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法律常識
南京房地產合同糾紛律師專業代理房地產合同糾紛、合同訴訟案件,提供建筑房地產合同法領域經濟糾紛、合同糾紛、法律顧問、建筑工程和房產律師服務
.。擅長解決房屋買賣、房產繼承糾紛、房屋拆遷安置補償等房地產法律問題
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專業房產合同律師，專業代理房產糾紛、工程款糾紛、房屋買賣、房產繼承糾紛、房屋租賃糾紛、物業管理糾紛、房產訴訟仲裁、二手房糾紛、房地產買賣糾紛、離婚繼承房產糾紛、房屋產權糾紛等案件。
★南京房產合同律師業務范圍：
1、代理房屋買賣合同糾紛案件代理房品房預售合同糾紛、商品房銷售合同糾紛案件、商品房委托代理銷售合同糾紛、經濟適用房轉讓合同糾紛等房屋買賣合同糾紛案件
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2、代理房地產開發建設糾紛案件代理建設用地使用權合同糾紛案件、房地產開發經營合同糾紛案件、房地產建設工程合同糾紛案件
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3、代理動遷拆遷糾紛案件客戶遇到涉及動遷拆遷安置補償合同糾紛、動拆遷款分割糾紛的案件，需要法律幫助時，律師接受客戶委托代理客戶參加訴訟，為客戶提供專業的法律服務
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4、代理房屋（土地）租賃合同糾紛案件代理房屋租賃合同糾紛、土地租賃合同糾紛等房地產租賃合同糾紛案件。
5、代理土地承包糾紛案件代理土地承包經營權糾紛案件和農村土地承包合同糾紛案件。
6、代理其它涉及房地產糾紛案件代理房地產抵押權糾紛、建筑物區分所有權糾紛、宅基地使用權
★南京房產合同律師談什么是房改房?
房改房又可以叫做已購公房，是指享受國家房改優惠政策的住宅。即居民將現住公房以標準價或成本價扣除折算后(舊住宅還要扣除房屋折算)購買的公房。房改房又分為成本價、標準價(優惠價)、央產房等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同
.。屬于部分產權。
1、房改房是國家對職工工資中沒有包含住房消費資金的一種補償，是住房制度向住房商品化過渡的形式，它的價格不由市場供求..決定，而是由政府根據實現住房簡單再生產和建立具有社會保障性的住房供給體系的原則決定，是以標準價或成本價出售。
2、房改房的銷售對象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的優惠政策，購買房改出售的住房的人只能是承住獨用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工。
3、在房改售房中對購房的面積有所控制，規定人均可購房的建筑面積的控制指標，以防止一些人人大量低價購買公有住房，造成國有資產的流失。
4、購買房改出售的公有住房有一定的優惠政策，公有住房的價格在標準價或成本價的基礎上還有工齡、職務或職稱方面的優惠折扣
.。
另外購買房改中的公有住房，在進入市場方面是有限制的。出售給職工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售，如職工以標準價或成本價購買的公有住房
.。
★南京房產合同律師談商品房買賣合同的簽訂
商品房買賣合同的簽訂過程有許多風險需要去防范，在商品房開發過程中開發商經常出現以下六大類房產違規行為 ：
一、商品房預售違規，如：未取得預售許可證預售商品房；以認購包括認定、登記、選號等、收取預定款性質費用等各種形式變相預售商品房；取得預售許可證后未在規定時間內開始預售商品房等
.。
二、惡意炒作行為，如：房地產企業發布虛假信息；炒賣房號；捂盤惜售；囤積房源；房地產企業縱容雇用工作人員炒作房價。
三、廣告違規，如： 未取得預售許可證發布預售廣告；廣告中承諾售后包租、返本銷售；廣告中有關房地產項目名稱、面積、價格、用途、位置、周邊環境、配套設施等內容虛假違法等。
四、銷售合同違規 ，如：未按相關規定與購房者簽訂規范的商品房預(銷)售合同；房地產企業制定的銷售合同格式或條款有免除自己責任、加重購房人責任、或排除購房人合法權利的行為；訂立合同前未向購房人明示(預)銷售合同示范文本及格式條款。
五、房地產經紀違規，如：未取得營業執照從事房地產經紀業務；未按規定采用經紀合同示范文本；房地產經紀人利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用；在代理買賣過程中賺取差價；經紀機構直接從事商品房買賣
.。
六、價格違法行為，如：房地產交易環節違規收費；銷售商品房未實行明碼標價；經濟適用住房不執行政府指導價等。這六大類違法違規行為是購房者需要嚴格審查、嚴加防范的。當然，這也僅僅是業界總結的開發商普遍存在的違法違規行為
.。現實中購房者簽訂商品房買賣合同時需要注意的地方還很多，也還有待有我們法律人進一步觀察、總結、研究、交流，也有待于進一步與廣大購房者探討、分享。
★南京房產合同律師談房產公證
房產公證是指公證機關根據當事人的申請，依法證明與房產有關的法律行為、有法律意義的事實和文書真實性、合法性的活動
.。
房產公證是一項常見的公證業務，內容十分廣泛，主要包括：房產買賣合同公證、房產租賃合同公證、房產抵押合同公證、商品房預售合同公證、房產繼承公證、房產贈與公證、房產轉讓協議公證、房產互換協議公證、房產分割協議公證、房屋拆遷(補償、安置)協議公證、確認房屋產權公證、涉及房產的委托書公證、涉及房產的遺囑和遺贈扶養協議公證、涉及房屋的保全證據、以及涉外及涉港澳臺的房產事務公證等。為解決分房難"的問題，近幾年來，天津等地的公證機關還開辦了單位住房分配方案方面的公證業務，以保證分房的公性,抵制不正之風，預防、減少分房活動糾紛。
“房產買賣”這一概念有廣義和狹義兩種，廣義的房產買賣概念，通常包括房產預售和房產轉讓
.。房產預售是指建筑期房產的買賣，也就是房地產經營單位出售其將來建成的房子。而狹義的房產買賣，則是專指房地產經營單位出售其已建成的房產。房產轉讓是指房產權人將其購買的房產再次出賣
.。
★南京房產合同律師談延期交房的違約責任
除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列第______種方式處理：
1、按照逾期時間，分別處理((1)和(2)不作累加)
(1)逾期在_____日之內(該時限應當不小于第十條第(1)項中的時限)，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金(該違約金比率應當不小于第十條第(1)項中的比率)，并于該商品房實際交付之日起_____日內向買受人支付違約金，合同繼續履行。
(2)逾期超過_____日(該日期應當與第(1)項中的日期相同)后，買受人有權退房
.。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起_____日內退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_____%向買受人支付違約金
.。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之______(該比率應當不小于第(1)項中的比率)的違約金，并于該商品房實際交付之日起_____日內向買受人支付違約金。
2、__________________________________________________________
.。
本條是對逾期交房責任的約定，其中..款第二項包括了對合同解除權的規定
.。
逾期交房是指開發商在商品房預售合同規定的交付使用期限內，沒有把房屋交給購房者入住的行為
.。對于商品房買賣合同中什么時候算是出賣人履行了交付義務，《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定為房屋的轉移占有視為房屋的交付使用。只要出賣人在合同約定的期限內履行了向買受人“交鑰匙”的行為，將房屋轉移給買受人占有、使用，就視為出賣人履行了房屋交付使用的義務，反之，就是逾期交付使用房屋，應當承擔違約責任。
這里必須注意一點，如果開發商交付的房屋不符合本合同第十二條約定的交付條件導致購房人拒絕收房的，逾期交房期限應該自合同約定的交房日期開始計算。
如果開發商已經逾期交房，首先要看開發商是否存在免責事由，對于逾期交房的免責事由除了地震、戰爭等這些不可抗力的原因之外，不要和開發商輕易另行約定其他的免責理由
.。所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況
.。是否構成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開發商逾期交房是因為發生了不可抗力或存在合同約定的其他免責事由，并及時履行了告知義務，則可以不承擔逾期交房的責任。但如果開發商沒有在約定的期限內將發生了不可抗力或合同約定的其他免責事由告知購房者，開發商仍然要承擔逾期違約責任
.。
如果開發商逾期交房不存在免責事由，則開發商需承擔商品房逾期交付的責任，包括開發商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權解除合同等
.。通常在《商品房預售合同》中對開發商支付逾期違約金數額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，這時則應按合同約定。需要注意的是，如果違約金以“每日為已交付房價款萬分之_____”的標準計算，則已付房價款在按揭付款的情況下，包括首付款和銀行按揭款
.。
★南京房產合同律師談寫字樓買賣流程
一次性付款方式：1、買方、中介公司、賣方三方簽訂《房產轉讓合約》，收取買方誠意金；2、產權經查檔無誤后中介公司將買方的擔保金轉交賣方；3、買方將樓款存入中介公司代管賬戶，賣方開出收據給買方，中介公司開出樓款存入代管證明給賣方；4、買方（個人）提供購買人身份證明，如委托，需提交經公證的授權委托書及受托人身份證明；買方（單位）提供公司營業執照，法人代表證明書，法定代表人身份證明，如委托，需提交授權委托書，受托人身份證明；5、賣方（個人）提供身份證明，房地產證，國土分局征收科開具的付清當年土地使用費證明；賣方（單位）提供公司營業執照，公司章程，董事會或股東會決議，房地產證，法定代表人證明書，法定代表人身份證明，公司公章，國土分局征收科開具的付清當年土地使用費證明，如委托，需提交授權委托書，受托人身份證明；6、買賣雙方簽訂《上海市房地產買賣合同（現售）》，涉外交易需要公證；7、買賣雙方到上海市土地房產交易中心遞交文件及《房地產權轉讓登記申請表》；8、交易中心查檔、初審、復審、核準，同意申請，登記樓款，辦理產權變更登記（22個工作日，1個月自然日）；9、繳納稅費，出新《房地產證》，買方憑稅票及回執領取，開樓款發票；10、中介公司轉付全部樓款到賣方賬戶；11、賣方付清物業管理、水電、空調等費用，提交管理處費用交清證明，交接物業
.。
★南京房產合同律師談簽訂二手房買賣合同應注意哪些問題
作為房產律師在執業中經常碰到二手房買賣糾紛，縱觀各種二手房買賣糾紛產生的原因，二手房買賣協議對相關內容約定不明確所占比例
.。
由于房屋中介掌握著大量房源信息，二手房買賣協議的簽訂通常都是由房屋中介促成的，賣方、買房和中介公司簽訂房屋居間協議，賣方和買房簽訂二手房買賣協議。
中介公司通常比較重視通過三方簽訂的《居間協議》來維護自己的利益，盡量使自己在收取高額中介服務費的同時承擔最少的義務，將自己的風險降低到最低。一般只要中介公司促成買賣雙方簽訂了有效的房屋買賣合同，那么其收取中介服務費就有了依據，所以中介公司往往對買賣雙方簽訂的二手房買賣協議的內容不是很重視。買賣雙方作為普通當事人，通常對法律方面不熟悉，二手房買賣協議內容也都由中介公司工作人員來填寫。中介公司工作人員按正式合同的條款填寫本可以使合同比較完備，但是在實踐中往往是正式合同的條款大量空白，以補充協議代之，而補償協議卻又約定的不夠具體，以致二手房買賣協議中很多內容都沒有約定明確，從而導致在協議的履行過程中容易發生糾紛
.。究其原因一方面是中介公司工作人員法律知識有限，對如何簽訂合同根本不懂；另一方面是房屋買賣協議的內容跟中介公司沒有利害..，中介公司工作人員沒有責任心，敷衍了事。
經中介公司簽署的二手房買賣協議很多只明確房屋的坐落位置，房屋的總價款，交付首付款的時間及支付尾款的方式，其他的具體內容鮮有涉及，有的甚至連支付首付款的時間都沒有約定明確。
有的約定在交付首付款后交付房屋，但是在交付首付款多長時間之內交付房屋并不明確；有的二手房買賣協議約定在賣方支付首付款用于解除銀行抵押后再辦理房屋過戶手續，但是解除銀行抵押后多長時間之內辦理房屋過戶手續并不明確；有的約定在辦理房屋過戶手續后再支付剩余購房款，但是辦理房屋過戶手續后多長時間之內支付剩余購房款并不明確。。
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一、交通事故中的
傷殘鑒定及賠償標準是什么?
一、
交通事故中的
傷殘鑒定及賠償標準是什么?
交通事故中的
傷殘鑒定及賠償標準是人身損害賠償項目和標準：因就醫治療支出的各項費用以及因誤工減少的收入，包括
醫療費、誤工費、護理費、交通費、住宿費、住院伙食補助費、必要的營養費，賠償義務人應當予以賠償。致殘賠償項目和標準：其因增加生活上需要所支出的必要費用以及因喪失勞動能力導致的收入損失，包括殘疾賠償金、殘疾輔助器具費、被扶養人生活費，以及因康復護理、繼續治療實際發生的必要的康復費、護理費、后續治療費，賠償義務人也應當予以賠償。死亡的賠償項目和.
眼睛失明可以申請監外執行嗎?
眼睛失明可以申請監外
執行嗎?眼睛失明可以申請監外
執行的。1、《刑事訴訟法》第214條規定，對被判處有期徒刑或者拘役的罪犯，有下列情形之一的，可以暫予監外
執行：(1)有嚴重疾病需要保外就醫的;(2)懷孕或者正在哺乳自己嬰兒的婦女;(3)生活不能自理，適用暫予監外
執行不致危害社會的。對被判處無期徒刑的罪犯，有前款第二項規定情形的，可以暫予監外
執行。2、對適用保外就醫可能有社會危險性的罪犯，或者自傷自殘的罪犯，不得保外就醫。3、對罪犯確有嚴重疾病，必須保外就醫的，由省級人民政府指定的醫院診斷并開具證明.
退回繼續偵查時間是多久？ 一、退回繼續偵查時間是多久?人民檢察院審查案件，對于需要補充偵查的，可以退回公安機關補充偵查，也可以自行偵查。對于補充偵查的案件，應當在1個月以內補充偵查完畢。補充偵查以2次為限。補充偵查完畢移送人民檢察院后，人民檢察院重新計算審查
起訴期限。對于補充偵查的案件，人民檢察院仍然認為證據不足，不符合
起訴條件的，可以作出不
起訴的決定。對于退回公安機關補充偵查的案件，應當在一個月以內補充偵查完畢;人民檢察院審查
起訴的期限從案件補充偵查完畢移送
起訴之日起重新計算。人民檢察院審查
起訴中決定自行偵查的，應當在.
書面證據證人不出庭作證證據無效嗎
書面證據證人不出庭作證證據無效嗎一、書面證據證人不出庭作證證據無效嗎?書面證據證人不出庭作證證據也是有效的，法律上沒有規定，在有書面證據的情況下，還必須要讓證人出庭作證，書面證據才可以被采用。對于證人證言的規定是：第一，證人證言的細節不能被質證，案件的事實不能得到最大程度的恢復。第二，證人作證的同等權力不能得到保障。在某些案件中，在審判階段證人對公安機關的證言進行書面陳述，并指控公安機關非法取得證據，這種類似情況并不是目前我國刑事案件中唯一的類似案件。證人不愿出庭作證，證人的.
侵占罪是告訴才處理的犯罪嗎 侵占罪是告訴才處理的犯罪嗎?侵占罪是告訴才處理的犯罪，根據刑法分則之規定,以下案件告訴才處理。1、侮辱、誹謗案(刑法第二百四十六條規定的，但是嚴重危害社會秩序和國家利益的除外);2、暴力干涉婚姻自由案(刑法第二百五十七條第一款規定的);3、虐待案(刑法第二百六十條第一款規定的);4、(普通)侵占案(刑法第二百七十條規定的)。二、侵占罪
量刑標準第二百七十條將代為保管的他人財物非法占為己有，數額較大，拒不退還的，處二年以下有期徒刑、拘役或者罰金;數額巨大或者有其他嚴重情節的，處二年以上五年以下有期.
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