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法律常識
南京二手房律師致力于二手房、公房法律事務的理論研究及實務,解讀南京各大銀行二手房貸款政策、解決南京二手房糾紛、二手房買賣合同糾紛問題
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南京二手房律師擅長二手房、商品房、已購公房、經濟適用房、婚姻房屋、拆遷安置房、廉租公房、動拆遷安置等各類房產糾紛，提供南京房地產二手房買賣案例、南京房產買賣、租賃在線法律咨詢,二手房合同糾紛分析,二手房購房指南等。
★南京二手房律師解讀二手房的質量
當事人買賣的房屋應能保持正常使用功能。超過合理使用年限后若繼續使用的，產權人要委托具有相應資質等級的勘察、設計單位鑒定。
南京二手房律師提示買受人查看或調查所購二手房的質量狀況
.。如果查看時未提出異議，應認為認可該房屋的質量。
南京二手房律師提示委托人，律師不對房屋質量承擔任何責任
.。
★南京二手房律師談二手房買賣合同
一、合同文本
二手房買賣，應當訂立書面形式的房地產買賣合同
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二手房買賣當事人可使用示范文本，也可參照示范文本自行擬訂合同條款
.。
二、合同內容
自擬合同不得含有免除提供方法定責任、加重對方責任及排除對方權利的內容，自擬合同應具備以下主要內容：
（1）買賣當事人的姓名或者名稱、住所；
南京二手房律師提示注意：買賣合同當事人的姓名應當與房屋所有權證記載的產權人的姓名一致。
住所一般寫身份證上登記的地址，如果居住地與身份證登記的地址不一致的，居住一年以上的地址為住所地
.。
（2）二手房的座落地點、面積、四至范圍；
二手房坐落的地點和四至應當敘述清楚，有關街道、樓號等應當使用地名管理機構核準的名稱，并應當與房屋所有權證記載的一致。
房屋面積應當記載清楚、并應當與房屋所有權證..載的一致
.。
（3）土地所有權性質、土地使用權獲得方式和使用期限；
按照現行《土地管理法》和《城市房地產管理法》規定，建設用地的使用權有出讓土地使用權、劃撥用地使用權和租賃用地使用權。租賃用地一般限于工業廠房用地。
用地使用權以土地使用權證記載的或者土地批準文件記載的土地使用性質為準
.。
二手房賣方應當出示土地使用證或者提供土地使用批準文件。
（4）二手房的規劃使用性質
國家實行用地性質管制和建筑工程使用管制制度
.。購房人購買房屋時，南京二手房律師提示，應當審查房屋的使用性質
.。住宅用房未經小區內區分所有權人（業主）的一致同意，不能改做餐廳、歌廳等商業用途
.。
（5）房屋的平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況；
房屋的平面布局、結構、應當在合同中表述清楚，應當與房屋所有權證記載的一致。
房屋的配套設施、附屬設施的名稱、質量狀況應當表述清楚
.。
房屋的裝飾應當寫清楚。
南京二手房律師提醒委托人注意：由稅收上的考慮，有關裝飾特別是可移動的裝飾物的轉讓可以另行簽訂合同。
（6）二手房買賣的價格、支付方式和期限；
二手房買賣價格應當確定。
支付方式可以用現金支付或者支票支付，支付時間應當明確
.。
（7）二手房的交付和驗收的日期、交付方式；
合同中應當明確約定房屋交付和驗收的時間
.。
（8）住戶戶口的遷移
如果出賣人戶口所在地是出售的房屋，應當約定出賣人遷出戶口的時間
.。
（9）維修基金的處理
公.維修基金是購房人籌集的用以進行公.設施大中修或者更新改造設施的基金。是房屋所有人的權益。在簽訂買賣合同時，應當對公.維修基金的處理作出約定
.。
（10）物業管理費的結清責任
（11）違約責任
違約責任實施對伊方不能履行合同或者一方擅自解除合同的救濟措施。一般可以約定支付違約金。
（12）爭議的解決方式；
爭議解決方式時就合同的效力、履行、理解發生爭議的解決辦法。一般約定協商解決。協商不成時，向.起訴或者申請仲裁.
南京二手房律師提示：因為二手房買賣合同涉及到不動產，所以，應當由房屋所在地人民.管轄。如果選擇仲裁機構進行仲裁，應當準確書寫仲裁機構的名稱
.。如：南京仲裁委員會，而不是南京市仲裁委員會。
仲裁是按照選定的仲裁機構的仲裁規則進行，而且是一裁終局。
（13）買賣當事人約定的其他事項
.。
在二手房買賣中，可能會有其他的約定，應當在合同中敘述清楚
.。
（14）各方簽字
簽字可以是書寫簽名，也可以是印章簽名。按照我國的交易慣例，一般要求有印章簽名。
如果是代理人代為簽訂合同，應當附有委托人的授權委托書。
★南京二手房律師談二手房買賣后的土地使用權
一、居住房屋
居住房屋出售，占用范圍內的國有土地使用權隨之轉移，土地使用年限應在合同中如實記明
.。
土地使用年限為土地使用權證..載的年限減去已經使用的年限的差額。
二、非居住房屋
該土地使用權以出讓方式取得的，出售時占用范圍內的國有土地使用權隨之轉移，土地使用年限應在合同中如實約定。
按照法律、法規、規章規定，劃撥土地上房地產買賣，買受人應辦理土地使用權出讓手續，按規定繳納土地使用權出讓金
.。
三、除上述情況外，《土地管理法》規定了國有土地租賃和土地使用權作價入股等其他土地有償使用形式，屬此范圍的，當事人應在合同中具體約定。
四、集體所有土地上房屋的買賣對象限制
南京二手房律師提示：集體所有土地上的居住房屋未經依法征用，只能出售給房屋所在地鄉（鎮）范圍內具備居住房屋建設申請條件的個人。非居住房屋只能出售給房屋所在地鄉（鎮）范圍內的集體經濟組織或者個體經營者
.。
★南京二手房律師談二手房買賣的房地產中介服務術語：
1.房地產中介服務，是指為房地產交易提供服務的房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。
2.房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術 等方面服務的經營活動。
3.房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動
.。
4.房地產經紀，是指向進行房地產的開發、轉讓、抵押、租賃的當事人（以下簡稱當事人）有償提供居間介紹服務的營業性活動。但國有土地使用權出讓的經紀活動除外。
5.房地產代理，指專業服務機構，接受當事人的委托，以委托人的名義辦理房屋買賣、房屋產權登記過戶等方面的服務的經營活動。
6.房地產咨詢人員，是具有房地產及相關專業中等以上學歷，有與房地產咨詢業務相關的初級以上專業技術職稱并取得考試合格證書的專業技術人員
.。
7.房地產價格評估人員，分房地產估價師和房地產估價員
.。房地估價師是經國家統一考試、執業資格認證，取得《房地產估價師執業資格證書》，并經注冊登記取得《房地產估價師注冊證》的人員；
8.房地產估價員是經過考試并取得《房地產估價員崗位合格證》的人員
.。
9.房地產經紀人，是指具備經紀人條件（經過考試、注冊并取得《房地產經紀人資格證》）、經工商行政管理部門核準登記并領取營業執照從事房地產經紀活動的組織和個人。
★南京二手房律師談二房地產經紀執業程序
南京二手房律師提示：在接受二手房中介服務中，委托人注意核驗中介服務人員的資格證書，以確保相關人員具有房地產中介服務資格，具有與職業相適應的專業知識和技能。
南京二手房律師提示，要核驗房地產經紀組織和執業經紀人在房地產管理部門的備案手續和注冊手續證明
.。
在目前二手房買賣中介服務中，問題最多的是房地產經紀業務。
南京二手房律師提示：委托人應當注意經紀人的執業程序。
房地產經紀人和經紀人員應當按照下列程序執業：
（1）向委托人出示《房地產經紀人員資格證》，校驗委托方提供的有關文件資料；
（2）從事需要簽訂房地產經紀合同的業務項目，應參照市房地局、市工商局制定的示范合同文本與委托人簽訂房地產經紀合同；
（3）房地產經紀合同簽訂后，按政府有關規定向市或區、縣房地產交易管理部門備案；
（4）履行合同期間，向當事人各方如實、及時報告約定機會和交易情況；
（5）記錄經紀業務交易情況，妥善保存有關資料；
（6）按合同規定收取服務費，開具統一發票。
★南京二手房律師談房地產經紀中的禁止行為
房地產經紀人和經紀人員在執業中禁止有下列行為：
（1）無照經營、超越其核準的經紀業務范圍和非法異地經營；
（2）隱瞞非商業秘密的有關經紀活動的重要事項；
（3）弄虛作假，提供不實的信息，或簽訂虛假合同；
（4）采取引誘脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段，招攬業務或促成交易；
（5）偽造、涂改、轉讓《房地產經紀人員資格證》或允許他人利用自己名義從事房地產經紀業務；
（6）利用已經簽訂的房地產經紀合同，或他人掌握的經營信息，采取不正當手段，轉移業務，背棄合作，侵吞勞動成果，或損害委托人利益；
（7）房地產開發經營企業的房地產經紀機構和人員，從事本公司開發建設的房地產經紀業務；
（8）房地產經紀人員同時在兩個以上房地產經紀組織內兼職；
（9）索取或收受委托合同規定以外的酬金或其他財物，包括房地產經紀組織以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬；房地產經紀組織及其從業人員利用執業便利，在委托的客戶之間，通過壓低賣出價格，自行收購，再抬高價格出賣給購房者，牟取不當利益；
（10）從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動；
（11）法律、法規禁止的其他行為。
★南京二手房律師談房地產中介的收費
房地產經紀服務收費政府制定有指導價。房地產經紀活動的服務費由房地產經紀人與當事人在下列收費標準內自行議定，并在房地產經紀合同的履行期限內交付：
（1）居間介紹或者代理房屋買賣的，按成交價的3％以下收?。?br> （2）居間介紹或者代理房屋租賃的，按月租金的70％以下一次性收?。?br> （3）居間介紹或者代理房屋交換的，按房地產評估價值的1％以下收取
.。
提供咨詢服務的，服務費標準由雙方協商議定。
五中介服務公司在買賣合同中的簽章
為保障買賣雙方當事人權益，防范違規的房地產中介對當事人權益的侵害，凡委托具有房地產經紀資格的專業公司提供代理、居間介紹等服務的，受托居間、代理的房地產經紀公司應在合同中標明名稱、地址、電話和房地產執業經紀人的姓名、執業證書號碼并簽字蓋章
.。
★南京二手房律師談二手房買賣的中介合同
房地產中介服務合同應當包括下列主要內容：
（1）當事人姓名或者名稱、住所；
（2）中介服務項目的名稱、內容、要求和標準；
（3）合同履行期限；
（4）傭金金額或者計算方式和支付方式、時間；
（5）違約責任和糾紛解決方式；
（6）當事人約定的其它內容
.。
★南京二手房律師談房地產中介合同示范文本
房地產中介合同可使用《房地產居間合同》示范文本
.。各房地產經紀組織使用自行制定的含有格式條款的房地產經紀合同
.。
中介合同不應含有以下條款
1、中介合同不應捆綁全權代理條款
2、中介合同不應含有強制締約條款
3、終結合同不應含有分享違約金條款
4、中介機構無權收取定金
南京二手房律師提示委托人：中介機構如果受托代理銷售，無權向購買人收取傭金
南京二手房律師提示委托人：中介機構現金收購或者變相收購中存在的陷阱。
中介機構無權禁止和限制委托人與對方當事人的見面和談判。如果拒絕，南京二手房律師提示注意交易中的不實成分
.。
★南京二手房律師談二手房買賣抵押貸款
一 審核貸款、抵押協議
二手房買受人如果要申請購房貸款，接受買受人委托的律師應協助買受人審核有關貸款條件和文件、簽署有關住房公積金貸款、商業貸款或組合貸款協議、抵押協議
.。
二審核擔保保險協議
貸款銀行一般均要求買受人提供公積金貸款的住房貸款置業擔保公司擔保和商業貸款的保險公司保險
.。買受人的律師應協助買受人審核有關文件，指導買受人簽署擔保協議、保險協議，根據有關規定核對擔保費、保險費。
三公積金貸款的限制
（一）申請住房公積金貸款，借款人（買受人）購買的房屋僅限于本市國有土地上具有所有權的住房，并應當用于本人家庭自住
.。
（二）公積金貸款條件
貸款對象的條件要求
1．具有北京市城鎮常住戶口或有效居留身份；
2．具有穩定的職業和收入，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力；
3．在本市（包括所屬區縣）購買自住住房；
4．具有購買住房的合同或相關證明文件；
5．申請貸款前已連續繳存住房公積金6個月（含）以上或累計繳存住房公積金12個月（含）以上，且申請貸款時仍正常繳存；
6．提供管理中心認可的擔保方式；
7. 符合管理中心規定的其他條件
.。
（四 ） 二手房住房公積金貸款額和期限
1、單筆貸款最高額度規定
（1）目前，單筆貸款最高額度為40萬元；
（2）《個人信用評估報告》評定的信用等級為aaa級的借款申請人，貸款金額可上浮30％；aa級的可上浮15％。
2、 貸款期限
貸款期限最長為30年，且不受借款申請人的年齡限制
.。
五、非住宅房屋貸款
非居住房屋只能申請銀行商業貸款，具體貸款條件、金額、期限、利率可與具體貸款銀行談判確定。
六 、二手房轉讓，存在貸款情況的處理
(1)出讓人已全部還清貸款并注銷抵押登記的或沒有貸款抵押的購房人可直接申請貸款。
(2)、如出讓人未全部還清貸款且尚有抵押登記的，購房人可采用轉按揭或先全額還清貸款注銷抵押登記后重新申請貸款。
轉按揭貸款的一般流程為：
a、出賣人取得貸款銀行轉讓抵押房屋的同意；
b、買賣雙方簽訂《二手房買賣合同》；
c、提交買賣合同及買受人貸款資料交銀行審核；
d、同意貸款后與轉讓方及原貸款銀行簽訂抵押借款合同變更協議；
e、買賣雙方辦理保險合同的變更手續；
f、辦理房屋過戶、抵押登記手續。
房款的提存或監管
一保證房款安全的方法
為保障交易的安全性，買受人可以協議將房款委托律師事務所提存、交銀行監管或向公證處提存。
二委托房款監管的操作
買賣雙方在簽署房地產買賣合同后，可將購房款和產權證交由律師事務所統一管理，待產權轉移登記完成即買方產證出證后，再由律師事務所通知買賣雙方同時領證、領款。
其流程一般為：
（1）律師事務所與買賣雙方簽訂《見證協議》
.。
（2）律師收取資料：單位營業執照、法定代表人身份證明或當事人身份證明（均需原件及復印件）；申請產權登記的收件收據或產權證（均需原件）；買賣合同（原件）；
（3）買入方房款劃到律師事務所提存帳戶。
（4）辦理產權過戶或/和抵押手續；
（5）通知買賣雙方領證、領款。
（6） 三方辦理交接、領證、領款。
★南京二手房律師談二手房過戶登記
律師應提示買受人應當注意，購買的房屋未經房地產登記機構轉移登記，不得對抗第三人。為防止出讓人一房多售等非法行為侵害買受人的利益，應及時辦理轉移登記
.。
一登記應提交的材料
(1)房地產權屬證書；
(2)轉讓當事人的身份證明，轉讓當事人是法人或者其他組織的，還應當出具對具體承辦人員的授權委托書；委托書（原件）及代理人身份證明（原件及復印件）；房地產權利人為自然人的，委托書需公證：a、在香港申辦的公證文書須經中國法律服務（香港）有限公司加章轉遞確認；b、臺灣同胞持臺灣地區公證機構出具的公證文書須經北京市公證員協會核對，并出具確認當事人的正本與海基會寄送的副本核對一致的證明；c、在境外的中國公民、華僑、外籍華人、外國人提供的公證文書須經該國外交部或其授權的機構和中國駐該國使（領）館認證。
(3)轉讓合同或者與轉讓有關的法律文件；
（4）房屋面積變化的，提交測量面積成果報告（依據《城市房屋權屬登記管理辦法》第十八條）；
(5)法律、法規和規章規定的其他文件。
二登記的審核時限和權證的領取
按規定登記機構應當自受理房地產轉移登記申請之日起二十日內完成審核。符合規定條件的，應當將轉移事項記載于房地產登記冊，并通知房地產權利人領取《房地產權證書》；不符合規定條件的，不予登記，并書面告知申請人。
領證時權利人（或代理人）需攜帶身份證件（原件）印花稅收據及受理時的收件收據（原件），仔細核對《房地產權證》及《登記證明》。
三律師代辦登記（律師應當及時關注各種稅費的變化，并應提示委托人，在辦證中發生的各種稅費應由委托人據實支付）
委托他人代辦二手房買賣轉移登記手續，要取得并向房地產登記機構出具當事人的委托書
.。
二手房買賣中發生或應交納的稅費 ：
1.根據北京市的現行規定，有關稅費標準如下：
2.契稅：買受人承擔，居住房屋個人1.5%、單位、高檔房3%，非居住房屋3%；
3.合同印花稅：買賣雙方各承擔0.05%；
4.權證印花稅：買受人承擔，5元/本；
5.配圖費：買受人承擔，居住房屋25元；非居住房屋1：500地籍圖每幅65元、1：1000地籍圖每幅92元、1：2000地籍圖每幅120元；
6.抵押登記費：純公積金貸款100元，組合貸款及商業貸款200元；
7.公證費：50萬元以下部分，按房價的0.3%，不足200元按200元計；50萬-500萬按0.25%；
8.貸款保險費：買受人承擔，貸款額x0.05%x貸款年限。
以上稅費標準僅供參考，實際費用應按登記時政府和相關部門的規定為準。
★南京二手房律師談物業管理費的清算和公.維修基金的交割
一、南京二手房律師提示，房地產買賣合同生效之日起的十日內，應當由出賣人結清房屋交付前所欠的物業管理費，并應將房地產轉讓情況書面告知業主委員會和物業管理單位。
二、房屋產權變更登記完成30日內，應當向小區辦備案，并辦理房屋公.維修基金戶名的變更手續
★南京二手房律師談二手房屋買賣的程序
南京二手房律師提示:購買二手房較樓盤情況復雜，容易引起糾紛，購房者在入市前要了解房地產市場行情、過戶手續、交易過程、交易稅費、付款方式、物業交接等問題，南京二手房律師根據多年房地產案件辦案經驗,為您二手房買賣提供建議:
1、預約看房
當您查詢到需求的房屋后，應到房管部門查詢該房屋有無權利瑕疵，有無貸款抵押、有無法律糾紛等情況
.。
2、面談交易
當房屋確定后，需與房東就房屋價款、稅費等事宜進行協商，另考察房屋的具體情況，屋內設備，房屋有無其他質量問題或缺陷等。
3、簽訂合同
當所有事項都確定后，雙方簽訂二手房屋買賣合同
.。
4、手續辦理
買賣雙方攜帶身份證、合同等材料到房管局辦理房屋過戶手續等事宜。
★南京二手房律師談在二手房買賣合同中必備的條款有哪些？
1、基本情況：買賣雙方的姓名、住所、聯系方法；
2、房屋的基本情況：包括房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備、有無抵押、有無.有人；
3、價款及其支付方式、期限：寫明總房價，注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款，寫清付款的時間，約定付款條件；
4、交房時間、條件、辦理相關手續的過程及費用；
5、違約責任：明確違約責任，違約金、定金、賠償金的計算與給付，爭議的解決（仲裁、訴訟等）；
6、合同生效、中止、終止條款；
7、變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款
.。
8、簽訂一份正式的房產買賣契約
.。
★南京二手房律師談遭遇“一房二賣”，哪份合同有效？
如果僅是用生活直覺去理解，實踐中容易產生以下誤區：按照“先來后到”的順序，誰簽訂合同在先，誰的權利得到保護，可以取得房屋權利；后簽訂合同的沒有法律效力。而正確的理解應為：即便賣房者“一房兩賣”，只要兩份合同均是買賣雙方的真實意思表示，且沒有違反法律的禁止性規定，就都是合法有效的
.。但是，鑒于標的即房屋唯一，上述兩個合同僅有一個可以得到履行；不能履行的那份合同，則可以追究賣房人的違約賠償責任。
南京二手房律師指出，各案要視情況具體分析，但一般會按以下原則確定順序：（1）已經辦理房屋所有權轉移登記的優先履行；（2）均未辦理所有權轉移登記，已經實際合法占有房屋的優先履行；（3）均未辦理房屋所有權轉移登記、又未合法占有房屋的，應綜合考慮各買受人付款數額的多少以及先后、是否辦理網簽、合同成立先后等因素，公平合理地予以確定。另外，被拆遷人的拆遷安置補償權利具有物權屬性，產生權利沖突時，優先于其他權利。
那么，合同未得到履行的買房人，如何追究賣房人的違約責任？這個問題視賣房者身份而有所區分，如果賣房者是開發商，則買房人可通過向開發商主張返還已付購房款、利息及賠償損失來追究其違約責任
.。此外，還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
如果賣房者是私人業主，則買房人不能向違約者主張懲罰性賠償
.。這時，違約糾紛的處理應以《合同法》作為依據，買房人可主張返還購房款和利息，賠償損失
.。
至于如何規避“一房二賣”，南京二手房律師提醒大家，要注意以下三點：
一、簽訂買賣合同前，要全面了解房屋權屬，到房地產檔案館查詢房產的權屬登記情況，并實地考察要購買的房產使用狀況；
二、簽訂買賣合同時，要有防患風險的意識，在合同條款明確注明并可加重“一房二賣”的違約責任；
三、簽訂買賣合同后，盡快辦理網簽、合同備案及過戶手續，買受人亦可向登記機構申請預告登記，讓“一房二賣”徹底無機可乘
.。。
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建筑物使用人承擔補償責任，既不會造成有損害結果而受害人得不到救濟的情況，也不會導致因義務人過多導致個人補償數額過小而起不到警醒作用，能在一定程度上督促
建筑物使用人盡善良注意義務，預防該類事件的發生，而且也不會將補償義務人的范圍無限擴大化，所以這一立法規定較.
一、駕駛員吹氣多少是醉駕? 一、駕駛員吹氣多少是醉駕?飲酒后駕駛機動車的(血液中酒精含量20毫克/100毫升〈含〉以上80毫克/100毫升〈不含〉)以下)處500元罰款，記6分，駕照暫扣1個月至3個月。醉酒后駕駛機動車的(血液中酒精含量80毫克/100毫升以上130毫克/100毫升以下的)處以8日至10日
拘留，暫扣駕照5個月，并處1800元罰款。醉酒后駕駛機動車的(血液中酒精含量130毫克/100毫升以上的)處以13日至15日
拘留，暫扣駕照6個月，并處1800元罰款，記12分。二、道路交通安全法規定.
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副主任 法學學士 
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