一、土地使用年限的確定
根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：1、居住用地70年;2、工業用地50年;3、教育、科技、文化、衛生、體育用地年限為50年;4、商業、旅游、娛樂用地40年;5、倉儲用地50年;6、綜合或者其他用地50年。
二、不同的房子土地年限的區別
1、商品房、經適房和兩限房的產權年限是從開發商拿地之日算起，準確地說，是拿到國有土地使用證那天算起。舉個例子，開發商2005年拿地，購房者2010年入手，那么這套房子的剩余土地使用權也就66年了，土地使用權到期時間是2000 70=2070年。2、老公房的產權年限與以上三種房子不同，他的土地使用年限從第一筆土地收益金開始計算。老房子由于土地使用性質不同，一般上市時要補交土地收益金。需要注意的是，老公房的土地使用年限是從本樓棟第一套房上市之日算起的。舉個例子，一個建成于1980年的老公房小區，某棟樓在2000年第一次出現了二手房交易，那么這棟樓的土地使用年限就從2000年開始算起，到期時間是2070年。雖然經適房和兩限房在上市的時候也要繳納土地收益金，但這兩種房子與老公房的土地使用年限計算方式不同，前兩種房子是從開發商拿地之日算起，而老公房是從本棟樓第一套房成交之日算起。
三、怎么查房屋土地年限
住宅的產權年限可以查看自己的產權證，而土地證則可以看出土地剩余使用年限，有些城市已經將房產證和土地證合二為一了，統稱為《房地產權證》，這張證書能同時看到房屋產權這土地剩余使用年限。未來不動產統一登記完成后，將統一為《不動產權證書》。一些商用或者公用的房子，不能辦理產權證，只有買賣合同。查詢產權年限，需要查看開發商的土地使用性質相關文件。綜上所述，關于房屋土地使用年限的問題，首先要區分房屋所在土地的具體用途是什么，建住宅的居住用地是70年，建廠房的工業用地是50年等等，其次，在具體實際中，經濟適用房、雙限房和老公房一樣都需要在出售時補交土地收益金，但其土地使用權的計算方式不僅相同，需要注意進行區分。
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