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馬某某的樓房拆遷，按照有關(guān)拆遷安置政策，馬某某將獲得一大一小共二套安置房作為補(bǔ)償。在尚未實(shí)際取得安置房的情況下，馬某某之妻王某某決定將其中大的一套出售給劉某某。劉某某、王某某還訂立了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，付款方式為劉某某先付購(gòu)房定金，其余款在劉某某領(lǐng)到該房鑰匙前付清，房屋交付時(shí)間為馬某某取得房屋所有權(quán)并領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)后。同年９月，劉某某又交給馬某某購(gòu)房款，并由馬某某出具了收條。
馬某某取得二套安置房，馬某某取得該安置房時(shí)，拆遷部門(mén)安置給馬某某的價(jià)格為每平方米580元[www.hbhongyijixie.com]。此后由于房?jī)r(jià)上漲，馬某某于將其中大的一套房屋以28萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給了他人。劉某某知曉后，遂向.提起訴訟，要求馬某某返還房款并賠償他損失，該損失為馬某某前后售房屋的差價(jià)。.在審理該案時(shí)，雙方各執(zhí)一詞。劉某某認(rèn)為：如果當(dāng)時(shí)馬某某將該房出售給他的話(huà)，那他現(xiàn)在也可以將該房以上漲后的價(jià)格賣(mài)給他人，其中差價(jià)應(yīng)歸他劉某某享有。所以，馬某某應(yīng)當(dāng)賠償他損失。而馬某某則認(rèn)為：房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。理由是：一、賣(mài)房協(xié)議是他老婆與劉某某簽的，未經(jīng)他同意。二、簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，他尚未取得安置房的所有權(quán)。所以他只同意將購(gòu)房預(yù)付款返還給劉某某。
常州律師釋法：馬某某的關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效的理由不能成立。理由是：首先，雖然房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是馬某某之妻王某某與劉某某簽訂的，購(gòu)房定金也是王某某收取的，但此后劉某某交付的購(gòu)房款是馬某某收取的，馬某某收取劉某某購(gòu)房款的行為說(shuō)明其認(rèn)可了其妻王某某與劉某某訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，王某某的行為實(shí)際上是一種表見(jiàn)代理行為[www.hbhongyijixie.com]。其次，雖然訂立房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)馬某某尚未取得安置房產(chǎn)權(quán)，可以確定的是，馬某某根據(jù)拆遷補(bǔ)償安置政策將肯定會(huì)獲得安置房，馬某某將即將獲得的安置房賣(mài)給劉某某的行為，實(shí)際上屬于將其預(yù)期利益轉(zhuǎn)讓他人的行為。再次，雙方約定房屋交付時(shí)間為馬某某取得安置房產(chǎn)權(quán)證書(shū)后，此時(shí)，馬某某交付的是完整的房屋所有權(quán)，這與法無(wú)悖，不屬無(wú)效。鑒于安置房已被第三人善意取得，劉某某現(xiàn)想取得該房已不可能，馬某某理應(yīng)返還購(gòu)房款[www.hbhongyijixie.com]。由于馬某某的違約行為很明顯，是由馬某某雙倍返還定金，還是賠償前后賣(mài)房差價(jià)，劉某某可以選擇適用。
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本案中雖然訂立合同時(shí)雙方約定拆遷部門(mén)的安置價(jià)為每平方米350元，但這個(gè)價(jià)格不是由雙方當(dāng)事人能確定得了的，事實(shí)上拆遷部門(mén)安置價(jià)為每平方米580元，加上原先劉某某同意在此基礎(chǔ)上加價(jià)每平方米400元，那么，馬某某前后賣(mài)房的差價(jià)相當(dāng)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行后劉某某可以獲得的利益，但卻被違約的馬某某取得了，該損失應(yīng)返還給劉某某。
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