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法律常識
南京房屋買賣合同律師解決各類南京房屋動遷安置補償合同糾紛、房屋動遷安置補償利益分割糾紛、不動產(chǎn)糾紛、房屋買賣糾紛、房屋租賃糾紛、房屋所有權(quán)糾紛，維護客戶合法權(quán)益是我們的終極目標
.。
南京房屋買賣合同律師提供商品房買賣知識以及購房合同、居室裝修裝飾合同、房產(chǎn)抵押合同等法律服務，南京房產(chǎn)合同律師在線咨詢解答房產(chǎn)買賣糾紛問題,擅長房屋買賣、房產(chǎn)抵押、房屋產(chǎn)權(quán)、婚姻房產(chǎn)糾紛、房產(chǎn)繼承糾紛等房產(chǎn)法律事務
.。
◆南京房屋買賣合同律師談房子買賣如何避免風險？
城市私有房屋買賣主要指公民個人之間的房屋買賣行為，按我國法律規(guī)定，國家機關(guān)、團體、部隊、企事業(yè)單位一般不允許購買私有房屋，如果有特殊情況必須購買時，也要經(jīng)過縣以上人民政府批準，才可購買
.。
私有房屋買賣應按以下程序辦理：
(l)訂立買賣契約
.。買賣契約應包括如下主要條款：房產(chǎn)坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況、成交價格、付款方式、違約責任等等，該契約應以書面形式成立；
(2)接受房地產(chǎn)交易管理部門的審查。一般先由交易雙方向房屋所在地房產(chǎn)交易管理部門辦理申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)的證件，審查產(chǎn)權(quán)；并到現(xiàn)場作必要調(diào)查，同時由估價人員對交易的房屋進行估價；
(3)立契
.。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和購買對象，按審批權(quán)限申報有關(guān)負責人審核批準后，經(jīng)辦人將通知買賣雙方辦理立契手續(xù)、買賣雙方在契約上簽名蓋章；
(4)繳納稅費。辦理完立契手續(xù)后，買賣雙方向房地產(chǎn)交易管理部門繳納手續(xù)費和契稅；
(5)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。房屋買賣雙方經(jīng)房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶手續(xù)后，買方應持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)買賣契約，到房屋所在地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，換取新的房產(chǎn)證。
◆南京房屋買賣合同律師談提醒廣大買房者注意幾點：
1、選擇資信良好的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)。一般來說，比較正規(guī)的房地產(chǎn)中介機構(gòu)，確實能夠?qū)蛻糌撠煟扇〉暮贤谋荆找庾R，專業(yè)化程度都比較好
.。南京房屋買賣合同律師提供房屋陪購服務，可以聯(lián)系我們：18801589148.
2、簽約之前做必要的調(diào)查
.。比如，賣房的目的、房子是來源、是否是夫妻房、拆遷房是否有產(chǎn)權(quán)證、是否存在權(quán)利瑕疵、房子是否一房二賣等等。
3、注意手續(xù)規(guī)范。夫妻一方賣房，應要求另一方出具授權(quán)委托書或者要求夫妻雙方簽字；開具手續(xù)應明確定金或訂金；收款、收據(jù) 有中介公司蓋章佐證；
4、房屋買賣合同應詳細、明確。對于主要條款一定要約定明確，如付款時間、提供產(chǎn)權(quán)證時間、違約責任等。必要時，可委托南京房屋買賣合同律師陪同簽訂。
5、簽約后應注意保存往來交涉證據(jù)。如錄音、收款收據(jù)、函件及其他書面資料。
6、發(fā)生爭議應及時保全證據(jù)，尋求法律途徑解決。很多當事人在發(fā)生糾紛后，耗費大量時間和對方交涉，殊不知，此階段中，對方可能已經(jīng)和其他買房者辦理房子過戶手續(xù)或者采取轉(zhuǎn)移房產(chǎn)、資產(chǎn)等等。正確的做法是，及早訴訟，保全房產(chǎn)。也可委托南京房屋買賣合同律師提前介入，通過南京房屋買賣合同律師發(fā)律師函件或者訴訟的形式，督促賣房者履約
.。
◆南京房屋買賣合同律師談借名買房的風險防范及建議
“借名買房”在很多人看來這仿佛是一種規(guī)避政策、“曲線購房”的有效方法，并且不少經(jīng)歷了此種途徑的購房者也的確從中節(jié)省了部分購房成本，達到了投資房產(chǎn)的目的。然而，令人擔憂的是，在投資者廣為效仿的“借名買房”操作過程中，人們對其暗藏的風險似乎都沒有太多的防范意識。
“我們雙方要簽訂協(xié)議，協(xié)議上寫明了房款是由我來支付，并明確了房產(chǎn)的最終歸屬權(quán)，應該不存在產(chǎn)生糾紛的問題，即便萬一對方反悔，我還可以通過協(xié)議，利用法律來維護自己的權(quán)益
.。”購房者在談起“借名買房”的風險時，一般都堅定地認為雙方簽訂的一紙協(xié)議能起到有效的保障作用。
還有是借用父母、兄弟、姐妹等親戚的名義貸款買房，所以連一紙協(xié)議都省去了，兩人只是口頭達成了“君子協(xié)定”
.。“他是我親父母、兄弟、姐妹等，不會有什么風險，我借他們的名義，大家都知道，絕對不可能發(fā)生房子產(chǎn)權(quán)的糾紛。”購房者一般都認為，親情的..能有效杜絕暗藏的風險
.。但不知道如果以后政策有變，被借名者因此次購房記錄而導致其今后無法貸款買房該如何是好時卻未注意
.。
相對出資者對于購房風險的疏忽，被借名者就更無所謂了。“錢是人家出的，產(chǎn)權(quán)書上寫的是我的名字，他都不怕，我怕什么
.。”被借名者常如是說
.。
房產(chǎn)涉及物權(quán)，目前購房采用的是房產(chǎn)登記制度，即產(chǎn)權(quán)證上登記的是誰的名字，房子就是誰的。為規(guī)避國家房產(chǎn)調(diào)控政策，而借用他人名義購房存在著很大的風險，處理方式稍有不同，引發(fā)的風險也不同
.。所以，在借名買房之前一定要有充分的認識并做好防范
.。
很多購房者借名買房，首先想到的是父母，認為這樣風險最小。借用父母名義買房，我國法律認定房產(chǎn)歸屬主要以房產(chǎn)證上的名字或有效的房屋買賣合同為準，如果父母不止一個子女，則意味著今后兄弟姐妹將享有房產(chǎn)的同等繼承權(quán)。
其次，借親戚朋友名字買房，雙方簽訂相關(guān)協(xié)議規(guī)避風險
.。“借名者”和實際購房人所簽訂的相關(guān)協(xié)議本身是合法有效的，應視為一種合同..，但其中并不涉及物權(quán)
.。如果房價上漲或其他原因，“借名者”將房產(chǎn)進行過戶交易，即使最終.認可了雙方協(xié)議的效力，但已過戶交易的房產(chǎn)將無法追回。
此外，出借姓名的名義產(chǎn)權(quán)人也一樣承擔著風險，出借自己的名義購房或按揭貸款，就會在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門留下相關(guān)的購房記錄，在銀行也會有按揭貸款的征信記錄。即使以后將房產(chǎn)過戶出去，這些記錄也不會消除，勢必影響到將來自己買房能否享受到的一些優(yōu)惠政策。另外，如果出資人按揭還款不及時，還會有損個人的誠信度，導致今后貸款受阻
.。
實際出資人應當保證在借名買房合同合法有效，并在合同中注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無關(guān)。”等特殊條款，且要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購房發(fā)票等。因為，一旦登記購房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，實際產(chǎn)權(quán)人是事實購房人
.。實際出資人有可能得到.支持，房屋登記不實可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購房人的，實際出資人只能主張事實上的借款..要求登記購房人返還房款。
即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實購房人并不能追回該房產(chǎn)，導致購買房屋的目的落空，所以，在借名買房的合同中 約定登記購房人不過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給他人等違約情形及相應的違約責任
.。
借名買房中的登記購房人與實際出資人之間往往存在特殊的..，登記購房人的誠信、資金狀況、雙方當事人..的好壞等情形決定了實際出資人購房的風險的大小。在借名買房時，應當對登記購房人進行全面了解，包括但不限于誠信情況、為人處事等方面的內(nèi)容，如果可能，完全可以讓其提供相應的擔保，以維護自身的合法權(quán)益。
因此，為應付國家調(diào)控政策而“借名買房”的行為可能面臨多重風險，購房者應謹慎對待。國家的政策，其本質(zhì)是為了讓社會更加和諧公平，所有這些為了個人私利而破壞規(guī)章制度的行為都是不可取的。況且任何以規(guī)避法律為目的的私下協(xié)議都是不具備法律效應的
.。筆者建議那些打算投機買房的人，與其冒著房財兩空的風險鋌而走險，不如堂堂正正選擇其他的投資渠道
.。
◆南京房屋買賣合同律師談房屋交付的基本條件
根據(jù)我國《建筑法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，交房應具備如下要素：
1、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
2、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請
.。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公.安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。
3、住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收
.。
4、一個工程只有當土建、消防、電梯、燃氣、人防、規(guī)劃、環(huán)保等部分通過驗收合格，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核頒發(fā)《竣工驗收證書》以后才算是合格工程，才具備交付條件，也就是我們所說的“綜合驗收合格”，這是商品房買賣中房屋交付的基本條件。
5、如果雙方約定的交付條件低于綜合驗收標準，則以綜合驗收為交付條件標準；如果雙方約定的交付條件高于綜合驗收標準，則以雙方的約定為交付條件標準。
◆南京房屋買賣合同律師談補充合同條款陷阱面面觀
在售樓過程中，有的發(fā)展商在售樓時與買方簽訂《認購書》后，未簽訂正式《房地產(chǎn)買賣合同》就要求買方簽訂《補充合同》，而《補充合同》常見的條款改變了合同的主要內(nèi)容，并“約定”《補充合同》的優(yōu)先適用，買方如不加注意，就會落入發(fā)展商設(shè)置的合同陷阱中
.。根據(jù)筆者工作中接觸的合同，常見的補充合同條款陷阱有：
一、項目竣工時間陷阱
條款：“買方已知悉并接受本合同項下的房地產(chǎn)項目系分期開發(fā)，本項目土地出讓合同書及其補充協(xié)議中規(guī)定的公.設(shè)施的交付時間，不遲于本房地產(chǎn)項目全部竣工交付的時間。”
該條款將公.設(shè)施的交付時間定在本房地產(chǎn)項目全部竣工，與本合同房產(chǎn)竣工時間分開，可使公.設(shè)施完成時間交付可后于房地產(chǎn)項目時間。換言之，即使小區(qū)的公.設(shè)施未建好，會所未完成，綠化、道路未搞好也可交樓，業(yè)主也不得追究發(fā)展商
.。
二、裝修質(zhì)量陷阱
條款：“本合同約定，房屋的具體裝置、修飾標準以本合同附件二約定為準，買方同意按上述標準和現(xiàn)狀進行接收。裝置、裝修和裝飾的保修期限，以產(chǎn)品生產(chǎn)廠家規(guī)定的保修期為準。房屋及設(shè)施交付業(yè)主后，裝置、裝修和裝飾如需維修，由業(yè)主直接向生產(chǎn)廠家提出，賣方負責向業(yè)主提供生產(chǎn)廠家的聯(lián)系方式
.。”
該條款約定房屋及設(shè)施交付業(yè)主后，裝置、裝修、裝飾如需維修，由業(yè)主直接向生產(chǎn)廠家提出，這實際上是將質(zhì)量責任推向廠家。法律規(guī)定，房屋質(zhì)量（包括裝修、裝飾），在保修期內(nèi)，由發(fā)展商負責。
三、業(yè)主驗收陷阱
條款：“買方確認：賣方擬交付的房地產(chǎn)座向，戶型、竣工測繪面積和房屋附屬設(shè)施設(shè)備與本合同約定相符，且賣方取得《竣工驗收備案收文回執(zhí)》時，即具務合格交付條件，買方應按合同約定辦理入伙手續(xù)。除此以外，若房屋存在其他質(zhì)量問題，買方有權(quán)要求賣方在《質(zhì)量保證書》規(guī)定的保修責任，但無權(quán)拒絕辦理入伙手續(xù)，賣方不承擔因此造成的延期交樓的違約責任
.。”
業(yè)主在入伙時，有對所購房屋的驗收權(quán)利
.。如不合格，有權(quán)拒絕收樓
.。而該條款約定賣方取得《竣工驗收備案收文回執(zhí)》時，即具合格交付條件，買方就要辦入伙手續(xù)，實際是剝奪了業(yè)主對所購房屋的驗收權(quán)利
.。
四、按揭付款陷阱
條款：“買方以按揭方式付款的，須在本俁同簽訂之日起十五個工作日內(nèi)辦妥銀行按揭貸款手續(xù)并支付房款，如買方逾期未辦妥手續(xù)支付房款或因買方原因被銀行拒絕批準貸款，買方應當在接到賣方通知之日起的七個工作日內(nèi)與賣方達成新的付款方式，逾期視作為違約，賣方有權(quán)解除合同
.。”
如果發(fā)展商同意買方按揭方式付款，而因買方的申請未被銀行批準，這屬于不可歸責雙方的事由，不得追究任何一方的違約責任，購房合同應予解除
.。而本條款約定買方按揭付款未能得到銀行批準，在七天內(nèi)要變更付款方式，否則違約。實際上是將不可歸責雙方的事由，強加到買方頭上
.。因為買方購房是因資金不足才向銀行申請貸款，如銀行不批，以其他方式付款的可能性很少。因此，將買方的申請未被銀行批準當作買方作違約處理，是不公平的。
五、售樓廣告陷阱
條款：“賣方售樓書、模型、售樓廣告等資料，屬于要約邀請，樣板房僅作為藝術(shù)化空間展示，并非未來可實現(xiàn)的狀態(tài)，同屬于要約邀請性質(zhì)。上述資料，數(shù)據(jù)若與本合同有關(guān)內(nèi)容不符，則以合同約定及政府主管部門最終批準為準”
最高人民.《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律法律若干問題》的解釋第三條明確規(guī)定，售樓廣告，資料等應當視為合同內(nèi)容，如有違反，應當承擔責任
.。而該條款約定明顯是違反法律規(guī)定的。業(yè)主如同意該條款等于允許發(fā)展商可以不負責任地亂發(fā)售樓廣告、承諾
.。
六、延期交樓陷阱
條款：“戰(zhàn)爭、地震、洪水、泥石流、暴雨和臺風等不可抗力因素，對房地產(chǎn)高空危險作業(yè)的安全存在重大威脅，依據(jù)《國家安全生產(chǎn)法》及《建筑工程安全生產(chǎn)條例》規(guī)定，遭遇前述情況必須停止生產(chǎn)作業(yè)
.。鑒于有關(guān)部門已通過新聞媒體等方式向社會公告，賣方無需再向買方發(fā)書面通知
.。賣方可憑工程監(jiān)理公司出具的書面證明相應順延交樓時間，買方對此無異議。”
該條款約定發(fā)生暴雨、臺風等不可抗力情形，發(fā)展商將監(jiān)理公司的證明作為順延交樓并免責依據(jù)，是對發(fā)展商有利。因為監(jiān)理公司是發(fā)展商聘請的，另外，監(jiān)理公司的職責只是對工程質(zhì)量負責，工程延期與否，它沒有任何的法定證明責任。因此，暴雨、臺風等情形引起的工程順期，應以氣象部門的證明為準
.。
◆南京房屋買賣合同律師談逾期交房的問題
逾期交房是指開發(fā)商在合同約定的時間之后交付房屋。由于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)繁多且復雜，項目逾期交房極為普遍，因此簽訂購房合同時，關(guān)于交房的條款（如人住時間、交房條件、逾期交房時及時通知、違約賠償）的約定一定要詳盡、嚴謹。
一旦發(fā)生逾期交房，通常可以向開發(fā)商要求解約或索賠。
關(guān)于解約
根據(jù)最高人民.《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條，出賣人逾期交房，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，當事人一方有權(quán)請求解除合同，但當事人另有約定的除外。
舉個例子來說，就是如果合同約定2005年1月1日交房，但是開發(fā)商到了2005年1月10日還沒有交房，于是您作為購房者就可以開始行使催告權(quán)，可以給開發(fā)商寫一封信：xxx公司（開發(fā)商的名稱），按照約定，貴司應于2005年1月1日交房，至今仍未交付，特此催告
.。一定要使用掛號信
.。
這樣，如果經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)也就是2005年5月1日前開發(fā)商還沒有交房，您就可以登門要求開發(fā)商解除合同了
.。如果開發(fā)商不同意，您可以向.起訴，.應當支持。
有一個需要注意的問題是：這個催告之后解除合同的權(quán)利需要在1年之內(nèi)行使，也就是如果您一封信也沒有發(fā)，或者說是沒有任何證據(jù)可以證明您發(fā)了信，那么過了2006年1月1日，您就再也不能依據(jù)這條規(guī)定要求解除合同了。
還有一個需要注意的地方是：這條規(guī)定的最后一條是但當事人另有約定的除外，因此如果想保留這項權(quán)利，您在簽訂合同的時候一定不要另有約定。
關(guān)于索賠
索賠的前提是購房合同中明確約定賠償數(shù)額或計算方法。曾經(jīng)有這樣的案例：合同約定2004年12月1日交房，可是直到2005年10月27日，開發(fā)商才通知業(yè)主辦理人住手續(xù)。合同的違約賠償條款約定：除不可抗力外，違約金的支付時間自契約約定房屋交付之日第二日起至實際交付之日止，每延期一日按客戶己經(jīng)支付房價金額的萬分之三賠償
.。最終業(yè)主獲得了逾期交房的違約金.計327，765元
.。
如果沒有約定怎么辦？根據(jù)最高人民.《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17條，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定
.。
關(guān)于不可抗力
這里還需要注意的一個詞語是不可抗力，因為一旦出現(xiàn)不可抗力，您就不能解除合同，開發(fā)商也無需支付違約金。按照我國《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，不可抗力是指不能預見、不能避免或不能克服的客觀情況，但是并沒有明確到底什么情況可以算作不可抗力，具體的內(nèi)容需要通過《購房合同》約定。開發(fā)商為了減輕自己的責任，往往會在合同中擴大不可抗力的范圍
◆南京房屋買賣合同律師談延期交房糾紛的處理
1.出賣人的交付房屋義務
（1）“交付”是指對房屋的轉(zhuǎn)移占有
《合同法》..百三十五條的規(guī)定，出賣人應當履行向買受人交付標的物，并轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的義務。
對于房屋的交付，最高人民.《商品房買賣合同糾紛解釋》第十一條規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外
.。”故原則上，交房僅僅意味著對房屋的移轉(zhuǎn)占有。由于不動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以產(chǎn)權(quán)過戶登記為要件，與動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以標的物交付行為的完成即意味著標的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)完全不同。因此，房屋的交付只是房屋買賣合同履行行為的一部分，完整的履行行為應當包括出賣人交付房屋于買受人并使其取得該物所有權(quán)的行為。房屋交付與房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)是兩種不同性質(zhì)的履行行為，應當予以區(qū)分。當然，按照上條規(guī)定，如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋，而且同時要移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的，就應當按照約定來確定當事人雙方的權(quán)利義務內(nèi)容。在此約定下，出賣人不僅應當在合同約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買受人占用，而且還應當將房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買受人，否則應承擔違約責任
.。如果當事人僅約定了“房屋交付使用”的時間，而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，出賣人只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買受人占用，即“交鑰匙”，就應認定出賣人按期履行了“房屋交付使用”的義務。
（2）交房必須達到法定的以及約定的交付使用條件
交房，并不能簡單地從字面理解出賣人在約定的時間將房屋轉(zhuǎn)移于買受人占有
.。交房必須達到交付使用條件。交付使用條件，指的是房屋具備了按照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整功能
.。
在非商品房買賣情況下，由于非商品房通常不是新建房屋，往往具備了一般的交付使用條件，所以其交付使用條件的具備，主要看當事人是否對房屋的交付使用條件有特殊的約定。在商品房買賣情況下，由于商品房通常系新建，新建房屋要具備按照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整的功能常常需要一個過程，因此，應主要考察房屋是否具備了完整的使用功能。一般來說，新建商品房具備完整使用功能需要兩個要件：房屋已經(jīng)完工
.。主體結(jié)構(gòu)已封頂、完工，房屋的外裝修已完成；房屋的基本配套設(shè)施，如水、電、暖氣、電梯等已經(jīng)可以使用
.。出賣人就出售房屋已取得政府有關(guān)部門的竣工驗收手續(xù)，并能在交付時向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》以及《住宅使用說明書》
.。
2.延期交房的認定
原則上，出賣人不能在約定時間交付房屋便構(gòu)成延期交房。但在下列情況下，不構(gòu)成延期交房：
（1）因不可抗力對按時交付產(chǎn)生影響
.。根據(jù)《合同法》..百十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人延期履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任”的規(guī)定，因不可抗力的出現(xiàn)對房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責任。但是，出賣人應在合理時間內(nèi)對買受人及時履行通知義務，否則構(gòu)成延期交房。
（2）因重大規(guī)劃、設(shè)計變更對按時交付產(chǎn)生影響
.。根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，規(guī)劃包括用地規(guī)劃和工程規(guī)劃。《商品房銷售辦法》第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房
.。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計
.。”原則上，出賣人在開始銷售商品房時應當已經(jīng)完成項目的規(guī)劃及設(shè)計方案，并已取得政府主管部門的審批
.。對買受人來說，規(guī)劃、設(shè)計也具有非常重要的意義。規(guī)劃確定的是房屋乃至整個小區(qū)整體的環(huán)境和格局。一旦規(guī)劃確定，買受人所購買的房屋的周邊環(huán)境就有了可以預期的發(fā)展。因此，確定的規(guī)劃、設(shè)計方案應作為商品房買賣合同的重要內(nèi)容而訂入合同
.。合同訂立后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（出賣人）擅自變更規(guī)劃、設(shè)計的，應視為嚴重違約。但是，如果在房屋建設(shè)過程中遇到政府主動提起的規(guī)劃變更（如政府部門需要拓寬建設(shè)項目前的道路，要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離，為此，開發(fā)商需要時間來對整個設(shè)計方案進行修改），或者是房屋在施工過程中遭遇重大技術(shù)難題（如地質(zhì)條件的突變）必須對設(shè)計進行變更的，此類情況因不能歸人不可抗力范疇而使開發(fā)商免責，但如果完全按照買賣合同的約定由開發(fā)商承擔違約責任，顯然有失公平。我們認為，在此情形下，可根據(jù)《合同法》關(guān)于“情勢變更”的理論，即訂立合同時作為合同基礎(chǔ)及環(huán)境的客觀情況發(fā)生異常變動，導致法律行為基礎(chǔ)喪失，當事人合同目的不能實現(xiàn)，且該情勢變更的發(fā)生不可預見，不可歸責于當事人，若維持原合同的效力顯失公平，則利益可能受損的一方當事人有權(quán)要求解除合同
.。根據(jù)上述理論，由于情勢發(fā)生變更而導致合同解除，本就不存在任何一方違約，也就沒有違約責任。雖然當前我國立法尚沒有確立情勢變更原則，但實務中可依據(jù)情勢變更的原理，并結(jié)合具體案情，適用《合同法》第六條關(guān)于誠實信用原則的規(guī)定予以處理
.。
◆南京房屋買賣合同律師談無證預售糾紛
根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》，商品房預售實行許可制度，出賣人進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得商品房預售許可證；未取得商品房預售許可證的，不得進行商品房預售
.。但現(xiàn)實并非如此，許多商品房屬于無證預售，房屋交付時預售許可證仍未辦理
.。根據(jù)《解釋》第2條，預售合同糾紛起訴之前，出賣人仍未取得商品房預售許可證的，預售合同可以認定為無效合同，故買受人可以選擇是否提起合同無效之訴。若提起訴訟，可以請求出賣人返還已付房款和賠償損失，如果出賣人故意隱瞞未辦理預售許可證而預售房屋，還可要求其承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償
.。買受人不愿提起合同無效之訴，而出賣人又長期不予辦理預售許可證，預售合同效力將長期不穩(wěn)定而嚴重影響交易秩序。筆者認為，買受人可以訴請出賣人辦理預售許可證，使預售合同效力得以補正，盡快實現(xiàn)交易目的和物盡其用。
◆南京房屋買賣合同律師談.有產(chǎn)權(quán)糾紛
根據(jù)《物權(quán)法》，專有部分以外的.有部分屬于買受人.有，買受人對.有部分享有占用、使用、收益的權(quán)利。對長期爭執(zhí)不休的道路、車位、綠地歸屬與使用問題，《物權(quán)法》規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主.有，但屬于城鎮(zhèn)公.道路的除外；綠地屬于業(yè)主.有，但屬于城鎮(zhèn)公.綠地或者明示屬于個人的除外；其他公.場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主.有；占用業(yè)主.有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主.有；建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定
.。買受人對.有部分享有收益權(quán)，出賣人或物業(yè)公司出租.有部分的收益，扣除必需費用后屬于業(yè)主.有
.。對于人防工程所有權(quán)，現(xiàn)行法律未做規(guī)定，《人民防空法》僅規(guī)定“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”，從現(xiàn)實情況看，人防工程建成后，通常是由出賣人占用、使用與收益，買受人難以主張權(quán)利
.。
◆南京房屋買賣合同律師談權(quán)利負擔糾紛
出賣人交付的房屋之上可能負擔多種權(quán)利，如銀行的抵押權(quán)、先買受人的債權(quán)、工程承包人的法定優(yōu)先權(quán)；或者已被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法查封或以其他形式限制房屋交易。買受人可以領(lǐng)受房屋，但房屋產(chǎn)權(quán)證長期甚至永遠無法辦理，權(quán)利長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)，隨時面臨被真正權(quán)利人起訴騰房的危險。故買受人收房時，應當詢問和調(diào)查房屋權(quán)利負擔情況，考慮如何應對接受房屋之后的產(chǎn)權(quán)糾紛
.。出賣人一房二賣、隱瞞抵押導致買受人不能實現(xiàn)合同目的，買受人可以根據(jù)《解釋》第8、9條，請求撤銷或者解除買賣合同，要求出賣人返還已付房款及利息、賠償損失，尤其要求其承擔懲罰性賠償責任。房屋交付后，由于出賣人原因?qū)е沦I受人無法在約定或者法定期限內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證的，出賣人應當承擔違約責任；逾期一年的，買受人可以請求解除合同和賠償損失，尤其是房屋增值部分損失。
◆南京房屋買賣合同律師談前期物業(yè)糾紛
與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務合同相比，前期物業(yè)服務特殊之處有：1、出賣人基于..業(yè)主身份選聘物業(yè)服務企業(yè)，前期物業(yè)合同通常作為買賣合同附件，買受人應當接受前期物業(yè)合同約束；2、業(yè)主臨時公約由出賣人制定，不體現(xiàn)買受人意志，但買賣合同訂立時買受人必須書面承諾接受公約約束；3、自房屋交付，買受人享有物業(yè)服務的權(quán)利，負有交納服務費用的義務，不得以未實際入住為由而拒絕交納物業(yè)服務費，服務內(nèi)容與收費標準亦不體現(xiàn)買受人意志；4、自房屋交付，買受人裝修改建、住宅改商、飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道等行為必須接受物業(yè)服務企業(yè)管理和監(jiān)督，若監(jiān)督無效，可由業(yè)主委員會提起訴訟；5、出賣人訂立的前期物業(yè)合同、制定的業(yè)主臨時公約侵犯買受人利益，或者物業(yè)服務企業(yè)行為侵犯買受人利益，買受人均可提起訴訟。
◆南京房屋買賣合同律師談稅費交納問題
出賣人經(jīng)常將交納或代收相關(guān)稅費作為交房條件，買受人則持相反意見，對此應當具體分析。1、買賣合同約定由出賣人代為辦理產(chǎn)權(quán)證，辦證必需稅費，如契稅、印花稅、產(chǎn)權(quán)登記費、證件工本費、測繪費由買受人負擔，買受人應在約定時間向出賣人交納；2、水、電、氣、暖、有線、寬帶的初裝費與開通費是否應當由買受人負擔，應當考慮以下因素：出賣人是否事先承諾必需提供、該費用是否列入項目開發(fā)成本、該費用是否計算在銷售價格中，如果答案肯定，買受人不應負擔；3、買受人必需交納物業(yè)服務費，但出賣人或物業(yè)服務企業(yè)不得以預交物業(yè)服務費作為交房條件；4、住宅專項維修資金是用于住宅.用部位、.用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，商品房買受人應當在辦理入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶，未交存首期住宅專項維修資金的，出賣人不得交付房屋。(文邢萬兵)
◆南京房屋買賣合同律師談商品房買賣合同解除的條件分析
合同解除的立法目的在于，給予一方當事人根據(jù)合同履行中出現(xiàn)了的法定事由，為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟措施，以及違約方不應因合同的解除獲得不當?shù)睦妗：贤獬钪匾姆珊蠊础昂贤臋?quán)利義務終止”。
《最高人民.關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》涉及合同解除的條文多達１０條（詳見最高人民.關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋條款第八條、九條、十二條、十三條、十四條、十五條、十九條、二十三條、二十四條、二十五條）
.。結(jié)合審判實踐，商品房買賣合同的解除之事由概括起來主要有以下幾種：1.協(xié)議解除；2.根本違約；3.遲延履行；4.法律規(guī)定的其他情形
.。具體言之，最高人民.關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋對后三種事由明確列舉規(guī)定。根本違約：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格；房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的
.。遲延履行：出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的；辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。其他解除情形：面積誤差比絕對值超出３％；商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。
◆南京房屋買賣合同律師談商品房買賣合同程序
《最高人民.關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》主要從實體上規(guī)定了解除商品房買賣的事由，對其解除程序則應根據(jù)我國合同法的規(guī)定處理
.。根據(jù)我國合同法第九十六條..款規(guī)定：“主張解除合同的，應當通知對方
.。合同自通知到達對方時解除
.。”可知，行使商品房買賣合同解除權(quán)的一方應該履行通知的程序。如果通知已經(jīng)送達，但對方提出異議之訴，主張合同解除的通知人對于合同解除的效力便處于不確定狀態(tài)，須由.裁判
.。
◆南京房屋買賣合同律師談房屋買賣簽陰陽合同 房產(chǎn)糾紛尾款難執(zhí)行
王先生在出售自家二手房的過程中，為了少繳納稅金，簽訂正式的房屋買賣合同后，又與買家網(wǎng)簽了一份低價房屋買賣合同，可惜弄巧成拙，對方遲遲未能履約交納房款
.。雙方發(fā)生房屋買賣糾紛，王先生無奈訴至.，要求買受人支付剩余房款。
王先生訴稱，2009年7月，經(jīng)北京某房地產(chǎn)中介公司介紹，他與黑龍江人李先生簽訂了房屋買賣合同，出售自己位于昌平區(qū)沙河地區(qū)民園小區(qū)的一套房屋，房款總價54萬元
.。為了逃避稅收，雙方又在2009年9月在北京市住房與建設(shè)委員會的..上網(wǎng)簽了一份總價款僅為27.5萬元的該房屋買賣合同，并以此合同登記備案
.。
房屋過戶后，王先生收到28萬元的房款，沒想到此后李先生就不再支付任何后續(xù)房款。雖然中介公司曾兩次向李先生發(fā)送支付房款的催告函，但李先生一直未予支付。更讓王先生沒想到的是，李先生竟將該套房屋轉(zhuǎn)賣給他人，其本人則離開北京，音信全無
.。
審理過程中，雖經(jīng).依法傳喚，但李先生并未到庭應訴
.。.經(jīng)審理認為，當事人之間就轉(zhuǎn)讓同一房屋先后分別簽訂數(shù)份房屋買賣合同，合同中關(guān)于房屋價款等約定存在不一致，當事人就此產(chǎn)生爭議的，應當依據(jù)當事人真實意思表示的合同約定繼續(xù)履行。.綜合全案事實和房地產(chǎn)市場實際情況，認定先前簽訂的房屋價款為54萬元的房屋買賣合同是雙方真實的意思表示應依約履行，故支持了王先生的訴訟請求，做出上述判決
.。
南京房屋買賣合同律師點評：這種簽訂“陰陽合同”的方式是違法的，出現(xiàn)兩套標的一樣的合同會使.在對真實合同的認定上存在疑難，同時也給對方留下假合同、真履行的漏洞，一旦發(fā)生房屋買賣糾紛，原房屋所有人權(quán)利遭受侵犯，自身也很難獲得法律的救濟，而且還涉嫌逃避稅收的監(jiān)管問題。因此，從維護自身合法權(quán)利的角度來看，消費者還是應該簽訂和履行真實的合同，避免因小失大
.。
.經(jīng)審理認為經(jīng)濟適用房買賣合同無效。認為經(jīng)濟適用房是政府限定銷售價格和對象，保本微利面向城市低收入者和住房困難者。國家采用劃撥土地的方式供應建設(shè)用地，并對經(jīng)濟適用房的購買實行嚴格審批準入制度
.。購買人必須符合條件，同時在購買經(jīng)濟適用房后的一定年限內(nèi)不得出售。為此，認定雙方的協(xié)議違反了《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)時應按國務院規(guī)定報相關(guān)人民政府批準的強行性規(guī)定，客觀上損害了其他符合購房條件人的購買權(quán)和社會公.利益，屬無效民事行為，應認定為無效合同。
.。
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有權(quán)強制執(zhí)行的行政機構(gòu)有哪些
有權(quán)強制
執(zhí)行的行政機構(gòu)有哪些公安，國安，海關(guān)，工商，稅務，加縣級以上人民政府有行政強制
執(zhí)行權(quán)。行政強制法實施前，原則上只有公安，國安，海關(guān)，工商，稅務，加縣級以上人民政府有行政強制
執(zhí)行權(quán)，但目前行政強制法把這個范圍抽象擴大了，有兩種情況：1、違法
建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施的強制拆除;2、符合特定條件時對金錢給付義務的強制
執(zhí)行。當出現(xiàn)上述兩種情況，并且符合一定條件時，廣泛的行政機關(guān)都有自行強制
執(zhí)行權(quán)，比如交通局拍賣扣押車輛抵繳罰款，國土局強制拆除違法
建筑等等。二、行政強制
執(zhí)行的方式(一)代履行代履行，又.
在單位干活扭腰算不算工傷 在單位干活扭腰算不算
工傷?在單位干活扭腰一般可以按照
工傷處理，依據(jù)《
工傷保險條例》第十四條規(guī)定，應當認定為
工傷的法定情形有七種：(一)在工作時間和工作場所內(nèi)，因工作原因受到事故傷害的;(二)工作時間前后在工作場所內(nèi)，從事與工作有關(guān)的預備性或者收尾性工作受到事故傷害的;(三)在工作時間和工作場所內(nèi)，因履行工作職責受到暴力等意外傷害的;(四)患職業(yè)病的;(五)因工外出期間，由于工作原因受到傷害或者發(fā)生事故下落不明的;(六)在上下班途中，受到非本人主要責任的
交通事故或者城市軌道交通、客運輪渡、火車事故.
在廠內(nèi)昏倒算不算工傷？
在廠內(nèi)昏倒算不算
工傷？一、在廠內(nèi)昏倒算不算
工傷？職工上班期間暈倒不是
工傷。職工上班期間暈倒，并非遭受事故傷害所致的，也并非突發(fā)疾病死亡或者在48小時之內(nèi)死亡的，不符合
工傷保險條例規(guī)定的
工傷認定條件，不能認定為
工傷或者視同
工傷。由此產(chǎn)生的檢查費用也不能享受
工傷保險待遇。《
工傷保險條例》第十四條 職工有下列情形之一的，應當認定為
工傷：（一）在工作時間和工作場所內(nèi)，因工作原因受到事故傷害的；（二）工作時間前后在工作場所內(nèi)，從事與工作有關(guān)的預備性或者收尾性工作受到事故傷害的；.
《最新刑法修訂案九》對行賄追訴前的認定是什么？ 一、《最新刑法修訂案九》對行賄追訴前的認定是什么?行賄人在被追訴前主動交待行賄行為的，可以從輕或者減輕處罰。?其中，犯罪較輕的，對偵破重大案件起關(guān)鍵作用的，或者有重大立功表現(xiàn)的，可以減輕或者免除處罰。將“被追訴前”界定在立案前是合適的。因為“被追訴”是刑事訴訟活動，包括司法機關(guān)依照法定程序進行的追究犯罪人刑事責任的一系列司法活動(立案、偵查、
起訴、審判等)。立案是指公安機關(guān)或者檢察院發(fā)現(xiàn)了犯罪事實或者犯罪嫌疑人的情況下，啟動刑事訴訟追訴程序。立案后犯罪嫌疑人已經(jīng)處于“被追訴”的過程中，.
離婚女方有優(yōu)先
撫養(yǎng)權(quán)嗎
離婚女方有優(yōu)先
撫養(yǎng)權(quán)嗎
離婚對于兩歲以下的子女一般會都判給母親，要收集有利證據(jù)證明孩子跟著自己生活更有利于孩子健康成長。可以從以下幾個方面考慮：(一)雙方基本條件的取證即使夫妻雙方的基本條件，如經(jīng)濟條件、教育程度等差異可能會不大，但并不表示就沒有差。比如，一方的思想品質(zhì)，就在爭取孩子
撫養(yǎng)權(quán)方面尤為重要，因為直接撫養(yǎng)方的思想品質(zhì)，會直接影響下一代的健康成長。如果一方的教育水平比較高，可以對孩子學習方面進行指導。因此，取得這一方面的證據(jù)，是比較重要的。(二)雙方父母基本條件的取證城市生活節(jié)奏較快，很多.
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