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吳丁亞律師提示案件摘要：對張女士的說法，上家倪女士并不認(rèn)同，她辯稱當(dāng)時雙方根據(jù)房屋產(chǎn)證面積及裝修現(xiàn)狀，約定房價597萬元。林女士辯稱小石已驗看過房屋，應(yīng)當(dāng)知道屬于違章搭建，自己從未保證閣樓在交易內(nèi)容中[中法網(wǎng)]。
在購買二手房的過程中，一些另外辟出來的空間往往會成為賣點——賣方常常把已經(jīng)搭建好的陽光房或者地下室作價在房款中，而買房者也會因此有撿了便宜的心理。然而，這樣的陽光房或地下室卻往往是違建，不僅交易時會遇到麻煩，就是過戶后也會出現(xiàn)各種問題。法律..建議，在購買此類房產(chǎn)時，首先要到交易中心調(diào)取是否存在違章搭建的信息后，再確定是否購買，方是上策。
為做紅酒生意，看中房子地下室
2011年，張女士通過一家中介公司，看中一處位于紹興路的房屋。張女士回憶，當(dāng)時中介業(yè)務(wù)員帶她去看房子的時候特別介紹這套位于底樓的老房子除了有100多平方米的建筑面積，在衣帽間下還有一間10多平方米的地下室。這讓從事紅酒生意的張女士頗為心動，并當(dāng)即決定買下該處房屋。經(jīng)過一番磋商，張女士與上家最終以總價597萬元成交。在支付了全部房款后，雙方辦妥了房屋過戶手續(xù)，張女士順利入住。然而，2013年10月，一場大暴雨導(dǎo)致新買的房子地下室嚴(yán)重積水，張女士向物業(yè)公司報修。物業(yè)人員到場后告知張女士，這處地下室是前業(yè)主擅自建造的，屬違章建筑，應(yīng)予拆除。這讓張女士實在難以接受，在她看來，當(dāng)初上家賣房的時候把地下室作為賣點，可實際上卻是私自占用了防空洞，謊稱有地下室。張女士認(rèn)為，當(dāng)時自己支付的房款及發(fā)票數(shù)額都是450萬元，剩余的 萬元都是作為裝修及附屬設(shè)施的補(bǔ)償款支付給上家的，這其中主要就是地下室的費用。于是，她將上家告上法庭，要求返還 萬元。對張女士的說法，上家倪女士并不認(rèn)同，她辯稱當(dāng)時雙方根據(jù)房屋產(chǎn)證面積及裝修現(xiàn)狀，約定房價597萬元。之所以會有補(bǔ)償款的說法，是為避稅，將總房價拆分為450萬元的購房款與 萬元的裝修補(bǔ)償。張女士購房時，自己曾經(jīng)告訴過她地下室未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記，不存在欺詐一說。同時，倪女士還指出，房屋交易發(fā)生在2011年，早已過訴訟時效。而張女士稱，并不存在為少繳稅而壓低房價，450萬元是交易中心納稅時對房屋的評估價，597萬元減去450萬元是 萬元，即使扣除裝修款30萬元，地下室也應(yīng)當(dāng)是117萬。對此，倪女士算了一筆賬，當(dāng)時該地區(qū)房屋的交易均價為5萬元，而自己的房屋是精裝修，成交597萬元，折合每平方米約5.15萬元，該成交價與地下室無關(guān)，況且目前該房屋每平方米達(dá)7萬元，張女士沒有任何損失。.審理后認(rèn)為，該房屋前后的兩份產(chǎn)權(quán)證上均未記載有地下室，張女士自認(rèn)其買房時看過房，并且看到地下室，因此，張女士所稱在漏水報修時才知道地下室是違章建筑，有違常理。鑒于稅務(wù)部門開具的450萬元發(fā)票并非房屋的真實成交價格，張女士提供的證據(jù)無法證明597萬元的總房價款包括了117萬元地下室的價款，也不能證明簽訂合同時上家倪女士存在欺詐行為，因此，張女士的訴請缺乏事實和法律依據(jù)，.難以支持。此外，張女士提起訴訟時已經(jīng)超過二年的訴訟時效[中法網(wǎng)]。頂層房屋搭閣樓過戶不能惹糾紛小石與女友準(zhǔn)備結(jié)婚，打算買套二手房作為婚房[www.hbhongyijixie.com]。房產(chǎn)中介人員推薦他一套位于運光路的房產(chǎn)，并稱該套房屋交通便利、環(huán)境優(yōu)雅。為了保險起見，小石與女友實地查看了這套房屋，該房是位于頂層的二居室，有附屬閣樓，配套設(shè)施齊全。小石與房東林女士很快談妥條件，簽訂了《買賣居間合同》，約定房屋建筑面積40.24平方米，房價款208萬元，首期房價款63萬元于簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同當(dāng)日支付，第二期房價款144萬元以銀行貸款形式支付，合同約定的房價款中已包含隨同該房地產(chǎn)一起轉(zhuǎn)讓的附屬設(shè)施、設(shè)備及室內(nèi)裝修價格，林女士應(yīng)確保該房地產(chǎn)內(nèi)的附屬設(shè)施、設(shè)備均可正常使用，并與該房地產(chǎn)一同交付給小石。當(dāng)日，小石依約支付了10萬元定金給林女士。8月18日是小石和林女士約好的正式簽約日，這天小石考慮到閣樓面積沒有體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)證上，便要求林女士對閣樓合法性進(jìn)行確認(rèn)，但雙方協(xié)商未果沒能簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同。而就在小石與林女士簽約的同一天，運光路房屋所屬的物業(yè)公司做出了《違法建筑整改通知書》，告知林女士在房屋使用過程中有平改坡內(nèi)搭建，要求停止上述違規(guī)行為，恢復(fù)原狀。此后，相關(guān)行政部門就運光路房屋附有違法搭建和承重結(jié)構(gòu)被損分別做出認(rèn)定，并向林女士發(fā)出了《附有違法建筑的房屋認(rèn)定書》，通知林女士運光路房屋被認(rèn)定為附有違法建筑，拆除附有違法建筑前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理該房屋的相關(guān)房地產(chǎn)登記。此后雙方經(jīng)多次協(xié)商仍無法簽訂房地產(chǎn)買賣合同，小石將林女士訴至虹口.，要求林女士雙倍返還定金。林女士辯稱小石已驗看過房屋，應(yīng)當(dāng)知道屬于違章搭建，自己從未保證閣樓在交易內(nèi)容中。雖然運光路房屋被認(rèn)定附有違章建筑，交易中心只是限制過戶，自己同意進(jìn)行整改并過戶，現(xiàn)在是小石不愿繼續(xù)履行[中法網(wǎng)]。物業(yè)公司做出的《違法建筑整改通知書》自己根本沒有收到，也不知道違章會被限制過戶。.經(jīng)審理認(rèn)為雙方達(dá)成買賣合意時，房屋存在違章搭建的情況已客觀存在，林女士作為房屋出售方應(yīng)當(dāng)知曉，小石作為購房人上門驗看房屋時也理應(yīng)知曉，現(xiàn)由于運光路房屋被認(rèn)定為附有違章建筑和承重結(jié)構(gòu)受損而無法完成房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，雙方均負(fù)有責(zé)任，林女士并非單方違約，故判了林女士返還小石定金10萬元，對于小石要求雙倍返還定金的訴求未予以支持。主審法官指出，本案中，雙方達(dá)成買賣合意時，相關(guān)行政主管部門雖尚未對房屋違章性質(zhì)做出書面認(rèn)定，但房屋存在未經(jīng)審批之搭建的情況已客觀存在，雙方對此均知曉。林女士作為出售方負(fù)有責(zé)任，小石作為買受方，上門驗看房屋時也理應(yīng)知曉，不能以自己不具備專業(yè)知識為由認(rèn)為其不知曉房屋存在違章搭建，因此也有一定的責(zé)任。為此，法官提醒，在購買二手房時，應(yīng)當(dāng)親自上門驗看房屋，尤其對于頂層或者底層的房屋，若發(fā)現(xiàn)其實際使用面積與產(chǎn)證登記面積不一致或明顯存在違章搭建的情況下，不能輕信中介或出售方的口頭承諾，在簽訂書面協(xié)議前往交易中心核實是否存在違建情況，降低自己購房后無法過戶的風(fēng)險[中法網(wǎng)]。
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