然后，要了解本地的房地產(chǎn)行情及目前市場(chǎng)上物業(yè)的分布情況，根據(jù)自己的投資目的選擇適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)種類(lèi)、位置及其價(jià)位。
(2)確保合同的合法性和完備性
.。
簽定購(gòu)樓合同時(shí)，先要查驗(yàn)發(fā)展商的法人資格及其行為是否合法。一個(gè)手續(xù)齊全的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑施工許可證、商品房預(yù)售許可證等合法手續(xù)。其次，南京專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師認(rèn)為，要看發(fā)展商的售樓合同是否公證，是否條款齊備，對(duì)雙方的權(quán)力、義務(wù)是否明確。
(3)選擇實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的發(fā)展商和承建商。
(4)注意小區(qū)配套及完善物業(yè)管理
.。
(5)尋求專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢(xún)、代理。
★南京專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師談《居間合同》是否具備買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款
分析《居間合同》是否具備買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款，應(yīng)當(dāng)用《合同法》的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量。對(duì)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)來(lái)說(shuō)，南京專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師認(rèn)為《居間合同》如果具備以下內(nèi)容，就可以被認(rèn)為是買(mǎi)賣(mài)合同：1、買(mǎi)賣(mài)雙方的姓名、名稱(chēng)；2、房屋具體位置；3、房?jī)r(jià)及支付方式或期限；4、過(guò)戶(hù)及交房的條件或時(shí)間
.。 格式條款的認(rèn)定 盡管南京市房管部門(mén)曾制訂的居間合同示范文本，但中介公司一般都很少采用這個(gè)文本。中介公司提供的《居間合同》基本上都是自己制訂的，只不過(guò)要到房管部門(mén)備案。 中介公司的《居間合同》符合《合同法》對(duì)格式條款的認(rèn)定條件，即是“當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款”，因而是格式條款。 根據(jù)《合同法》的規(guī)定，作為格式合同提供一方的中介公司，應(yīng)當(dāng)“采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明”，如果免除格式條款提供一方的責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效
.。 而且，“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋
.。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋
.。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款”
.。所以，在與中介公司發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)適用《合同法》中對(duì)格式條款的規(guī)定。
★南京專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師談商品房買(mǎi)賣(mài)中如何適用懲罰性賠償
一、懲罰性賠償適用情形之一：惡意違約
根據(jù)《商品房合同司法解釋》第8條，惡意違約包括兩種情形：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人
.。商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后至商品房所有權(quán)移轉(zhuǎn)之前，出賣(mài)人對(duì)在建工程與建成后的商品房享有所有權(quán)，其有權(quán)處分名下財(cái)產(chǎn)，將在建工程抵押于第三人獲取建設(shè)資金，或者將商品房再次出售于第三人
.。不同權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)，.需要審查抵押合同與后買(mǎi)賣(mài)合同的效力，第三人利益得到.保護(hù)，意味著買(mǎi)受人合同目的落空，其可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任
.。當(dāng)然，.保護(hù)第三人利益，不是為了維護(hù)出賣(mài)人的自由處分權(quán)，而是保護(hù)善意第三人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的信賴(lài)而進(jìn)行的交易行為
.。
買(mǎi)受人主張懲罰性賠償以出賣(mài)人惡意違約，買(mǎi)受人締約目的不能實(shí)現(xiàn)而請(qǐng)求解除買(mǎi)賣(mài)合同為前提，反之，南京專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師認(rèn)為，以下情形下買(mǎi)受人不必主張解除合同，更無(wú)需主張懲罰性賠償：（1）出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人，但出賣(mài)人及時(shí)解除抵押，買(mǎi)受人能夠?qū)崿F(xiàn)合同目的；（2）第三人行使抵押權(quán)，支付全部或者大部分房款的買(mǎi)受人可以主張其權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)；（3）出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人，但選擇向前買(mǎi)受人履行合同，或者后買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，前買(mǎi)受人能夠?qū)崿F(xiàn)合同目的；（4）出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
二、懲罰性賠償適用情形之二：欺詐
根據(jù)《商品房合同司法解釋》第9條，欺詐包括四種情形：故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)
.。出賣(mài)人取得預(yù)售許可證后才能預(yù)售商品房，根據(jù)《商品房合同司法解釋》第2條，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同為無(wú)效合同
.。轉(zhuǎn)讓抵押物應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人同意，轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款應(yīng)當(dāng)提前清償債務(wù)或者提存，未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓抵押物的，抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)。一房數(shù)賣(mài)，數(shù)份買(mǎi)賣(mài)合同都有效的情形下，由出賣(mài)人選擇如何履行合同，最終結(jié)果只能由某一買(mǎi)受人取得房屋產(chǎn)權(quán)，而其他買(mǎi)受人合同目的落空
.。出賣(mài)人做為拆遷人，以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)《商品房合同司法解釋》第7條，如果出賣(mài)人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，.予以支持，第三人合同目的將落空
.。南京專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師認(rèn)為，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用原則，如實(shí)告知與訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)的事宜，出賣(mài)人隱瞞真相使買(mǎi)受人陷入錯(cuò)誤，做出不真實(shí)的意思表示，買(mǎi)受人可以根據(jù)情況請(qǐng)求.宣告合同無(wú)效，請(qǐng)求解除合同或者請(qǐng)求撤銷(xiāo)合同。
欺詐與惡意違約均可主張懲罰性賠償，二者相同之處在于：（1）買(mǎi)受人首先應(yīng)當(dāng)請(qǐng)求宣告合同無(wú)效、請(qǐng)求解除合同或者請(qǐng)求撤銷(xiāo)合同，而不能單獨(dú)主張懲罰性賠償；（2）賠償限額為不超過(guò)已付房款的一倍，具體數(shù)額由法官自由裁量。南京專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師指出，二者區(qū)別之處在于：（1）欺詐發(fā)生在合同訂立階段，出賣(mài)人隱瞞的是合同訂立前的真相，因出賣(mài)人欺詐而使買(mǎi)受人陷入錯(cuò)誤，做出簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的意思表示；惡意違約發(fā)生在合同訂立后，出賣(mài)人故意不履行買(mǎi)賣(mài)合同，但訂立合同是買(mǎi)受人的真實(shí)意思表示。（2）惡意違約致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)受人才能主張懲罰性賠償，而欺詐并不要求合同目的不能實(shí)現(xiàn)，只要存在欺詐行為即可請(qǐng)求宣告合同無(wú)效、或者請(qǐng)求撤銷(xiāo)合同；（3）出賣(mài)人惡意違約的前提是合同有效成立，故買(mǎi)受人只能請(qǐng)求解除合同，而出賣(mài)人欺詐，買(mǎi)受人可以根據(jù)具體情形請(qǐng)求宣告合同無(wú)效，請(qǐng)求解除合同或者請(qǐng)求撤銷(xiāo)合同。。
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開(kāi)車(chē)超速撞死人要坐牢嗎 開(kāi)車(chē)超速撞死人要坐牢嗎1.一般情況來(lái)講這是符合交通肇事罪的立案標(biāo)準(zhǔn)的，也就是說(shuō)在這種情況下是應(yīng)該坐牢的。2.在我國(guó)《刑法》當(dāng)中這樣規(guī)定，在交通肇事罪的規(guī)定當(dāng)中，如果是因?yàn)楫?dāng)事人，司機(jī)違反交通的管理法規(guī)，發(fā)生了重大的
交通事故，致人重傷或者是死亡，以及對(duì)于公私財(cái)產(chǎn)，如果造成了重大損害的話(huà)，就會(huì)被認(rèn)定為交通肇事罪，此時(shí)的判處標(biāo)準(zhǔn)是三年以下的有期徒刑或者是拘役。3.在這里我們就可以看出坐牢的條件，也就是被立為交通肇事罪的標(biāo)準(zhǔn)是什么|——就是發(fā)生了重大事故，在我國(guó)的司法解釋當(dāng)中，對(duì)這一個(gè)發(fā)生重大事故的標(biāo)準(zhǔn).
辦理結(jié)婚登記需要哪些手續(xù)結(jié)婚登記的程序大致分為申 辦理結(jié)婚登記需要哪些手續(xù)結(jié)婚登記的程序大致分為申請(qǐng)、審查和登記三個(gè)步驟。(1)、申請(qǐng)結(jié)婚的男女雙方必須親自持本人居民身份證、戶(hù)籍證明、照片、所在單位或村民委員會(huì)(居民委員會(huì))出具的婚姻狀況(未婚、
離婚、喪偶)的證明，共同到一方戶(hù)口所在地的結(jié)婚登記機(jī)關(guān)，申請(qǐng)結(jié)婚登記。離過(guò)婚的申請(qǐng)?jiān)倩闀r(shí)，還應(yīng)持
離婚證件。在實(shí)行婚前健康檢查的地方，申請(qǐng)結(jié)婚的當(dāng)事人，還須到指定的
醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)進(jìn)行婚前健康檢查，向婚姻登記機(jī)關(guān)提交婚前健康檢查證明。(2)、審查婚姻登記機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)事人的身份證明、戶(hù)籍證明和單位證明必須認(rèn)真審查，.
無(wú)證駕駛案底怎么撤銷(xiāo) 以前要說(shuō)到
交通事故，我們可能都會(huì)有所驚訝，但是隨著社會(huì)不斷發(fā)展，開(kāi)車(chē)的人越來(lái)越多，加上很多人不遵守交通法規(guī)，或者因?yàn)樽约阂粫r(shí)的脾氣導(dǎo)致車(chē)禍的情況也是越來(lái)越多的，而在所有
交通事故產(chǎn)生的情況中，無(wú)證駕駛是相對(duì)嚴(yán)重的，同時(shí)無(wú)證駕駛也是違法的，所以一旦無(wú)證駕駛被抓了嗎，是一定要收到相應(yīng)的法律制裁的，而且多數(shù)情況下的無(wú)證駕駛都是會(huì)留下案底，這個(gè)案底一般情況下也是不能解除的，所以大家還是不要無(wú)證駕駛，以下是無(wú)證駕駛會(huì)存在案例的情況：第一種、發(fā)生行政
拘留的情況這是違反了至治安法的一般違法行為后，給出的相對(duì)嚴(yán)厲.
1、房產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)之一
1、
房產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)之一，所花費(fèi)的金錢(qián)也是相當(dāng)大的，在夠方
房產(chǎn)的時(shí)候，就一定謹(jǐn)慎一點(diǎn)。首先，在購(gòu)買(mǎi)
房產(chǎn)之前，要看這個(gè)房子的土地、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是不是比較明確，有沒(méi)有什么糾紛，要確保一個(gè)房子沒(méi)有兩個(gè)買(mǎi)家，而且這個(gè)房子的產(chǎn)權(quán)是真實(shí)可靠的，還要弄清楚自己所購(gòu)買(mǎi)的房子是什么類(lèi)型的，是商品房還是集資房還是經(jīng)濟(jì)適用房，因?yàn)榧Y房是要經(jīng)過(guò)單位蓋章以后才能夠上市交易的，而經(jīng)濟(jì)適用房是要住滿(mǎn)五年才能夠交易的。2、如果買(mǎi)的是二手房，更要注意
房產(chǎn)證上的名字是不是賣(mài)房者的名字;如果是期房的話(huà)，一定要去了解開(kāi)發(fā)商是不是具有.
法律援助申請(qǐng)人經(jīng)濟(jì)狀況如何證明
法律援助申請(qǐng)人經(jīng)濟(jì)狀況如何證明一、申請(qǐng)法律援助的對(duì)象和條件：(一)申請(qǐng)法律援助的申請(qǐng)人最重要的一點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)困難當(dāng)然還會(huì)有其他的一些條件，比如因?yàn)橥话l(fā)事故無(wú)法支付法律服務(wù)費(fèi)的群體或者是刑事訴訟案件中人民
法院指定辯護(hù)的被告人也是可以申請(qǐng)法律援助的。(二)申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)是向國(guó)家規(guī)定的法律援助機(jī)構(gòu)去申請(qǐng)，同時(shí)提交相應(yīng)的資料：1、申請(qǐng)人得身份證或者能證明是他的有效證件，如果說(shuō)申請(qǐng)人是幫他人代理，那么申請(qǐng)人還必須攜帶上能夠證明委托他過(guò)來(lái)申請(qǐng)的委托的證明。2、證明確實(shí)經(jīng)濟(jì)困難屬實(shí)的依據(jù)材料;.
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