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法律常識
南京房地產律師專業性從事房地產、建設工程等相關領域法律服務，面向南京地區提供房地產法律咨詢，擅長代理房地產、工程建設領域的法律事務,南京工程房產律師專業解決房產糾紛案件,致力于商品房買賣糾紛、房產交易、房產訴訟等領域
.。
★南京房地產律師房地產項目全過程法律服務：
（一）前期開發階段（土地開發階段）：
1. 配合開發商根據項目的特點辦理有關土地有償出讓合同及相應權證等有關手續；
2. 參與項目前期動拆遷、市政配套合同的洽談，起草、審查動拆遷合同;
3. 在開發商實施項目的公建配套工作過程中，修改、審查有關公建配套合同，使之達到可簽約條件。
（二）中期開發階段（施工營建階段）：
1. 參與項目設計、工程建設招標標書的制定, 督促設計單位明確建筑物合理使用壽命，并參加開發商審查投標文件并為評標、決標提供法律意見;
2. 審查修改項目設計合同、項目施工監理合同;
3. 代表開發商與工程承包方洽談、草擬、修改工程承包合同, 使之具備可正式簽約條件;
4. 代表開發商審查承包方提出的工程分包單位的資質, 審查確定工程分包合同;
5. 協助開發商對履約及反索賠資料的積累和保管;
6. 協助開發商審查工程分部分項質量驗收資料,協助處理因工程質量引起的爭議;
7. 協助開發商控制工程造價, 審查工程量增減的支付依據；協助處理因工程造價引起的爭議;
8. 如開發商需要，協助辦理工程保險,提高抗風險的能力和效果,以利工程施工的正常進行;
9. 協助開發商建立切實有效的工程保修的體系,以利工程在合理使用壽命期限內的正常使用,妥善設定各分部分項工程的最低保修期限。
10.協助開發商確定工程最終造價。
（三）后期開發階段（預售、出售、預租、出租階段)：
1. 如開發商委托代理商銷售項目房產, 參與開發商與代理商關于代理銷售事宜的談判，審查、修改開發商與代理商的代理銷售協議書，達到雙方同意簽約的條件；
2. 協助開發商審查有關樓宇預、銷售的廣告內容；
3. 協助開發商起草、修改《購房須知》、《訂購書》、《預售合同》補充條款、《房屋管理、使用、維修公約》、《租賃合同》等相關的法律文書；
4. 解答開發商或購房人、承租人因上述法律文書而產生的法律問題；
5. 參與開發商與銀行有關商品房抵押貸款的談判，修改、審查有關商品房抵押貸款的法律文件；
6. 代理開發商向購房人或承租人出具與項目的預售、銷售、租賃有關的法律意見書;
8. 如在項目售租過程中, 購房人或承租人提出轉名或轉租要求,協助開發商辦理轉名、轉租的有關手續；
9.協助開發商草擬、并修改、審查《交接鑰匙通知書》、《入戶通知書》等辦理房屋交接手續相關的法律文件；
10. 協助開發商根據具體情況設定物業管理模式,并起草、修改物業管理相關的法律文書；
11. 為開發商組織預銷售展示、交易活動提供相應的法律服務
.。
（四）根據開發商需要，為開發商在項目建設同期提供的公司法律服務：
1．協助開發商草擬、修改、審查項目公司的合資合同、章程等文件；
2. 就開發商經營中涉及的法律事務，接受開發商咨詢；
3. 因開發商業務需要，代為調查有關單位的工商登記情況；
4. 接受開發商委托，代為與相關方進行有關項目的談判；
5. 應開發商要求，審查、修改除本條第（一）、（二）、（三）項約定外的合同等法律文書，協助開發商加強合同簽訂和履行的管理；
6. 在開發商履行合同過程中，就相關方逾期支付應付款項及不履行約定義務等事宜，以書面形式代為催告，以維護開發商的合法權益；
7. 幫助開發商完善勞動制度，根據開發商要求，審查、修改開發商與員工簽署的勞動合同；
8.協助開發商對其員工進行法律知識方面的培訓和指導。
★南京房地產律師談“小產權房”購買需謹慎
“小產權房”是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋，小產權房一般是集體土地建的房子，因房價相對低廉，對購房者有一定吸引力
.。但小產權房沒有土地證，沒有真正的產權，不受國家法律保護，不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產權過戶手續，所以購買小產權二手房的風險遠遠要比收益大得多
.。其中最為關鍵的是，即使作為完全自住的房屋，沒有房產證，就意味著購房人不是合法產權人，不能以法律為武器來維護自身的權益
.。現在一些中介公司為吸引購房者，以“承諾通過司法程序過戶”為幌子，其實是鉆政策的空子，將買賣雙方扮成借貸雙方，通過起訴的方式，將涉案小產權房作為債務人可執行財產，通過以房抵債的轉換，以調解書或判決書的方式確認小產權房的歸屬變更。這種變更程序是違法的，也是司法審判明令禁止的。因此購房者不應在房價相對低廉的誘惑下，輕信中介公司可以成功過戶的承諾，與其簽訂房屋買賣居間協議或房屋買賣合同。
★南京房地產律師談購買小產權房不受法律保護
“農村房屋買賣的效力，應視不同情況而定
.。如買賣雙方為同一集體經濟組織成員，且買賣不違反法律和政策的規定，買賣應為有效
.。如買房人為城鎮居民，由于農村集體土地使用權屬農民集體經濟組織成員享有，城鎮居民不具備購買資格，此類房屋買賣屬于無效
.。”
據南京房地產律師介紹，我國土地管理法規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設
.。國土資源部、財政部、農業部等聯合發出的《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》明確規定，城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或小產權房等違法用地，不得登記發證
.。本案中，葛某系城鎮戶口，購買建于農村集體土地的安置房違反了相關禁止性規定，故.判決買賣合同無效
.。
“小產權房由于產權不完善，所以價格也相對便宜，比如同一地區的房價，有的小產權房市場價還不到商品房的一半，但因為農民將房屋賣給城市居民的買賣行為屬無效，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續，購房者的購房預期利益亦得不到法律保護
.。”張志遠提醒，購房者如果購買新房時，要查驗開發商是否具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書，對正在銷售的房屋要勘驗是否有土地使用權證書或者使用土地的批準文件；如果是購買二手房，不但要看賣房人是否持有房屋產權證，還要看是否持有房屋國有土地使用證，對賣房人的口頭承諾，要盡量寫入書面合同，避免將來發生糾紛時難以維權
.。
★南京房地產律師談遇“戶口老賴”可申請強制執行
南京房地產律師介紹，二手房買賣糾紛中，一些沒有經驗的買主，在購房時未與賣方書面約定遷戶協議并留下一部分“遷戶押金”，導致房產雖然過戶，但賣方戶口卻遲遲不肯遷走，直接影響購房者落戶、小孩上學等。而有一些買房者在簽訂購房合同的時候考慮到了戶口問題，約定未按時遷出戶口構成違約，但是并未對違約責任該如何承擔作出明確約定
.。
為此，南京房地產律師特別提醒買房者，在購買二手房之前，一定要謹慎查清房屋戶口現狀。如果賣方戶口尚未遷出，為避免日后產生糾紛，宜與賣方簽訂書面的戶口遷出協議，并留足“遷戶押金”，待戶口問題解決后再交清購房款，或者對不及時遷出戶口約定相應的違約賠償條款，以促使賣方及時履行合同義務。若賣方仍違背約定拒絕將戶口遷出，買方可提起訴訟請求將戶口遷出。如果買方遷戶的訴訟請求被.支持，還可以申請強制執行，.可以要求公安機關協助將賣方的戶口遷出。
★南京房地產律師談公房承租權的性質
關于公房承租權的性質有不同認識
.。有觀點認為，公房承租權就是一種債法上的合同..，即產權單位為出租人，居住職工是承租人，就是租金標準與市場房屋租賃有所不同
.。也有觀點認為，公房承租權是一種物權，甚至還可以類似為所有權，如公房承租人享有購買請求權等。筆者認為，公房承租權是一種復合型的權利，不僅僅是承租..這一債權..中的權利，同時也包含了物權的內容，受人身..的限制。承租人死亡后，其近親屬并非都可以成為承租人，必須基于一定的身份要求。
本案中，一審.認定在王安明死后因其生前承租的公房拆遷所得之安置房不屬于王安明的遺產是正確的。因為死者通常意義上根本不具備相應的民事主體資格，當然也不會發生具體的民事法律行為。該公房拆遷時，雖然重鋼是以死者王安明的名字出具放棄產權證明，拆遷公司也是以王安明為被拆遷人簽訂拆遷實物安置協議，但不能就此認定重鋼將該公房拆遷時的一切權利讓渡于王安明。
★南京房地產律師談公房承租權的變動與繼承問題
根據最高人民.《關于公房買賣的成立一般應以產權轉移登記為準的復函》的相關精神，公房的變動一般應進行產權變動登記手續。本案中，被告王友萍提出原告楊合碧曾向社區及重鋼提出過變更該公房戶主的申請，并同時支付了楊合碧5000元，因此該公房產權發生變更了。這就涉及公房承租權是否可繼承的問題。公房承租權轉讓與繼承是兩個獨立的問題，公房作為國家或集體所有的房屋，承租人只享有使用權。我國繼承法規定的遺產范圍是被繼承人生前所擁有的合法財產，只享有使用權的公房承租人死后，公房是不能作為遺產繼承的
.。既然不可繼承，那么本案中原告楊合碧在王安明死后并不當然地就成為承租人，看似楊合碧與王友萍進行了公房承租權買賣，也提出了戶主變更申請，但實際上該公房承租權并未發生變動。
★南京房地產律師談安置房與該公房承租權的繼承問題
既然公房承租權不能繼承，前面也提到本案訴爭安置房不是遺產，那么應當如何認定呢？對于該安置房的繼承與公房承租權的繼承應當予以區分。本案中二審.認為，公房承租權是具有財產性質的權利，對于在王安明死后因該公房拆遷所得之安置房可以參照法定繼承予以處理的意見，筆者予以贊同
.。雖然公房承租權不能繼承，但是作為一種財產性權利，在公房所有權人放棄房屋的一切權利之后，因該公房拆遷所得之安置房就是該承租權這種財產權利的延伸，在法律沒有明文規定的情形下，比照繼承的規定予以處理是恰當的。
★南京房地產律師談房改房交易風險：
1.產權證是確定房屋權屬的唯一標準，故購買房改房應查驗出賣人是否持有房產證及其是否真實，是否設定抵押，賣房人是否與產權人一致，是否存在其他.有人
.。對于房改房單位設定產權比例的，購買時必須與單位協商處理。是否系夫妻.同財產或家庭.同財產，買受人亦應了解清楚
.。對原承租人死亡，產權證尚在辦理過程中的房改房，必須向售房單位了解產權辦理情況， 待確定產權人或繼承人后簽訂購房協議，以免引起不必要的糾紛
.。
2.原售房合同對房改房上市交易設定年限條款或賦予單位同意權、優先購買權的，買受人亦應認真對待、妥善處理。同時要明確職工是否與原產權單位存在利益分配辦法，如成本價購買的房改房轉讓，稅費和土地出讓金由哪方負擔，如標準價購買的房改房需補足費用或與原單位分成問題都是購買房改房不可忽視的需要核實或約定的重要內容
.。
3.實際履行行為可以佐證房屋轉讓的意思表示，及時沒有書面合同或書面合同上的簽名不真實，亦不妨礙轉讓行為效力
.。
4.雖然物權法定，但就物權設定的限制條件是否有效，并非同一概念，《物權法》明確不動產所有權的取得可以基于合同，辦理登記過戶不過是合同履行的內容，未辦理登記依然可以取得所有權，只是不能對抗善意第三人而已。故房屋買賣合同條款雖就產權的最后取得，并不以過戶為標志，當事人對權利的取得有約定的，該約定依然在當事人之間產生法律效力
.。
.。
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工程項目預驗收的流程是什么 預驗收的流程如下：1、標的接收；2、項目九驗；3、合格確認；4、系統通告。《建設工程質量管理條例》第十六條：建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程竣工驗收應當具備下列條件：（一）完成建設工程設計和
合同約定的各項內容；（二）有完整的技術檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要
建筑材料、
建筑構配件和設備的進場試驗報告；（四）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設工程經驗收合格的，方可.
工程質量鑒定程序是怎樣的？ 1、委托，司法鑒定機構接受司法機關、仲裁機構的司法鑒定委托。2、受理，司法鑒定機構收到委托書后，應對委托人的委托事項進行審核。3、初次鑒定。4、補充鑒定。5、重新鑒定。6、復核鑒定。7、司法鑒定文書的出具。《
建筑法》第六十一條：交付竣工驗收的
建筑工程，必須符合規定的
建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。
建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。.
工程質量鑒定的必須條件是什么 依法取得有關
建筑工程司法鑒定資格的鑒定機構和鑒定人受司法機關或當事人委托，運用
建筑學理論和技術，對與
建筑工程相關的問題進行鑒定并提供鑒定。最好是會運用
建筑學理論和技術的
建筑造價工程師。《
建筑法》第六十一條規定，交付竣工驗收的
建筑工程，必須符合規定的
建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。
建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。.
工程質量鑒定機構找誰 要根據工程類型來確定。房屋質量鑒定要找當地的
建筑工程質量監督部門(建設局監理公司或城鄉建設工程質量檢測中心)。公路工程質量鑒定由該建設項目的質量監督機構或竣工驗收單位指定的質量監督機構負責組織。《建設工程質量管理條例》第十六條：建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程竣工驗收應當具備下列條件：（一）完成建設工程設計和
合同約定的各項內容；（二）有完整的技術檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要
建筑材料、
建筑構配件和設備的進場試驗報告；.
工地上偷工減料誰的責任 是
建筑建設單位、設計單位或者是施工單位及工程監理單位中，對
建筑工程質量安全負有直接責任的人員的責任。法律依據：《中華人民共和國
建筑法》第七十四條，
建筑施工企業在施工中偷工減料的，使用不合格的
建筑材料、
建筑構配件和設備的，或者有其他不按照工程設計圖紙或者施工技術標準施工的行為的，責令改正，處以罰款；情節嚴重的，責令停業整頓，降低資質等級或者吊銷資質證書；造成
建筑工程質量不符合規定的質量標準的，負責返工、修理，并賠償因此造成的損失；構成犯罪的，依法追究刑事責任。.
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1395204562
