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法律常識
南京房地產(chǎn)律師專業(yè)性從事房地產(chǎn)、建設(shè)工程等相關(guān)領(lǐng)域法律服務(wù)，面向南京地區(qū)提供房地產(chǎn)法律咨詢，擅長代理房地產(chǎn)、工程建設(shè)領(lǐng)域的法律事務(wù),南京工程房產(chǎn)律師專業(yè)解決房產(chǎn)糾紛案件,致力于商品房買賣糾紛、房產(chǎn)交易、房產(chǎn)訴訟等領(lǐng)域
.。
★南京房地產(chǎn)律師房地產(chǎn)項目全過程法律服務(wù)：
（一）前期開發(fā)階段（土地開發(fā)階段）：
1. 配合開發(fā)商根據(jù)項目的特點辦理有關(guān)土地有償出讓合同及相應(yīng)權(quán)證等有關(guān)手續(xù)；
2. 參與項目前期動拆遷、市政配套合同的洽談，起草、審查動拆遷合同;
3. 在開發(fā)商實施項目的公建配套工作過程中，修改、審查有關(guān)公建配套合同，使之達到可簽約條件。
（二）中期開發(fā)階段（施工營建階段）：
1. 參與項目設(shè)計、工程建設(shè)招標(biāo)標(biāo)書的制定, 督促設(shè)計單位明確建筑物合理使用壽命，并參加開發(fā)商審查投標(biāo)文件并為評標(biāo)、決標(biāo)提供法律意見;
2. 審查修改項目設(shè)計合同、項目施工監(jiān)理合同;
3. 代表開發(fā)商與工程承包方洽談、草擬、修改工程承包合同, 使之具備可正式簽約條件;
4. 代表開發(fā)商審查承包方提出的工程分包單位的資質(zhì), 審查確定工程分包合同;
5. 協(xié)助開發(fā)商對履約及反索賠資料的積累和保管;
6. 協(xié)助開發(fā)商審查工程分部分項質(zhì)量驗收資料,協(xié)助處理因工程質(zhì)量引起的爭議;
7. 協(xié)助開發(fā)商控制工程造價, 審查工程量增減的支付依據(jù)；協(xié)助處理因工程造價引起的爭議;
8. 如開發(fā)商需要，協(xié)助辦理工程保險,提高抗風(fēng)險的能力和效果,以利工程施工的正常進行;
9. 協(xié)助開發(fā)商建立切實有效的工程保修的體系,以利工程在合理使用壽命期限內(nèi)的正常使用,妥善設(shè)定各分部分項工程的最低保修期限。
10.協(xié)助開發(fā)商確定工程最終造價。
（三）后期開發(fā)階段（預(yù)售、出售、預(yù)租、出租階段)：
1. 如開發(fā)商委托代理商銷售項目房產(chǎn), 參與開發(fā)商與代理商關(guān)于代理銷售事宜的談判，審查、修改開發(fā)商與代理商的代理銷售協(xié)議書，達到雙方同意簽約的條件；
2. 協(xié)助開發(fā)商審查有關(guān)樓宇預(yù)、銷售的廣告內(nèi)容；
3. 協(xié)助開發(fā)商起草、修改《購房須知》、《訂購書》、《預(yù)售合同》補充條款、《房屋管理、使用、維修公約》、《租賃合同》等相關(guān)的法律文書；
4. 解答開發(fā)商或購房人、承租人因上述法律文書而產(chǎn)生的法律問題；
5. 參與開發(fā)商與銀行有關(guān)商品房抵押貸款的談判，修改、審查有關(guān)商品房抵押貸款的法律文件；
6. 代理開發(fā)商向購房人或承租人出具與項目的預(yù)售、銷售、租賃有關(guān)的法律意見書;
8. 如在項目售租過程中, 購房人或承租人提出轉(zhuǎn)名或轉(zhuǎn)租要求,協(xié)助開發(fā)商辦理轉(zhuǎn)名、轉(zhuǎn)租的有關(guān)手續(xù)；
9.協(xié)助開發(fā)商草擬、并修改、審查《交接鑰匙通知書》、《入戶通知書》等辦理房屋交接手續(xù)相關(guān)的法律文件；
10. 協(xié)助開發(fā)商根據(jù)具體情況設(shè)定物業(yè)管理模式,并起草、修改物業(yè)管理相關(guān)的法律文書；
11. 為開發(fā)商組織預(yù)銷售展示、交易活動提供相應(yīng)的法律服務(wù)
.。
（四）根據(jù)開發(fā)商需要，為開發(fā)商在項目建設(shè)同期提供的公司法律服務(wù)：
1．協(xié)助開發(fā)商草擬、修改、審查項目公司的合資合同、章程等文件；
2. 就開發(fā)商經(jīng)營中涉及的法律事務(wù)，接受開發(fā)商咨詢；
3. 因開發(fā)商業(yè)務(wù)需要，代為調(diào)查有關(guān)單位的工商登記情況；
4. 接受開發(fā)商委托，代為與相關(guān)方進行有關(guān)項目的談判；
5. 應(yīng)開發(fā)商要求，審查、修改除本條第（一）、（二）、（三）項約定外的合同等法律文書，協(xié)助開發(fā)商加強合同簽訂和履行的管理；
6. 在開發(fā)商履行合同過程中，就相關(guān)方逾期支付應(yīng)付款項及不履行約定義務(wù)等事宜，以書面形式代為催告，以維護開發(fā)商的合法權(quán)益；
7. 幫助開發(fā)商完善勞動制度，根據(jù)開發(fā)商要求，審查、修改開發(fā)商與員工簽署的勞動合同；
8.協(xié)助開發(fā)商對其員工進行法律知識方面的培訓(xùn)和指導(dǎo)。
★南京房地產(chǎn)律師談“小產(chǎn)權(quán)房”購買需謹慎
“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋，小產(chǎn)權(quán)房一般是集體土地建的房子，因房價相對低廉，對購房者有一定吸引力
.。但小產(chǎn)權(quán)房沒有土地證，沒有真正的產(chǎn)權(quán)，不受國家法律保護，不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，所以購買小產(chǎn)權(quán)二手房的風(fēng)險遠遠要比收益大得多
.。其中最為關(guān)鍵的是，即使作為完全自住的房屋，沒有房產(chǎn)證，就意味著購房人不是合法產(chǎn)權(quán)人，不能以法律為武器來維護自身的權(quán)益
.。現(xiàn)在一些中介公司為吸引購房者，以“承諾通過司法程序過戶”為幌子，其實是鉆政策的空子，將買賣雙方扮成借貸雙方，通過起訴的方式，將涉案小產(chǎn)權(quán)房作為債務(wù)人可執(zhí)行財產(chǎn)，通過以房抵債的轉(zhuǎn)換，以調(diào)解書或判決書的方式確認小產(chǎn)權(quán)房的歸屬變更。這種變更程序是違法的，也是司法審判明令禁止的。因此購房者不應(yīng)在房價相對低廉的誘惑下，輕信中介公司可以成功過戶的承諾，與其簽訂房屋買賣居間協(xié)議或房屋買賣合同。
★南京房地產(chǎn)律師談購買小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護
“農(nóng)村房屋買賣的效力，應(yīng)視不同情況而定
.。如買賣雙方為同一集體經(jīng)濟組織成員，且買賣不違反法律和政策的規(guī)定，買賣應(yīng)為有效
.。如買房人為城鎮(zhèn)居民，由于農(nóng)村集體土地使用權(quán)屬農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員享有，城鎮(zhèn)居民不具備購買資格，此類房屋買賣屬于無效
.。”
據(jù)南京房地產(chǎn)律師介紹，我國土地管理法規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)
.。國土資源部、財政部、農(nóng)業(yè)部等聯(lián)合發(fā)出的《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》明確規(guī)定，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房等違法用地，不得登記發(fā)證
.。本案中，葛某系城鎮(zhèn)戶口，購買建于農(nóng)村集體土地的安置房違反了相關(guān)禁止性規(guī)定，故.判決買賣合同無效
.。
“小產(chǎn)權(quán)房由于產(chǎn)權(quán)不完善，所以價格也相對便宜，比如同一地區(qū)的房價，有的小產(chǎn)權(quán)房市場價還不到商品房的一半，但因為農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為屬無效，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)，購房者的購房預(yù)期利益亦得不到法律保護
.。”張志遠提醒，購房者如果購買新房時，要查驗開發(fā)商是否具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，對正在銷售的房屋要勘驗是否有土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；如果是購買二手房，不但要看賣房人是否持有房屋產(chǎn)權(quán)證，還要看是否持有房屋國有土地使用證，對賣房人的口頭承諾，要盡量寫入書面合同，避免將來發(fā)生糾紛時難以維權(quán)
.。
★南京房地產(chǎn)律師談遇“戶口老賴”可申請強制執(zhí)行
南京房地產(chǎn)律師介紹，二手房買賣糾紛中，一些沒有經(jīng)驗的買主，在購房時未與賣方書面約定遷戶協(xié)議并留下一部分“遷戶押金”，導(dǎo)致房產(chǎn)雖然過戶，但賣方戶口卻遲遲不肯遷走，直接影響購房者落戶、小孩上學(xué)等。而有一些買房者在簽訂購房合同的時候考慮到了戶口問題，約定未按時遷出戶口構(gòu)成違約，但是并未對違約責(zé)任該如何承擔(dān)作出明確約定
.。
為此，南京房地產(chǎn)律師特別提醒買房者，在購買二手房之前，一定要謹慎查清房屋戶口現(xiàn)狀。如果賣方戶口尚未遷出，為避免日后產(chǎn)生糾紛，宜與賣方簽訂書面的戶口遷出協(xié)議，并留足“遷戶押金”，待戶口問題解決后再交清購房款，或者對不及時遷出戶口約定相應(yīng)的違約賠償條款，以促使賣方及時履行合同義務(wù)。若賣方仍違背約定拒絕將戶口遷出，買方可提起訴訟請求將戶口遷出。如果買方遷戶的訴訟請求被.支持，還可以申請強制執(zhí)行，.可以要求公安機關(guān)協(xié)助將賣方的戶口遷出。
★南京房地產(chǎn)律師談公房承租權(quán)的性質(zhì)
關(guān)于公房承租權(quán)的性質(zhì)有不同認識
.。有觀點認為，公房承租權(quán)就是一種債法上的合同..，即產(chǎn)權(quán)單位為出租人，居住職工是承租人，就是租金標(biāo)準與市場房屋租賃有所不同
.。也有觀點認為，公房承租權(quán)是一種物權(quán)，甚至還可以類似為所有權(quán)，如公房承租人享有購買請求權(quán)等。筆者認為，公房承租權(quán)是一種復(fù)合型的權(quán)利，不僅僅是承租..這一債權(quán)..中的權(quán)利，同時也包含了物權(quán)的內(nèi)容，受人身..的限制。承租人死亡后，其近親屬并非都可以成為承租人，必須基于一定的身份要求。
本案中，一審.認定在王安明死后因其生前承租的公房拆遷所得之安置房不屬于王安明的遺產(chǎn)是正確的。因為死者通常意義上根本不具備相應(yīng)的民事主體資格，當(dāng)然也不會發(fā)生具體的民事法律行為。該公房拆遷時，雖然重鋼是以死者王安明的名字出具放棄產(chǎn)權(quán)證明，拆遷公司也是以王安明為被拆遷人簽訂拆遷實物安置協(xié)議，但不能就此認定重鋼將該公房拆遷時的一切權(quán)利讓渡于王安明。
★南京房地產(chǎn)律師談公房承租權(quán)的變動與繼承問題
根據(jù)最高人民.《關(guān)于公房買賣的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準的復(fù)函》的相關(guān)精神，公房的變動一般應(yīng)進行產(chǎn)權(quán)變動登記手續(xù)。本案中，被告王友萍提出原告楊合碧曾向社區(qū)及重鋼提出過變更該公房戶主的申請，并同時支付了楊合碧5000元，因此該公房產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更了。這就涉及公房承租權(quán)是否可繼承的問題。公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓與繼承是兩個獨立的問題，公房作為國家或集體所有的房屋，承租人只享有使用權(quán)。我國繼承法規(guī)定的遺產(chǎn)范圍是被繼承人生前所擁有的合法財產(chǎn)，只享有使用權(quán)的公房承租人死后，公房是不能作為遺產(chǎn)繼承的
.。既然不可繼承，那么本案中原告楊合碧在王安明死后并不當(dāng)然地就成為承租人，看似楊合碧與王友萍進行了公房承租權(quán)買賣，也提出了戶主變更申請，但實際上該公房承租權(quán)并未發(fā)生變動。
★南京房地產(chǎn)律師談安置房與該公房承租權(quán)的繼承問題
既然公房承租權(quán)不能繼承，前面也提到本案訴爭安置房不是遺產(chǎn)，那么應(yīng)當(dāng)如何認定呢？對于該安置房的繼承與公房承租權(quán)的繼承應(yīng)當(dāng)予以區(qū)分。本案中二審.認為，公房承租權(quán)是具有財產(chǎn)性質(zhì)的權(quán)利，對于在王安明死后因該公房拆遷所得之安置房可以參照法定繼承予以處理的意見，筆者予以贊同
.。雖然公房承租權(quán)不能繼承，但是作為一種財產(chǎn)性權(quán)利，在公房所有權(quán)人放棄房屋的一切權(quán)利之后，因該公房拆遷所得之安置房就是該承租權(quán)這種財產(chǎn)權(quán)利的延伸，在法律沒有明文規(guī)定的情形下，比照繼承的規(guī)定予以處理是恰當(dāng)?shù)摹?
★南京房地產(chǎn)律師談房改房交易風(fēng)險：
1.產(chǎn)權(quán)證是確定房屋權(quán)屬的唯一標(biāo)準，故購買房改房應(yīng)查驗出賣人是否持有房產(chǎn)證及其是否真實，是否設(shè)定抵押，賣房人是否與產(chǎn)權(quán)人一致，是否存在其他.有人
.。對于房改房單位設(shè)定產(chǎn)權(quán)比例的，購買時必須與單位協(xié)商處理。是否系夫妻.同財產(chǎn)或家庭.同財產(chǎn)，買受人亦應(yīng)了解清楚
.。對原承租人死亡，產(chǎn)權(quán)證尚在辦理過程中的房改房，必須向售房單位了解產(chǎn)權(quán)辦理情況， 待確定產(chǎn)權(quán)人或繼承人后簽訂購房協(xié)議，以免引起不必要的糾紛
.。
2.原售房合同對房改房上市交易設(shè)定年限條款或賦予單位同意權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)的，買受人亦應(yīng)認真對待、妥善處理。同時要明確職工是否與原產(chǎn)權(quán)單位存在利益分配辦法，如成本價購買的房改房轉(zhuǎn)讓，稅費和土地出讓金由哪方負擔(dān)，如標(biāo)準價購買的房改房需補足費用或與原單位分成問題都是購買房改房不可忽視的需要核實或約定的重要內(nèi)容
.。
3.實際履行行為可以佐證房屋轉(zhuǎn)讓的意思表示，及時沒有書面合同或書面合同上的簽名不真實，亦不妨礙轉(zhuǎn)讓行為效力
.。
4.雖然物權(quán)法定，但就物權(quán)設(shè)定的限制條件是否有效，并非同一概念，《物權(quán)法》明確不動產(chǎn)所有權(quán)的取得可以基于合同，辦理登記過戶不過是合同履行的內(nèi)容，未辦理登記依然可以取得所有權(quán)，只是不能對抗善意第三人而已。故房屋買賣合同條款雖就產(chǎn)權(quán)的最后取得，并不以過戶為標(biāo)志，當(dāng)事人對權(quán)利的取得有約定的，該約定依然在當(dāng)事人之間產(chǎn)生法律效力
.。
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工程項目預(yù)驗收的流程是什么 預(yù)驗收的流程如下：1、標(biāo)的接收；2、項目九驗；3、合格確認；4、系統(tǒng)通告。《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條：建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。建設(shè)工程竣工驗收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）完成建設(shè)工程設(shè)計和
合同約定的各項內(nèi)容；（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要
建筑材料、
建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告；（四）有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可.
工程質(zhì)量鑒定程序是怎樣的？ 1、委托，司法鑒定機構(gòu)接受司法機關(guān)、仲裁機構(gòu)的司法鑒定委托。2、受理，司法鑒定機構(gòu)收到委托書后，應(yīng)對委托人的委托事項進行審核。3、初次鑒定。4、補充鑒定。5、重新鑒定。6、復(fù)核鑒定。7、司法鑒定文書的出具。《
建筑法》第六十一條：交付竣工驗收的
建筑工程，必須符合規(guī)定的
建筑工程質(zhì)量標(biāo)準，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。
建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。.
工程質(zhì)量鑒定的必須條件是什么 依法取得有關(guān)
建筑工程司法鑒定資格的鑒定機構(gòu)和鑒定人受司法機關(guān)或當(dāng)事人委托，運用
建筑學(xué)理論和技術(shù)，對與
建筑工程相關(guān)的問題進行鑒定并提供鑒定。最好是會運用
建筑學(xué)理論和技術(shù)的
建筑造價工程師。《
建筑法》第六十一條規(guī)定，交付竣工驗收的
建筑工程，必須符合規(guī)定的
建筑工程質(zhì)量標(biāo)準，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。
建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。.
工程質(zhì)量鑒定機構(gòu)找誰 要根據(jù)工程類型來確定。房屋質(zhì)量鑒定要找當(dāng)?shù)氐?a href=../doc/jianzhu/ target=_blank>
建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門(建設(shè)局監(jiān)理公司或城鄉(xiāng)建設(shè)工程質(zhì)量檢測中心)。公路工程質(zhì)量鑒定由該建設(shè)項目的質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)或竣工驗收單位指定的質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)負責(zé)組織。《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條：建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。建設(shè)工程竣工驗收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）完成建設(shè)工程設(shè)計和
合同約定的各項內(nèi)容；（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要
建筑材料、
建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告；.
工地上偷工減料誰的責(zé)任 是
建筑建設(shè)單位、設(shè)計單位或者是施工單位及工程監(jiān)理單位中，對
建筑工程質(zhì)量安全負有直接責(zé)任的人員的責(zé)任。法律依據(jù)：《中華人民共和國
建筑法》第七十四條，
建筑施工企業(yè)在施工中偷工減料的，使用不合格的
建筑材料、
建筑構(gòu)配件和設(shè)備的，或者有其他不按照工程設(shè)計圖紙或者施工技術(shù)標(biāo)準施工的行為的，責(zé)令改正，處以罰款；情節(jié)嚴重的，責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書；造成
建筑工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準的，負責(zé)返工、修理，并賠償因此造成的損失；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。.
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