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常州律師成功代理“一房二賣”糾紛案,成功索賠

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常州律師    馬某某的樓房拆遷,按照有關(guān)拆遷安置政策,馬某某將獲得一大一小共二套安置房作為補(bǔ)償。在尚未實(shí)際取得安置房的情況下,馬某某之妻王某某決定將其中大的一套出售給劉某某。劉某某、王某某還訂立了房屋買賣協(xié)議,付款方式為劉某某先付購房定金,其余款在劉某某領(lǐng)到該房鑰匙前付清,房屋交付時(shí)間為馬某某取得房屋所有權(quán)并領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書后。同年9月,劉某某又交給馬某某購房款,并由馬某某出具了收條。


  馬某某取得二套安置房,馬某某取得該安置房時(shí),拆遷部門安置給馬某某的價(jià)格為每平方米580元[www.hbhongyijixie.com]。此后由于房價(jià)上漲,馬某某于將其中大的一套房屋以28萬元的價(jià)格賣給了他人。劉某某知曉后,遂向.提起訴訟,要求馬某某返還房款并賠償他損失,該損失為馬某某前后售房屋的差價(jià)。.在審理該案時(shí),雙方各執(zhí)一詞。劉某某認(rèn)為:如果當(dāng)時(shí)馬某某將該房出售給他的話,那他現(xiàn)在也可以將該房以上漲后的價(jià)格賣給他人,其中差價(jià)應(yīng)歸他劉某某享有。所以,馬某某應(yīng)當(dāng)賠償他損失。而馬某某則認(rèn)為:房屋買賣協(xié)議無效。理由是:一、賣房協(xié)議是他老婆與劉某某簽的,未經(jīng)他同意。二、簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí),他尚未取得安置房的所有權(quán)。所以他只同意將購房預(yù)付款返還給劉某某。
  常州律師釋法:馬某某的關(guān)于房屋買賣協(xié)議無效的理由不能成立。理由是:首先,雖然房屋買賣協(xié)議是馬某某之妻王某某與劉某某簽訂的,購房定金也是王某某收取的,但此后劉某某交付的購房款是馬某某收取的,馬某某收取劉某某購房款的行為說明其認(rèn)可了其妻王某某與劉某某訂立的房屋買賣協(xié)議,王某某的行為實(shí)際上是一種表見代理行為[www.hbhongyijixie.com]。其次,雖然訂立房屋買賣協(xié)議時(shí)馬某某尚未取得安置房產(chǎn)權(quán),可以確定的是,馬某某根據(jù)拆遷補(bǔ)償安置政策將肯定會(huì)獲得安置房,馬某某將即將獲得的安置房賣給劉某某的行為,實(shí)際上屬于將其預(yù)期利益轉(zhuǎn)讓他人的行為。再次,雙方約定房屋交付時(shí)間為馬某某取得安置房產(chǎn)權(quán)證書后,此時(shí),馬某某交付的是完整的房屋所有權(quán),這與法無悖,不屬無效。鑒于安置房已被第三人善意取得,劉某某現(xiàn)想取得該房已不可能,馬某某理應(yīng)返還購房款[www.hbhongyijixie.com]。由于馬某某的違約行為很明顯,是由馬某某雙倍返還定金,還是賠償前后賣房差價(jià),劉某某可以選擇適用。
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  本案中雖然訂立合同時(shí)雙方約定拆遷部門的安置價(jià)為每平方米350元,但這個(gè)價(jià)格不是由雙方當(dāng)事人能確定得了的,事實(shí)上拆遷部門安置價(jià)為每平方米580元,加上原先劉某某同意在此基礎(chǔ)上加價(jià)每平方米400元,那么,馬某某前后賣房的差價(jià)相當(dāng)于房屋買賣合同履行后劉某某可以獲得的利益,但卻被違約的馬某某取得了,該損失應(yīng)返還給劉某某。

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