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原告訴稱：1999年3月1日，我公司與神木大廈公司在《外銷商品房預售契約》中約定：我公司購買神木大廈的G01單位，建筑面積為105．62平方米，每平方米2800美元，合計295736美元；神木大廈公司應在1999年9月30日前交付房屋，并在房屋交付后30日內辦理房屋買賣過戶手續。合同簽訂后，我公司交付了全部購房款，神木大廈公司延期至1999年11月30日交付了房屋，但至今未辦理房屋買賣過戶手續。2003年4月22日，我公司得知所購房屋實測面積比合同減少了28．12平方米，面積誤差比為購房合同的26．6％，實際多付房款共計人民幣653508．8元。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)中的“面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還”規定，被告應返還我公司房價款共計人民幣1233314．26元。此外，神木大廈公司至今未替我公司辦理房產證，嚴重損害了我公司利益，應承擔賠償責任。
原告提交的證據有：
1．《外銷商品房預售契約》一份，用以證明雙方的房屋買賣合同..。
2．《北京“神木大廈”預售契約補充協議》一份，用以證明該補充協議與原協議的..和法律效力。
3．大地公司的函件二份，用以證明2001年9月該公司催促神木大廈公司辦理房屋產權過戶手續的情況。
4．大地公司《關于<外銷商品房預售契約>相關問題的通知》一份，用以證明該公司催促辦理房屋產權過戶手續并要求被告承擔損失的情況。
5．大地公司《專函》一份，用以證明該公司催促辦理房屋產權過戶手續的情況[中法網]。
6．神木大廈公司《關于貴司購買的神木大廈G01單位的房產證事宜》函件一份，用以證明該公司出售的房屋面積縮水及承諾在辦理產權證后退還房款的情況。
7．神木大廈公司出具的購房《發票》一張，用以證明已于1999年2月13日全額交納購房款。
8．《房屋產權證》一冊，用以證明神木大廈公司在2002年9月12日才取得神木大廈的大產權，合同約定的辦理產權過戶手續的期限根本不能實現。
9．眾天中瑞律師事務所出具的《發票》一張，用以證明大地公司依約向神木大廈公司指定的律師事務所交納律師費，以辦理房產證的情況。
10．《眾天中瑞律師事務所工作流程》一份，用以證明大地公司按照律師要求履行了辦理產權證的相關手續。
一審被告辯稱
被告辯稱：2003年4月22日，我公司向大地公司發函通知其辦理房屋產權過戶手續，但對方未予答復，故房屋產權未過戶是其自己造成的。關于售房面積縮水的情況，我公司已通過函件書面通知大地公司，對原購房契約進行了變更，大地公司沒有在合理的期限內提出異議。因此，雙方實際已在原告要求繼續履行合同的情況下，就超過合理誤差范圍外面積的房款按契約的單價進行結算達成了補充協議，故不應將《解釋》適用于本案。
被告提交的證據有：
1．《房屋產權證》一冊，用以證明該公司已取得神木大廈的完整房屋產權。
2．《外銷商品房預售契約》一份，用以證明雙方在合同中約定的房屋買賣權利和義務。
3．神木大廈的驗收意見一份，用以證明神木大廈的交樓時間。
4．《外銷商品房預售契約》一份，用以證明合同雙方已同意修改了關于申領房地產權屬證件的條件[中法網]。
5．《北京神木大廈二次裝修進場協議書》一份，用以證明大地公司已免除神木大廈公司延期交房的責任。
6．《協助函》一份，用以證明大地公司雖未取得房屋產權證，但已將所購房屋抵押給北京中關村科技擔保有限公司。
7．《北京市海淀區人民法院民事裁定書》及《協助執行通知書》各一份，用以證明.凍結了大地公司房屋過戶手續。
8．神木大廈公司《關于貴司購買的神木大廈G01單位的房產證事宜》函件及《關于貴司購買神木大廈G01、G02、G02B、F401A、F401B、F402A單位的房產證事宜》函件，用以證明該公司已通知大地公司辦理產權證。
9．《眾天中瑞律師事務所工作流程》一份，用以證明該律師事務所辦理的是按揭，而不是產權證。
10．眾天中瑞律師事務所出具的《發票》一張，用以證明該律師事務所的收費是辦理按揭。
11．大地公司致眾天中瑞律師事務所的函件，用以證明原、被告雙方正在進行通過申請按揭付款方式支付原告應付被告的剩余房款。
12．《抵押協議》一份，用以證明大地公司已將全部購房抵押給北京中關村科技擔保有限公司。
法庭調查中，被告對原告提供證據的真實性無異議，但認為原告證據9證明的律師費應是辦理房屋按揭的費用。原告對被告提交的證據1至證據10的真實性無異議，但是認為證據9應包括辦理產權證；證據10不能證明存在按揭購房的問題，而是為了辦理房屋產權證，因為G01號房產已全部交納了購房款；作為證據11、證據12的兩文件均未蓋單位公章，不具有法律效力[www.hbhongyijixie.com]。
一審.查明
經法庭調查，北京市西城區人民法院認定如下事實：
原告大地公司和被告神木大廈公司于1999年3月1日簽訂《外銷商品房預售契約》，該契約約定：大地公司自愿購買由神木大廈公司預售的北京神木大廈G層01(暫定號)房屋，房屋用途為寫字樓，神木大廈公司已收到原告定金人民幣36800元；還約定：G層01(暫定號)的建筑面積為105．62平方米，國有土地使用面積16．84平方米，上述各項面積為暫測面積，該商品房交付時，房屋的實際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的5％(不含)時，按照本契約約定的所售房屋售價進行結算；實測面積與暫測面積之差超過暫測面積的5％(含)時，自神木大廈公司向大地公司出示北京市房屋土地管理局實測面積文件之日起15日內，大地公司有權解除契約。契約解除自大地公司書面通知送達神木大廈公司之日起生效。神木大廈公司除在契約解除后30日內向大地公司雙倍返還定金外，并需將大地公司已付的房價款及利息全部退還，利息按照中國人民銀行固定資產貸款利率或按照中國人民銀行外匯貸款利率計算。同時約定：雙方同意上述預售房屋售價為每建筑平方米2800美元，價款合計為295736美元。大地公司同意在雙方簽訂預售契約后即付清全部購房價款。大地公司已支付的定金在原告最后一次付款時轉為購房價款[www.hbhongyijixie.com]。還約定：被告須于1999年9月30日前，將房屋交付給原告[中法網]。雙方同意房屋交付后30日內共同到北京市房屋土地管理局房地產市場管理處辦理房屋買賣過戶審批手續。辦理上述手續時發生的稅費，由雙方依照有關規定交納。
《外銷商品房預售契約》簽訂同日，雙方又簽訂一份《北京“神木大廈”預售契約補充協議》，作為對《外銷商品房預售契約》的補充。在上述兩份文件簽訂前，大地公司于1999年2月13日已向神木大廈公司交納了全部購房款，共計人民幣2454608．80元。1999年11月30日，神木大廈公司延期兩個月向大地公司交房，隨后雙方就延期交房問題達成諒解。后大地公司多次催促神木大廈公司辦理房屋產權過戶手續，神木大廈公司于2002年9月12日方才取得其銷售房屋的房屋產權證。大地公司于2002年11月12日向神木大廈公司委托的北京市眾天中瑞律師事務所交納了辦理相關法律手續的律師費。2003年4月22日，神木大廈公司向大地公司發函，稱：根據北京市房地產勘察測繪隊對神木大廈的勘測報告，大地公司購房的實測面積為77．5平方米(其中套內面積為56．09平方米，公共分攤面積為21．41平方米)，比契約規定的面積減少28．12平方米。神木大廈公司承認，實測面積與預售面積的誤差已經超過合同約定的5％的范圍，并告訴大地公司：如選擇解除原合同，需在接到通知的15日內書面回復，如選擇繼續履行合同，神木大廈公司將在辦理完房產證后退還減少面積部分的房價款78736美元，還要求大地公司在收到此函后7日內與其聯系辦理有關手續[中法網]。此函的附件包括：北京市房地產勘察測繪所出具的北京市房屋登記表、分戶產權帳務結算表、大地公司應準備的文件清單及授權委托書樣本。大地公司收到函件及附件后，未書面答復神木大廈公司，亦未按要求提交有關授權及相關文件以辦理房產證事宜。大地公司稱已口頭答復神木大廈公司，但神木大廈公司予以否認。現大地公司當庭表示不同意解除契約，要求神木大廈公司繼續履行。
一審.認為
北京市西城區人民法院認為：
《合同法》(以下簡稱合同法)第六十條規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。”..百零七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任[中法網]。”原告大地公司與被告神木大廈公司簽訂的外銷商品房預售契約及其附屬的相關文件，均是雙方當事人的真實意思表示，屬有效合同，雙方應按合同約定的內容履行相應義務[www.hbhongyijixie.com]。神木大廈公司雖未按合同的約定日期交房，但神木大廈公司延期交房的行為已得到大地公司的諒解，雙方同意對合同約定的交房日期變更為神木大廈公司的實際交房日，即1999年11月30日。
本案中，神木大廈公司承認實際欠付大地公司的房屋面積超過了合同中暫測面積的26．6％，故應承擔違約責任。由于雙方在合同中未約定實際欠付面積超過暫測面積5％后如何具體追究違約責任，現大地公司要求適用《解釋》的有關規定并無不當。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，實測面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(含3％)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人。但大地公司在與神木大廈公司簽訂的購房合同中，已經約定實際面積與暫測面積的差別不超過5％(不含)時，應按照合同房屋售價進行結算，雙方當事人應遵守該約定。故本案應以雙方在合同中約定的5％作為追究神木大廈公司違約責任的起點，即實際面積與暫測面積的差別在5％(不含)之內部分的房款，按照雙方當事人在合同中約定的售價予以返還，而實際面積與暫測面積的差別在5％之外的房款，應按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，由神木大廈公司雙倍返還。大地公司主張所購房屋實際面積誤差比超過3％的部分房價款均由神木大廈公司雙倍返還，明顯不妥，故不予支持。
神木大廈公司將不能按照合同約定的期限(交房后30日內)辦理房產證，歸責為政府相關部門沒有及時辦理有關手續是沒有說服力的。因為神木大廈公司簽訂合同時，即明知自己尚未取得該房產項目的房產證，亦明知在取得房產證后，對建成的樓房分戶測量仍需要一定的時間，但仍向大地公司承諾交房后30日內辦理房產證，故理應承擔沒有按承諾為大地公司辦理房產證的違約責任。但大地公司在神木大廈公司2003年4月22日提出為其辦理房產證后，不能證明已按神木大廈公司的要求提供相關文件，并將此后沒有辦理房產證歸責于神木大廈公司缺乏依據，故不予支持。
綜上所述，依據合同法第六十條、..百零七條，《解釋》第十四條、第十八條..款..項、第二十八條..款..項之規定，判決：
一、被告北京神木大廈公司返還原告大地公司購房款1183121元。
二、被告北京神木大廈公司給付原告大地公司自1999年12月30日至2003年4月29日的違約金(違約金按照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算，總額以購房款人民幣2454608．80元計算)。
三、駁回原告大地公司其他訴訟請求。
一審宣判后，神木大廈公司不服，向北京市..中級人民法院提出上訴。
神木大廈公司的主要理由是：(1)一審.判令我公司雙倍支付減少部分面積的房款沒有合同及法律依據。根據預售契約第二條規定，在實際面積與暫測面積的誤差比超過5％的范圍內時，買方有權在賣方出示北京市房屋土地管理局實測面積文件之日起十五天內做出退房的決定，但沒有規定在買方要求繼續履行合同的情況下，超過合理誤差范圍外部分的房款如何進行結算[中法網]。我公司取得北京市房地產勘察測繪隊出具的測繪表后，已向大地公司發函明確說明了實測面積與暫測面積的誤差比例和數額，告知大地公司在規定的期限內行使解除合同的權利，并說明如果要求繼續履行合同，我公司會退還減少部分面積的房款。我公司通過上述函件已經明確對預售契約第二條進行了補充規定，即在實測面積與暫測面積的誤差比超過預售契約規定的合理誤差的范圍內時，在買方要求繼續履行合同的情況下，就超過合理誤差范圍外的房款如何進行結算，提出了明確的補充規定。大地公司在收函件后，沒有在規定的期限內行使解除合同的權利，也沒有在合理的期限內提出任何異議，應視為認可繼續履行合同，同意對超過合理誤差范圍外面積的房款按預售契約的單價進行結算。退一步講，如果一審.認定當事人雙方沒有就繼續履行合同達成合意，那么就應該按照方唯一有效的合同履行，即在超出雙方約定的合理誤差時，雙方應該解除合同；如果大地公司既不解除合同，又要求我公司雙倍退還超出面積部分的房款，實際上是不當得利。(2)一審.判令我公司自1999年12月30日至2003年4月29日承擔大地公司所購的G01單位的房產證沒有按期取得的違約金是不符合當時實際情況，因為我公司在與大地公司簽署合同時，神木大廈正在建設中，當時是不可能取得大產權證的；辦理房產證首先需經有關測量部門對已經交付的房屋的面積進行測量，而在房屋交付使用后30天就完成上述測量并開始進行產權過戶手續，在實際上是根本不可能的，故北京市房屋土地管理局對此專門進行了修改；在2002年4月底，我公司將需要辦理大產權證的全部材料提交北京市房屋土地管理局后，直到2002年9月12日才取得大產權證。在取得大產權證后，上訴人立即正式開始申請北京房地產勘察測繪隊對包括被上訴人所購買的房屋進行分戶產權的測量工作，北京房地產勘察測繪隊于2002年11月29日出具測繪后的房屋登記表。這兩段時間是由于政府部門內部工作的程序而導致的時間延誤，不應該由我公司承擔過錯責任。我公司在2002年11月29日取得房屋登記表后，由于大地公司于2002年11月初向上訴人提出配合辦理按揭付款事宜，且當時按揭方案正在進行當中，故亦不可能辦理房產證，只是由于大地公司在辦理按揭上一直沒有進展，故我公司于2003年4月22日只好按照正常的工作程序發函給被上訴人以避免責任，故判令我公司自2000年1月1日開始承擔延期辦理房產證的違約金不符合實際情況。另外，我公司自2002年4月底起即開始辦理大產權證，是由于行政部門的原因導致的辦理延誤，故不應由我公司承擔責任。雖然大地公司至今還沒有取得房產證，但在我公司的配合下，大地公司仍以G01單位進行抵押貸款、從而達到其融資的目的，故并沒有因為未及時得到房產證而產生實際的經濟損失。
大地公司同意一審.的判決。
二審審理期間，神木大廈公司和大地公司均未提交新證據。北京市..中級人民法院經查，對一審.查明的案件事實予以確認。
本院認為
北京市..中級人民法院認為：
原審.認定大地公司與神木大廈公司簽訂的外銷商品房預售契約及其附屬的相關文件有效，并認定雙方實際變更交房日為1999年11月30日并無不當。大地公司與神木大廈公司理應嚴格按照契約及相關文件的約定履行各自義務。神木大廈公司提出以2003年3月19日的大地公司的傳真件及神木大廈、大地公司、北京中關村科技擔保有限公司三方均未簽字蓋章的協議，證明神木大廈公司與大地公司已經在履行原契約過程中因大地公司要求辦理按揭購房而發生變化，從而神木大廈公司在其上訴狀中提出原審.沒有認定上述證據不符合事實的上訴理由，由于神木大廈公司提交的有關協議沒有三方的簽字和蓋章而并未成立，不足以證明其主張，故不予支持。
對于神木大廈提出的“一審.判令上訴人雙倍支付被上訴人減少部分面積的房款沒有合同及法律依據”及“一審.判令上訴人自1999年12月30日至2003年4月29日止承擔被上訴人所購的G01單位的房產證沒有按期取得的違約金是不符合當時實際情況”的主張，神木大廈公司是2003年4月22日向大地公司發函的，但并未得到大地公司的確認，故其不能以此認定大地公司已表示同意神木大廈公司變更雙方簽訂契約內容的提議，即雙方并沒有就房屋減少面積超過5％部分的房款退還問題達成新的約定，故對神木大廈公司的上述主張不予支持?！督忉尅酚?003年6月1日起施行，根據上述司法解釋第二十八條的規定，原審.適用該司法解釋審理本案正確。
綜上，依照《民事訴訟法》..百五十三條..款第(一)項、..百五十八條之規定，北京市..中級人民法院于2004年6月28日判決如下：
二審裁判結果
駁回上訴，維持原判。。
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