一、小產(chǎn)權(quán)房買賣合法嗎
小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生是違法的，因?yàn)樗`背了城鄉(xiāng)土地規(guī)劃利用的總體布局，也違反了關(guān)于農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的法律程序，所以它本身是不合法的。根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”
另外，根據(jù)其他相關(guān)法規(guī)規(guī)定，禁止擅自通過“村改居”等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。
目前，國土資源部已經(jīng)嚴(yán)厲地指出，小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，集體土地不得用于商品住宅開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房，并要求各地堅(jiān)決制止、依法嚴(yán)肅查處。
小產(chǎn)權(quán)房的具體解決途徑，應(yīng)該謀求維持多贏的利益格局。把責(zé)任全部推給農(nóng)民或購房者，是不客觀的。在現(xiàn)有的法律體系沒有改變之前，一個(gè)可行的辦法是：下不為例，既往不咎。在技術(shù)上可以探討設(shè)計(jì)一些務(wù)實(shí)的模式，比如將原來的小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同變更為長期租賃合同，并允許租戶轉(zhuǎn)租，或許是一個(gè)方方面面都可接受的解決方案。
二、小產(chǎn)權(quán)房買賣是否受法律的保護(hù)
小產(chǎn)權(quán)房得不到現(xiàn)有法律體系的支持是一個(gè)基本的事實(shí)，而小產(chǎn)權(quán)房與商品房巨大的價(jià)格落差，造就了其廣闊的市場需求，也是一個(gè)不爭的事實(shí)。在現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系不能全面滿足民眾住房需求的情況下，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，應(yīng)該說是具有一定合理性的。那么小產(chǎn)權(quán)房買賣是否受法律的保護(hù)呢?
對于已購者利益是否受保護(hù)，成為民眾普遍關(guān)心的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題。雖然小產(chǎn)權(quán)房違法,絕對不允許再建設(shè)，但是對于那些已經(jīng)在農(nóng)村購買了小產(chǎn)權(quán)房的消費(fèi)者，國家相關(guān)部門正在研究制定具體的解決措施。很多消費(fèi)者購買的時(shí)候，對國家的法律了解不多，因此糊里糊涂覺得便宜就買了,對這些人的合法利益,政府是要給予保護(hù)的。
購買小產(chǎn)權(quán)房的城鎮(zhèn)居民可以行使房屋的居住使用權(quán)，只是不能取得所有權(quán)證。《物權(quán)法》第一百五十三條雖然規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定，但其卻明確了宅基地使用權(quán)是一種物權(quán)。既然是物權(quán)，權(quán)利人當(dāng)然有相應(yīng)的支配權(quán)包括處分權(quán)。所以對涉及到宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓效力的認(rèn)定，司法實(shí)踐中認(rèn)定不盡相同，對該類房屋買賣合同效力的認(rèn)定就不能簡單的一律為無效。如符合規(guī)劃要求和用地條件，買房自用的，就應(yīng)認(rèn)定為有效。且如當(dāng)事人一方提出無效要求，因其違反了誠實(shí)信用的民法原則，具有惡意也不會(huì)得到法律支持。
需要提醒的是，如果發(fā)生糾紛，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房交易是不合法的，不合法的交易法院是不會(huì)受理的。但當(dāng)事人可以找個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的律師幫助出謀劃策，改變訴訟標(biāo)的或者訴訟請求，不要以小產(chǎn)權(quán)房糾紛為訴訟請求，而可以以經(jīng)濟(jì)糾紛的請求起訴，這樣可以最大程度的保證自己的權(quán)益。
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