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法律常識(shí)
南京市六合區(qū)房產(chǎn)律師為當(dāng)事人解決房屋買賣、房產(chǎn)繼承、房屋征收拆遷等各類房產(chǎn)糾紛問題，擅長(zhǎng)解決因買賣、離婚、繼承、租賃及房屋拆遷等引起的房產(chǎn)糾紛。
★六合房產(chǎn)律師談如何簽訂商品房買賣合同
合同簽訂前：審查開發(fā)商的主體資格及出售的商品房是否具備銷售條件 商品房銷售有現(xiàn)房銷售和期房銷售之分，現(xiàn)房銷售對(duì)買受人而言相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小，畢竟房子已經(jīng)建成，買受人可以先看房后簽訂合同；期房銷售也叫預(yù)售，俗稱“賣樓花”，房子的具體模樣靠模型、相關(guān)宣傳資料和設(shè)計(jì)參數(shù)等來確定
.。因此，六合房產(chǎn)律師提出，開發(fā)商交付的房屋與合同約定或買受人預(yù)期的房屋可能存在不完全一致的情形，相對(duì)而言，期房風(fēng)險(xiǎn)較大
.。六合房產(chǎn)律師建議，不論是購買現(xiàn)房還是期房，均要審查其是否具備出售條件，具體而言：
六合房產(chǎn)律師指出，商品房現(xiàn)房銷售必須符合下列條件：1.開發(fā)企業(yè)具有《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，且其開發(fā)的規(guī)模與其取得的資質(zhì)等級(jí)向匹配；2.開發(fā)企業(yè)已經(jīng)取得《國(guó)有土地使用權(quán)證書》和使用土地批準(zhǔn)文件；3.持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》；4.所開發(fā)并出售的商品房已通過竣工驗(yàn)收；5.供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄐ诺扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公.設(shè)施具備交付使用條件或已確定進(jìn)度和交付日期；6.物業(yè)管理方案已落實(shí)
.。
商品房期房銷售（預(yù)售）除開發(fā)企業(yè)應(yīng)具有合法的主體資格和相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)、開發(fā)項(xiàng)目施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間已經(jīng)確定外，六合房產(chǎn)律師指出，開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)必須已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》即通常所說的“五證”。
1，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：開發(fā)商取得建設(shè)用地首先要符合城市用地規(guī)劃，開發(fā)商只有在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后才能辦理國(guó)有土地使用權(quán)證
.。取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，表明開發(fā)商所開發(fā)土地經(jīng)過城市規(guī)劃行政主管部門審核后，符合城市規(guī)劃要求。購房者在審查建設(shè)用地規(guī)劃許可證時(shí)，要注意開發(fā)商取得該證書的時(shí)間以、開發(fā)用地的規(guī)劃用途及證書的范圍與開發(fā)商實(shí)際開發(fā)的范圍是否一致。六合房產(chǎn)律師指出，實(shí)踐中有開發(fā)商取得的證書只是其開發(fā)范圍的一部分的情形。
2，《國(guó)有土地使用權(quán)證》：根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，進(jìn)行商品房開發(fā)只能在國(guó)有土地上進(jìn)行，國(guó)家是禁止在集體土地上進(jìn)行商品房開發(fā)的
.。購房者在審查國(guó)有土地使用證時(shí)，要注意土地使用權(quán)證上記載的土地用途和年限。
3，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：建設(shè)工程規(guī)劃許可證是開發(fā)商所建工程符合城市規(guī)劃要求的證明
.。
4，《建設(shè)工程施工許可證》：施工許可證是允許開發(fā)商開工的批準(zhǔn)文件，只要工程投資達(dá)到30萬元或建筑面積超過300平方米就必須辦理施工許可證。取得施工許可證表明建筑工程施工圖紙已審查，施工單位和監(jiān)理單位已確定。購房者在審查許可證時(shí)，也要用心查看。六合房產(chǎn)律師建議，購房者在審查建設(shè)工程施工許可證時(shí)要注意其記載的開工日期和竣工日期，可以推算開發(fā)商是否會(huì)延遲交房。
5，《商品房預(yù)售許可證》：該證是房屋管理部門頒發(fā)給開發(fā)商以準(zhǔn)許進(jìn)行商品房銷售的憑證。一般而言，開發(fā)商在已經(jīng)取得上述四證后，且開發(fā)項(xiàng)目籌集資金已到位，建設(shè)工程已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，房管部門才會(huì)給開發(fā)商核發(fā)預(yù)售許可證。購房者在審查預(yù)售許可證時(shí)，要注意的是預(yù)售許可證可以是一樓一證，也可以是多樓一證，但開發(fā)商開發(fā)的樓盤是多樓時(shí)其取得的時(shí)間可能不同。六合房產(chǎn)律師提示，尚未取得該證的樓盤是嚴(yán)禁預(yù)售的。開發(fā)商慣常使用的伎倆是僅取得部分樓盤的預(yù)售許可證而對(duì)開發(fā)的其它尚未取得該證的樓盤進(jìn)行銷售，欺騙購房者。
六合房產(chǎn)律師提示，在簽訂合同之前，購房者了解意向樓盤的途徑主要是通過開發(fā)商的宣傳資料或售樓人員的口述。六合房產(chǎn)律師提示，不要輕信售樓人員的口述并收集保管好開發(fā)商的所有的宣傳材料，對(duì)后期合同的簽訂乃至爭(zhēng)議的解決不無裨益
.。
★六合房產(chǎn)律師談房改房過戶流程
1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件
.。
2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)
.。六合房產(chǎn)律師提示，買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3、買賣雙方.同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán).有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
★六合房產(chǎn)律師談房產(chǎn)公證有哪些？
土地使用權(quán)出讓合同公證、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同公證、房產(chǎn)買賣合同公證、房產(chǎn)租賃合同公證、房產(chǎn)抵押合同公證、商品房預(yù)售合同公證、房產(chǎn)繼承公證、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議公證、房產(chǎn)贈(zèng)與公證、房產(chǎn)分割協(xié)議公證、房屋拆遷(補(bǔ)償、安置)協(xié)議公證、房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)公證等
.。
★六合房產(chǎn)律師談房產(chǎn)公證的流程
房地產(chǎn)交易雙方或其委托代理人.同到公證處向公證員提出對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬或交易等事實(shí)或行為進(jìn)行公證的申請(qǐng)，同時(shí)提交房地產(chǎn)所有權(quán)證明和雙方當(dāng)事人身份證明、資格證明等文件，經(jīng)公證員審查合格后，申請(qǐng)人在公證員面前簽署房地產(chǎn)交易的文書，由公證員將交易文書做成公證書
.。
★六合房產(chǎn)律師談如何辦理房屋繼承手續(xù)?
(一)手續(xù)要到被繼承人戶籍所在地的.注銷戶籍，辦理死亡證明;
(二)到區(qū)或市公證處(原外銷商品房到市公證處)辦理繼承權(quán)公證，六合房產(chǎn)律師指出，房產(chǎn)繼承分兩種：一是遺囑繼承，二是法定繼承
.。需要提交的材料有：
1、被繼承人死亡證明;
2、該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證;
3、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬..的證明文件;
4、繼承人的身份證件; 被繼承人所立遺囑必須是已公證過的遺囑，其他形式的遺囑由于無法認(rèn)定其真實(shí)性，因此暫不予采納。
(三)辦理房屋過戶登記，申請(qǐng)人是繼承人或者受遺贈(zèng)人。
六合房產(chǎn)律師提示，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交下列文件：《房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書》(原件)、身份證明(復(fù)印件)、房地產(chǎn)權(quán)證書(原件)、繼承權(quán)公證文書或者遺囑公證書和接受遺贈(zèng)公證書(原件)\ 契稅完稅憑證(原件)
.。
(四)遺贈(zèng)和法定繼承、遺囑繼承不同，六合房產(chǎn)律師提示，需要支付稅收。
辦理房地產(chǎn)繼承過戶有一些費(fèi)用發(fā)生，主要是房地產(chǎn)繼承權(quán)公證費(fèi)用、房屋估價(jià)費(fèi)用及房地產(chǎn)過戶的稅費(fèi)
.。
★六合房產(chǎn)律師談注意房屋買賣合的重要性
一、房地產(chǎn)分離出賣
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，六合房產(chǎn)律師指出，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓
.。六合房產(chǎn)律師提示，如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。
二、產(chǎn)權(quán)未登記過戶
房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果
.。即使房屋已實(shí)際交付也屬無效
.。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房?jī)r(jià)款，并將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張
.。
三、產(chǎn)權(quán)主體有問題
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人.有的，必須征得.有人同意才能出賣。出賣.有房屋時(shí)，須提交.有人同意的證明書
.。部分.有人未取得其他.有人同意，擅自出賣.有房屋的，其買賣行為也無效
.。
四、侵犯優(yōu)先購買權(quán)
房屋所有人出賣.有房屋時(shí)，在同等條件下，.有人有優(yōu)先購買權(quán)。六合房產(chǎn)律師提示，房屋所有人出賣已租出房屋時(shí)，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)
.。所謂“同等條件”，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等
.。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯.有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，.有人、承租人可以請(qǐng)求.宣告該房屋買賣無效
.。
六合房產(chǎn)律師指出，機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋
.。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣..無效。有的單位以個(gè)人名義購買私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個(gè)人名下，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣..無效
.。凡享受國(guó)家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時(shí)，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無效。
五、價(jià)格欺詐，顯失公平
買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無故翻悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。六合房產(chǎn)律師指出，但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向.起訴。
★六合房產(chǎn)律師談農(nóng)村的房屋可否買賣,
一，對(duì)轉(zhuǎn)讓人和所轉(zhuǎn)讓房屋的要求
.。
所轉(zhuǎn)讓房屋應(yīng)當(dāng)是經(jīng)過批準(zhǔn)建造的。另外，根據(jù)上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法，所轉(zhuǎn)讓房屋還應(yīng)當(dāng)已經(jīng)辦理了房地產(chǎn)證。
二，對(duì)受讓人的要求。
受讓人應(yīng)當(dāng)是有權(quán)在所購房屋所在地?fù)碛蟹慨a(chǎn)的人，也就是說，即使不購買房產(chǎn)，受讓人應(yīng)當(dāng)是有權(quán)在此地建造房產(chǎn)的人，因此，受讓人應(yīng)當(dāng)滿足建房條件。
一般來說，條件是：１，受讓人應(yīng)當(dāng)與所購房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓人處于同一集體經(jīng)濟(jì)組織（也就是說，城鎮(zhèn)居民應(yīng)當(dāng)無權(quán)在農(nóng)村購房）
.。上海市規(guī)定，只要受讓人為欲購房屋同一鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的成員、集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)體經(jīng)營(yíng)者；２，受讓人應(yīng)當(dāng)沒有其它房產(chǎn)；３，欲購房產(chǎn)的面積應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)氐囊?guī)定。
三，房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過政府批準(zhǔn)。欲轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)提出申請(qǐng)，政府應(yīng)對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是否符合上述規(guī)定進(jìn)行審查，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同經(jīng)過批準(zhǔn)才能生效
.。
★六合房產(chǎn)律師談買賣雙方簽約前后的注意細(xì)節(jié)：
1.簽訂買賣合同前，買方應(yīng)對(duì)所購買的房產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，以確定出售房產(chǎn)的是產(chǎn)權(quán)人本人。
2.買賣雙方商談的房?jī)r(jià)、付款方式、買方交付立約定金應(yīng)簽訂書面協(xié)議，避免一方事后反悔，而對(duì)方口說無憑
.。
3.買賣雙方應(yīng)事先了解此次交易時(shí)所涉及到的各項(xiàng)稅、費(fèi)，盡量避免實(shí)際發(fā)生的交易費(fèi)用同自己的經(jīng)濟(jì)預(yù)算產(chǎn)生沖突。
4.買賣雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)應(yīng)注意約定以下條款
.。
（1）具體辦理權(quán)利轉(zhuǎn)移登記的時(shí)間
.。
（2）買方支付每一筆購房款的數(shù)額、期限及方式
.。
（3）辦理房屋交接的條件及時(shí)間
.。
（4）房屋剩余維修基金的歸屬、有線電視、煤氣等附屬設(shè)施的初裝費(fèi)承擔(dān)問題。
（5）若有隨房屋同時(shí)轉(zhuǎn)讓的設(shè)備、裝飾的，應(yīng)列明清單
.。
（6）賣方戶口遷出時(shí)間以及賣方未按時(shí)遷出應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任
.。
（7）若賣方原已將房屋出租，則租賃..轉(zhuǎn)移問題
.。
（8）賣方原先有銀行貸款的，應(yīng)約定提前償還銀行貸款及辦理房地產(chǎn)抵押注銷手續(xù)的時(shí)間
.。
（9）買方如需申請(qǐng)公積金、商業(yè)貸款的，應(yīng)約定申請(qǐng)貸款的額度及期限。
5.交房時(shí)應(yīng)當(dāng)結(jié)清水、電、煤氣、物業(yè)管理費(fèi)、通訊費(fèi)、有線電視等相關(guān)費(fèi)用，并辦理水、電、煤氣的更名手續(xù)
.。
6.此外，如果是通過中介公司成交的，建議大家選擇信譽(yù)優(yōu)良、口碑好的品牌中介公司，雖然市場(chǎng)行情不理想的情況下，一些小中介常選擇“折傭”吸引客戶，但這些小中介往往也可能因?yàn)橘M(fèi)用縮水而在對(duì)客戶的服務(wù)質(zhì)量上打折扣
.。
★六合房產(chǎn)律師談借名買房合同的效力問題
在借名買房的背后，實(shí)際出資人會(huì)與登記購房人簽訂相應(yīng)的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購買的房屋，該合同的有效性對(duì)實(shí)際出資人是否能夠取得房屋或者 化的保護(hù)自身的利益至關(guān)重要。對(duì)于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析
.。
1.借名購房一般的商品房，該買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同
.。
意思自治是我國(guó)合同法的一項(xiàng)基本原則，任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當(dāng)然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，雙方當(dāng)事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應(yīng)具有法律效力。實(shí)際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。
2.借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋的合同效力
對(duì)于該類合同的效力，我國(guó)不同.有不同的認(rèn)識(shí)，有的.認(rèn)為該類合同為無效合同，理由是雙方當(dāng)事人，尤其是實(shí)際出資人存在惡意規(guī)避法律或國(guó)家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標(biāo)的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。
★六合房產(chǎn)律師談如何應(yīng)對(duì)逾期交房？
根據(jù)我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)，買賣合同中的標(biāo)的物所有權(quán)自交付時(shí)轉(zhuǎn)移，而房屋所有權(quán)的取得應(yīng)以房產(chǎn)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證為準(zhǔn)。因此，如果合同中對(duì)交房的履行標(biāo)準(zhǔn)沒有約定或者約定不明，就應(yīng)以房屋所有權(quán)證取得的時(shí)間為交房時(shí)間
.。因此雖然已經(jīng)將房屋建造完畢并通過竣工驗(yàn)收，但沒有在約定期限之內(nèi)辦好房產(chǎn)權(quán)證，構(gòu)成交房逾期，應(yīng)該按照合同約定支付逾期違約金。
房屋作為典型的不動(dòng)產(chǎn)，其交付具有特別重要的意義，房屋買賣雙方應(yīng)該就交房事宜作出具體、明確的約定，以減少一些不必要的麻煩。一旦發(fā)生交房逾期，買房人可以催促房產(chǎn)商盡快履行交房義務(wù)，同時(shí)還可按照合同約定追究房產(chǎn)商逾期交房的違約責(zé)任。
★六合房產(chǎn)律師談房屋交付時(shí)常見的十類糾紛
房屋交付是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（下稱“出賣人”）將買賣合同約定的房屋交付于買受人，買受人檢驗(yàn)并接受的行為。當(dāng)夢(mèng)寐以求的房屋一覽無余地呈現(xiàn)在買受人面前，雙方對(duì)交付條件、產(chǎn)權(quán)范圍、風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)、稅費(fèi)交納、前期物業(yè)等問題各執(zhí)一詞、針鋒相對(duì)
.。本文以房屋交付為切入點(diǎn)，梳理出常見十種糾紛并提出相應(yīng)解決方案。
一、房屋質(zhì)量糾紛
一般質(zhì)量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。實(shí)行住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理的地市，出賣人未交付《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，買受人可以拒絕接受房屋；未實(shí)行分戶驗(yàn)收的地市，房屋質(zhì)量不符合約定交付條件或房屋通常品質(zhì)，買受人亦可拒絕接受，由出賣人承擔(dān)修理、更換、重做和賠償損失的責(zé)任
.。房屋交付后產(chǎn)生質(zhì)量問題或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應(yīng)當(dāng)自交付之日承擔(dān)保修責(zé)任。出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱“解釋”）第13條，買受人可以自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或交付后經(jīng)鑒定主體結(jié)構(gòu)不合格，買受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失
.。
二、配套設(shè)施糾紛
現(xiàn)行竣工驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)分為工程驗(yàn)收合格、綜合驗(yàn)收合格、分期綜合驗(yàn)收合格。綜合驗(yàn)收合格意味著不僅工程質(zhì)量合格，而且市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公.服務(wù)設(shè)施應(yīng)當(dāng)同步交付。配套設(shè)施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶、道路、綠化、車位等，是買受人正常居住最基本條件。北京市實(shí)行綜合驗(yàn)收合格制度，根據(jù)《北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公.服務(wù)設(shè)施同步交付使用管理暫行辦法》，住宅小區(qū)每期建設(shè)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公.服務(wù)設(shè)施等工程達(dá)到法定條件時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可組織住宅工程的竣工驗(yàn)收；沒有按照建設(shè)方案完成市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公.服務(wù)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)不得辦理入住手續(xù)，故房屋未經(jīng)綜合驗(yàn)收，買受人可以拒絕接受
.。未實(shí)行綜合驗(yàn)收的地市，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同條款、規(guī)劃文件、銷售廣告等確定配套設(shè)施交付的時(shí)間、程度與標(biāo)準(zhǔn)，若配套設(shè)施不完善或不能正常使用，可以要求出賣人繼續(xù)履行、修理、更換、重做或賠償損失。
三、配套資料糾紛
房屋交付時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)提供以下資料：1、政府機(jī)構(gòu)出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，較權(quán)威地證明房屋業(yè)已竣工驗(yàn)收合格；2、房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具測(cè)繪資料，該資料用于權(quán)屬登記，也可以確定實(shí)測(cè)面積與約定面積之間的誤差；3、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，前者是出賣人對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，后者是對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)的文書
.。出賣人未提供第1和第2項(xiàng)資料，買受人可以拒絕接受房屋；未提供第3項(xiàng)資料買受人也可拒絕接受房屋。有判例認(rèn)為：“兩書”是為加強(qiáng)商品住宅質(zhì)量管理，確保商品住宅售后服務(wù)水平，維護(hù)住宅消費(fèi)者的合法權(quán)益而規(guī)定，未提供“兩書”不構(gòu)成拒絕接受房屋的條件，而筆者認(rèn)為，這并不意味著出賣人不需交付“兩書”，或者不承擔(dān)其它民事責(zé)任，例如出賣人不交付《住宅使用說明書》，買受人未正確使用室內(nèi)設(shè)施導(dǎo)致人身或財(cái)產(chǎn)損害的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
四、承諾兌現(xiàn)糾紛
為刺激欲望和增加賣點(diǎn)，出賣人的銷售廣告美輪美奐、各項(xiàng)允諾信誓旦旦，諸如高尚社區(qū)、人文氣息、80%綠化率、24小時(shí)某某、500㎡會(huì)所等等，然收房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，理想與現(xiàn)實(shí)相差甚遠(yuǎn)，出賣人經(jīng)常以廣告未訂入合同、享有最終解釋權(quán)為由拒絕履行承諾。根據(jù)《解釋》第3條，銷售廣告對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，對(duì)購房合同是否訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，出賣人違反合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、賠償損失的違約責(zé)任
.。有時(shí)出賣人會(huì)做出贈(zèng)送型承諾，如免收一年物業(yè)費(fèi)。筆者認(rèn)為，除非物業(yè)公司自愿接受承諾，否則該承諾應(yīng)當(dāng)理解為：出賣人以代為交納一年物業(yè)費(fèi)的方式履行承諾。各種承諾中亦不乏有違反現(xiàn)行法律導(dǎo)致不能完全履行的情形，比如買頂層送花園、70年旺鋪產(chǎn)權(quán)等。根據(jù)現(xiàn)行法律，樓頂部位屬于業(yè)主.有，出賣人無權(quán)擅自處分；商業(yè)用地最高年限為40年而非70年，此類承諾盡管具體明確，但因其內(nèi)容違反現(xiàn)行法律而屬于無效條款。
五、逾期交房糾紛
交付房屋是出賣人主要義務(wù)，遲延履行主要義務(wù)經(jīng)催告后仍未履行的，買受人可以解除合同
.。《解釋》第15條規(guī)定“出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買受人可以請(qǐng)求解除合同，但當(dāng)事人另有約定的除外”，故房屋逾期交付時(shí)，買受人可以選擇是否解除合同。不選擇解除，可以要求出賣人支付逾期交付期間的違約金和賠償損失；選擇解除合同，可以根據(jù)合同約定和履行情況要求出賣人支付違約金、雙倍返還定金和賠償損失，尤其是賠償房屋增值損失
.。“當(dāng)事人另有約定”實(shí)質(zhì)是出賣人事先在買賣合同中將不可抗力、政府行為、社會(huì)事件、惡劣天氣、技術(shù)難題等作為逾期交房的免責(zé)事由，該事由成立將免除出賣人逾期交房的違約責(zé)任，免責(zé)事由的合法性與公平性將成為雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)
.。
六合房產(chǎn)律師認(rèn)為，免責(zé)事由是否有效應(yīng)當(dāng)考慮：
1、出賣人是否能夠或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到；
2、出賣人是否能夠或應(yīng)該能夠解決；
3、該事由是否足以導(dǎo)致延期施工
.。。
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身為丈夫不想被起訴離婚怎么辦?
身為丈夫不想被
起訴離婚怎么辦?在夫妻感情不和時(shí)，女方有權(quán)
起訴離婚。但是，夫妻感情沒有破裂到不可挽回的程度的話，
法院一般是不會(huì)判決
離婚的。所以說，如果男方也是想要
離婚，認(rèn)為夫妻并無再一起生活的可能。那么這種情況下，只能建議男方積極應(yīng)訴。但是，如果男方不同意
離婚的話，那么就要積極的尋找夫妻間感情并沒有完全破裂的證據(jù)。或者是夫妻還有可能生活在一起的證據(jù)。亦或者是及時(shí)和妻子溝通，喚起妻子對(duì)美好過往的回憶。也可以對(duì)其曉之以情，動(dòng)之已理，勸妻子放棄訴訟
離婚。這樣也可以避免給孩子的心靈帶來不可磨滅的傷害。.
單位犯罪訴訟程序是怎樣的？ 單位犯罪訴訟程序是怎樣的？公司、事業(yè)單位、企業(yè)等這些團(tuán)體集體組織違反相關(guān)法律法規(guī)，做出危害社會(huì)的行為，就叫做單位犯罪，單位犯罪應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任，也要像一般的刑事犯罪一樣走訴訟程序，那么單位犯罪訴訟程序是怎樣的呢？讓我們一起了解一下。單位犯罪訴訟程序：1、
管轄犯罪地為主，居住地為輔。被告單位登記的住所地為其居住地。主要營(yíng)業(yè)地或者主要辦理機(jī)構(gòu)所在地與登記的住所地不一致的，主要營(yíng)業(yè)地或者主要辦理機(jī)構(gòu)所在地為其居住地。2、庭前審查除了應(yīng)審查一般事項(xiàng)外，還應(yīng)審查被告.
如何計(jì)算員工加班工資 加班費(fèi)是怎樣計(jì)算的
在現(xiàn)代社會(huì)中，勞動(dòng)者們的法律觀念已經(jīng)比較強(qiáng)了，所以都知道單位要求自己加班是需要支付加班費(fèi)的，那勞動(dòng)者應(yīng)該怎么去計(jì)算加班費(fèi)呢?對(duì)于這個(gè)問題勞動(dòng)者一定要事先了解，以避免被用人單位欺騙。那具體而言，如何計(jì)算員工加班
工資才好?我們一起在下文中進(jìn)行了解。一、如何計(jì)算員工加班
工資1、標(biāo)準(zhǔn)工時(shí)制度的加班費(fèi)計(jì)算。按照勞動(dòng)部《關(guān)于印發(fā)
工資支付暫行規(guī)定的通知》，應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)支付
工資：(1)用人單位依法安排勞動(dòng)者在日法定標(biāo)準(zhǔn)工作時(shí)間以外延長(zhǎng)工作時(shí)間的，按照不低于勞動(dòng)
合同規(guī)定的勞動(dòng)者本人小時(shí)
工資標(biāo)準(zhǔn)的150%支付勞.
起訴離婚第二次開庭的時(shí)間問題是怎么規(guī)定的?
起訴離婚第二次開庭的時(shí)間問題是怎么規(guī)定的?法律對(duì)于民事案件何時(shí)開庭沒有具體規(guī)定，但是對(duì)于整個(gè)案件的審理時(shí)間有明確規(guī)定。民事訴訟法第一百四十九條規(guī)定，人民
法院適用普通程序?qū)徖淼陌讣瑧?yīng)當(dāng)在立案之日起六個(gè)月內(nèi)審結(jié)。有特殊情況需要延長(zhǎng)的，由本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)，可以延長(zhǎng)六個(gè)月;還需要延長(zhǎng)的，報(bào)請(qǐng)上級(jí)人民
法院批準(zhǔn)。民事訴訟法第一百六十一條規(guī)定，人民
法院適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖戆讣瑧?yīng)當(dāng)在立案之日起三個(gè)月內(nèi)審結(jié)。二、第二次
起訴離婚間隔多久？《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百一十一條規(guī)定：“判決不準(zhǔn)
離婚和調(diào)解和好的離.
一個(gè)人可以兼任幾個(gè)公司法人？
如果你要和另外兩個(gè)人合伙出資成立一個(gè)新的公司，但是另外兩個(gè)人當(dāng)中有一個(gè)人已經(jīng)是另一家公司的法人代表了，那這個(gè)人還可以兼任你們新公司的法人代表嗎？會(huì)涉及相關(guān)法律法規(guī)嗎？可能有人會(huì)有這樣的問題。那到底一個(gè)人可以兼任幾個(gè)
公司法人呢可以，前提是兩個(gè)公司不是同類或近似類競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)。法定代表人指依法律或法人章程規(guī)定代表法人行使職權(quán)的負(fù)責(zé)人。我國(guó)法實(shí)行單一法定代表人制，一般認(rèn)為法人的正職行政負(fù)責(zé)人為其惟一法定代表人。如公司為董事長(zhǎng)或
執(zhí)行董事或總經(jīng)理((
公司法)第13條)，而
證券交易所的法定代表人為總經(jīng).
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