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南京商品房律師解答房地產法律咨詢,專業解決房地產糾紛案件,如房屋購買糾紛、二手房交易糾紛、拆遷安置等法律問題,南京房地產律師事務所竭誠為當事人解決房產糾紛難題。
        南京商品房律師專業解決房產糾紛案件,致力于商品房買賣糾紛、房產交易、房產訴訟、等領域.。提供專業的房產糾紛解決方案.。專業代理房產糾紛案件,解決房屋買賣、房產交易、二手房買賣等房產糾紛,歡迎聯系.。

    ★南京商品房律師房產糾紛律師團隊為您提供商品房交易相關法律服務：
        1.為買受人購買商品房提供法律服務：
        2.接受委托人的委托，對預購商品房銷售主體及銷售條件進行合法性審查，向委托人出具法律意見。
        3.參與委托人與出賣人關于商品房買賣事宜的談判，審查、修改《認購書》、《預售合同》、《房屋買賣合同》及補充協議等法律文件.。
        4.協助委托人辦理有關銀行按揭貸款手續（包括借款貸款合同、公證文件、保險手續等），并根據需要出具咨詢意見。
        5.接受委托人的委托，辦理所購房屋預售登記、產權轉移登記、抵押登記手續。
        6.協助委托人辦理房屋交接手續，辦理有關房屋交付爭議及其他爭議。

    ★南京商品房律師為出賣人出售商品房提供法律服務：
        1.參與委托人與銷售代理商關于代理銷售事宜的談判，審查修改客戶與代理商的代理銷售協議書.。
        2.協助委托人選聘前期物業服務企業，起草、修改《前期物業服務合同》及《臨時管理規約》等相關法律文件。
        3.協助委托人審查有關樓宇預售、銷售的廣告合同.。在實現廣告目的的同時，確保廣告內容的適當性，避免因廣告問題引發日后糾紛。
        4.協助委托人起草、修改《訂購書》、補充條款等相關法律文件。
        5.協助委托人起草、修改《預售合同》、《房屋買賣合同》補充條款等相關法律文件。

    ★南京商品房律師為委托人組織預銷售展示、交易活動提供相應的法律服務。
        1.協助委托人參與房屋銷售涉及的洽商、談判，向委托人提供法律意見。
        2.協助委托人辦理有關預、銷售合同的公證手續。
        3.協助委托人辦理有關銀行按揭貸款手續（包括借款擔保合同、公證文件、保險手續等），并根據需要出具咨詢意見。
        4.協助委托人辦理商品房買賣合同登記備案、產權登記備案等手續。
        5.協助委托人完善房屋交接手續，處理有關房屋交付爭議等糾紛。

    ★南京商品房律師提供商品房銷售合同糾紛法律咨詢：
        1.是否應當退還支付的購房轉讓金；
        2.預約合同的識別以及未能訂立本合同的法律后果；
        3.按日累計的違約金請求權訴訟時效何時起算；
        4.在要求違約方繼續履行合同的情況下能否同時適用定金罰則；
        5.“借名買房”合同的有效性；
        6.出賣人必要的說明、告知義務；
        7.交付鑰匙的日期是否一定作為交房義務履行日期；
        8.合同解除權的形成和行使程序
        9.對未披露委托人的商品房買賣合同效力的認定；
        10.政策調整導致房屋買賣合同無法履行，當事人能否解除合同；

    ★南京商品房律師提供商品房預售合同糾紛法律咨詢：
        1.預售商品房再行轉讓的合同是否有效；
        2.因相對人過錯相信代理權存在致表見代理不成立；
        3.建筑物區分所有權中車庫約定不明情況下的歸屬問題；
        4.關于違約責任的約定是否存在可撤銷情形；
        5.購買的商品房通道受阻能否確認為開發商違約責任；
        6.因政策導致商品房買賣合同目的無法實現的風險應由買賣何方承擔；
        7.開發商未告知買受人未取得商品房預售許可證，是否構成故意隱瞞未取得預售許可證明的事實；
        8.逾期辦證違約責任的認定；
        9.征收，延誤是否構成延期交房的理由；
        10.出賣人未取得商品房預售許可證明與買受人訂立的商品房預售合同無效，已取得財產應返還，并根據雙方過錯承擔責任；

    ★南京商品房律師二手房買賣協議
        二手房買賣協議應當明確這些內容，買賣雙方支付購房款是自行交割還是通過專用賬戶付款；支付尾款的方式是現金支付還是貸款；貸款方式是中介提供擔保轉按揭還是賣方將房屋過戶到買方名下后再由買方以房屋辦理抵押貸款支付尾款；支付尾款的具體時間；辦理房屋過戶手續的具體時間；遲延支付購房款的違約責任；遲延交付房屋的違約責任；遲延辦理過手續的違約責任等，如果這些基本內容不明確將很容易導致糾紛的發生或是不利于糾紛的解決。買賣雙方應當盡量在主合同中就將主要事項進行明確約定，在主合同之外還需要補充約定的再簽署補充協議，不要本末倒置，以補充協議作為重點，主合同全是空白.。
        這里特別需要提醒的一點是  明確定金轉化為購房款的時間.。二手房買賣協議通常約定買方需向賣方支付一定數額的定金，并且定金在履行協議的過程中轉化為購房款，但是通常都沒有約定定金轉化為購房款的時間.。賣方通常主張定金在買方支付購房尾款時才轉化為購房款，買方通常主張定金在買方支付首付款時即轉化為購房款，由此而引發首付款是否包括定金的糾紛。根據定金的性質，在二手房買賣協議中  明確約定在支付購房尾款時定金轉化為購房款。
       另外對雙方違約責任進行明確約定也是很有必要的，首先是可以督促買賣雙方積極履行自己的義務，其次是可以在發生違約行為時有明確的承擔責任的依據和標準。如果不明確約定違約責任，守約方只能要求違約方賠償自己因違約行為遭受的損失，而損失是否存在和損失的數額是需要守約方來承擔舉證責任的，但是守約方往往很難證明損失的大小.。
        在二手房買賣發生糾紛后應積極收集對自己有利的證據，而不應認為自己有理而消極等待，打官司講究的是證據.。比如在賣方違約拒收買方首付款的情況下，買方應當積極收集賣方拒絕收款的證據，可以錄音，發督促收款的書面通知，將應當支付的首付款提存等。如果買方只是消極等待，那么到時賣方可能反咬一口，主張買方遲延支付首付款而要求買方承擔違約責任，在這種情況下買方需要承擔舉證責任證明是賣方拒收首付款，如果買方不能提供任何證據證明是賣方拒收首付款那么恐怕就對買方不利了。同樣在買方拒絕付款的情況下，賣方應當督促買方付款，收集對自己有利的證據.。
        在二手房買賣過程中，當事人可以向南京商品房律師進行咨詢，聽取南京商品房律師的意見，也可以委托南京商品房律師代為處理相關事務，盡量防止法律風險的發生，充分維護自己的合法權益.。

    ★南京商品房律師“公司落戶”應在合同中明確約定
        南京商品房律師認為，在實踐中，承租人將租賃房屋的地址注冊為公司地址的情形是極為普遍的，若承租人有意將租賃場所作為公司注冊地時，應事先對承租的廠房或商鋪進行詳細的調查，應當查明承租的廠房或商鋪是否具備公司“落戶”的條件，避免無法及時辦理營業執照，造成公司損失。對出租人而言，如果不想將自有廠房或商鋪作為公司的注冊地址，可以在租賃合同中予以明確約定；同時，應避免在租賃期滿后，承租方未及時將注冊地遷出，影響后續的出租.。
        避免購房落戶紛爭“三部曲”
        針對以上案件反映出來的法律問題，記者采訪了集美.民一庭法官詹雪霞.。
        南京商品房律師告訴記者，《戶口登記條例》第四條第四款規定：“戶口登記簿和戶口簿登記的事項，具有證明公民身份的效力.。”證明公民身份是戶口最初始、最基本的效用。隨著社會的變遷、城鎮化進程的推進、城市間的發展差距，戶口不再僅證明公民身份，戶口被賦予更多的價值，所附帶的效用也越多，直接影響到居民的教育、保障、購房等。不少城市為控制外來人口的大量涌入，更是對戶口的取得嚴加限制。
        購房落戶是獲得戶口的一種途徑，由學區房房價居高不下，連年攀升可見一斑。因此，在二手房買賣中，因戶口而產生的糾紛也日益增多。為避免因戶口而引發房屋買賣合同糾紛，詹雪霞給出了買房落戶的三個建議：
        ..，買方應調查二手房中原有戶主的戶口情況，如房屋原有的戶口數，是否可落戶及落戶的名額；應向當地公安機關戶籍科詢問辦理戶口遷移、落戶等相關規定，落實清楚戶口遷出遷進的相關流程；尤其對于異地購房的買方，還應了解自己是否符合購房所在地的相關政策，是否具備落戶條件。
        第二，應將售房人戶口的遷移作為賣方的義務明確寫進合同約定中，以免扯皮情況發生.。因為若沒有對戶籍問題明確約定，一旦發生糾紛，由于戶籍問題不是明確的財產權利，不是房屋買賣合同必然涉及的內容，因此主張權利的一方很可能會在訴訟中處于不利之地位.。
        第三，應明確約定違約責任，以督促賣方積極主動履行義務。在賣方未履行義務時，可依《合同法》..百零七條規定，要求違約方承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任，如果遇到“戶口老賴”可向.申請強制執行.。
        “當然，對于賣方而言，更應事先了解戶口遷移的相關政策規定，以免因政策等原因造成事實上不能履行而構成違約，付出慘重的代價；在可以履行的情形下，更應秉持誠實信用原則，忠實履行依法成立的合同，以免訟累.。”.。

    ★南京商品房律師什么是無效商品房買賣合同？
        無效合同指當事人之間訂立的，由于欠缺法律規定的有關要件，不能發生設立、變更或終止民事..的合同.。房屋買賣合同中，具有下列情形的，買賣合同歸于無效，不能發生當事人預想的法律效果:
        ①無行為能力人簽訂的房屋買賣合同。無行為能力人包括10周歲以下的未成年人和精神病人.。無行為能力人的民事行為應由其監護人或法定代理人實施，無行為能力人的房屋買賣合同應由其監護人或法定代理人簽訂，否則，屬無效合同.。
       ②限制行為能力人簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人指年滿10周歲未滿18周歲的未成年人。但滿16周歲未滿18周歲，以自己的勞動收入為主要生活來源的視為成年人。限制行為能力人只能進行與其年齡、智力和精神狀況相適應的民事活動。他們進行房屋買賣必須由其法定代理人代理，沒有經法定代理人代理，限制行為能力人與第三人簽訂的房屋買賣合同屬無效合同.。
       ③當事人雙方惡意串通，損害國家、集體或第三人利益所簽訂的房屋買賣合同。
        例如將國有房產惡意低價買賣損害國家利益，或者不經其他房屋.有人同意而擅自出賣.有房屋，損害其他.有人的利益的合同，是無效合同。
        ④房屋買賣合同形式不合法的。
        房屋買賣合同形式不合法的。房屋買賣合同應采取書面形式，當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無其他證據證明的，是無效合同.。無效的房屋買賣合同自成立時起就沒有法律效力，任何人在任何時候都可以主張該合同無效。

    ★南京商品房律師預售商品房轉讓的條件
    　　我國《城市房地產管理法》第45條規定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。”說明預售合同轉讓是有條件的.。預售合同轉讓的條件如下：
     　　1、依照法律、法規等規定，允許預售的商品房轉讓的可以轉讓;不允許轉讓的不得轉讓，例如《南京經濟特區商品住宅外銷管理辦法》第12條規定：“預售的外銷商品住宅，在未領取房地產證前不得轉讓，否則轉讓無效。”
     　　2、轉讓人必須持有經過登記備案的商品房預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人，未登記備案的預售商品房不得轉讓。這種規定有利于國家加強宏觀管理。因為預售商品房轉讓主體與預售主體不同，轉讓人具有雙重身份，它是前一商品房預售合同的預購方，同時又是后一轉讓合同的轉售方，而不是未竣工商品房預售方，故轉讓人不具備預售方的主體資格，也不必具有商品房預售許可證，但轉讓人必須持有經過登記備案的預售合同和轉讓合同才具有預售轉讓的主體資格.。
     　　3、預售商品房轉讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房，如果轉讓的標的物已經竣工驗收，預購方已經實際取得預售商品房產權后，將商品房再轉讓給他人，不是預售商品房轉讓，應按商品房買賣..處理，同時預售商品房轉讓行為必須是行為人真實意思表示，否則轉讓行為無效.。由于房地產市場價格不穩定，轉讓人將預售的商品房提前轉讓，轉移跌價風險;新預購人自愿承擔跌價風險，冒著風險提前買受，然后再次轉讓，這種轉移風險和買受風險必須是平等自愿的.。當然，與之相對應也有獲得利益的機會.。
     　　4、商品房的預售合同必須合法有效，才允許預售商品房轉讓，否則預售商品房轉讓無效。最高人民.民(1996)2號文件第28條規定：“商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效.。”從商品房的預售合同內容看，分以下幾種情況：..，如果商品房預售合同對轉讓有約定，當雙方約定的轉讓條件已經具備時，可以轉讓.。例如分期付款中，商品房預售合同約定必須付清前二次應付款項或者付清應付款項達到2/3后方可轉讓.。第二，商品房預售合同未約定轉讓條件，合同履行中，預購方提出轉讓，必須征得預售人同意，否則轉讓無效.。這樣規定既可預防預購人倒賣合同，牟取非法利益。又可以保證預售商品房轉讓及預售合同的順利履行.。第三，預購方已經全部履行商品房預售合同規定的全部義務，對預售商品房的再行轉讓，不必征得預售人的同意，但事后應及時通知預售人知道，使其正確履行合同.。通知人是轉讓人和新預購人，轉讓人和新預購人持原經過登記備案的預售合同和新簽訂的預售轉讓合同通知預售人，并了解原預購人履行合同情況。
     　　5、預售的商品房轉讓需要簽訂轉讓合同，不必重新簽訂新預售合同.。因為轉讓人與新預購人簽訂合同將原商品房預售合同的預購人(轉讓人)更名為新的預購人，新預購人通過預售轉讓合同取得原預售合同預購人的地位.。這種預售商品房轉讓合同應依法繳納有關稅費。轉讓人無論是債權轉讓，還是權利義務轉讓，都只是合同主體的變更，而合同內容即權利義務并沒有改變。如果轉讓人是債權轉讓，預售人拒絕重新簽訂預售合同，將阻止轉讓人對債權的處分權，故新預購人沒有必要與預售人重新簽訂預售合同，預售轉讓合同依法成立后，具有不可逆轉性，即新的法律..形成，原預購人和新預購人均不得反悔，但新預購人符合轉讓條件時仍可以再行轉讓。。

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用人單位不給員工加班費該怎么辦
    用人單位不給員工加班費該怎么辦一、用人單位不給員工加班費該怎么辦根據《勞動合同法》第八十五規定，用人單位有下列情形之一的，由勞動行政部門責令限期支付勞動報酬、加班費或者經濟補償;勞動報酬低于當地最低工資標準的，應當支付其差額部分;逾期不支付的，責令用人單位按應付金額百分之五十以上百分之一百以下的標準向勞動者加付賠償金：(1)未按照勞動合同的約定或者國家規定及時足額支付勞動者勞動報酬的;(2)低于當地最低工資標準支付勞動者工資的;(3)安排加班不支付加班費的;(4)解除或者終止勞動合同，.

應當怎么計算員工加班工資
    應當怎么計算員工加班工資一、應當怎么計算員工加班工資加班費是用加班時間乘以每單位工資標準(即加班天數乘以日工資標準，或者加班小時數乘以小時工資標準)，再按《勞動法》第四十四條的規定乘以相應的倍數。但從《勞動法》第四十四條里，我們只能知道加班加點相對于正常工資的“倍數”，即：用人單位安排勞動者延長工作時間，以及休息日、法定休假日安排勞動者工作，應分別按照工資的150%、200%和300%支付加班工資，而沒有每單位工資標準(即日工資標準或小時工資標準)的規定。所以，我國還應出臺相關規定，明確加.

可以實施逮捕的情況有哪些
    逮捕屬于刑事強制措施中強度最大的一種措施，一般在具體采取逮捕措施的時候要慎重考慮，只有在符合法律規定的情形，才可以對嫌疑人、被告人實施逮捕措施。那實踐中，通常可以實施逮捕的情況有哪些呢?接下來，我們就來為您做詳細解答。一、可以實施逮捕的情況有哪些刑訴法規定：“對有證據證明有犯罪事實，可以判處徒刑以上刑罰的犯罪嫌疑人、被告人，采取取保候審、監視居住等方法，尚不足以防止發生社會危險性，而有逮捕必要的，應即依法逮捕。”據此，逮捕應具備三個條件：(一)有證據證明有犯罪事實。這是逮捕的前提和基本條件。逮.

遺棄罪的犯罪對象有哪些
    遺棄罪可以說是比較特殊的犯罪了，不僅僅是在犯罪主體上面特殊，在犯罪對象上面，也與一般的犯罪對象有所差異。而實踐中，若不符合規定的遺棄罪犯罪對象資格的話，則即使實施了“遺棄”行為，也是不能認定構成遺棄罪的。那究竟遺棄罪的犯罪對象有哪些呢？我們一起在下文中進行了解吧。一、遺棄罪的犯罪對象有哪些遺棄罪(我國刑法第261條)，是指對于年老、年幼、患病或者其他沒有獨立生活能力的人，負有扶養義務而拒絕扶養，情節惡劣的行為。遺棄罪表現為對年老、年幼、患病或者其他沒有獨立生活能力的家庭成員，應當扶.

離婚財產的糾紛哪些能起訴
    ??生活中，不少離婚夫妻會在財產分割上面產生糾紛，而此時當事人想到的解決方法就是向法院起訴。只能說對大部分的離婚財產糾紛來講，訴訟確實是一個不錯的解決方式。但有部分卻不能通過起訴的方式解決，那實踐中，究竟離婚財產的糾紛哪些能起訴呢？我們一起在下文中進行了解吧。一、離婚財產的糾紛哪些能起訴1、一方不履行離婚協議對財產的分割約定婚姻當事人離婚后，一方拒不履行離婚協議或者不完全履行離婚協議給付另一方財產或者相關款項的，另一方可以直接向法院起訴請求確認離婚協議的效力，要求對方履行離婚協議。.

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