一、農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題
目前我國法律未明確規(guī)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題。但是，農(nóng)村房屋的買賣必然導致宅基地使用權的轉移。宅基地是農(nóng)民的重要財產(chǎn)權利，我國法律、法規(guī)嚴禁宅基地進入市場進行交易。《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。國務院辦公廳早在1999年就在《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》作出了“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅”的規(guī)定。由于宅基地關系到農(nóng)民的基本居住條件，所以上述法律明確規(guī)定獲得農(nóng)村宅基地要受農(nóng)業(yè)人口身份上的限制，只有具有農(nóng)村戶口的人才能在本集體所有土地范圍內(nèi)申請宅基地。因此，對于城市居民購買農(nóng)村房屋和具有農(nóng)民身份但雙方非同一集體經(jīng)濟組織成員的情形，房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則。對于雙方均是同一集體經(jīng)濟組織成員的情形，因這類購房者具有在該地申請宅基地的集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合《合同法》關于合同效力的要件，原則上應認定為有效合同。
二、農(nóng)村房屋所有權的認定問題
《物權法》第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。房屋固然屬于不動產(chǎn)，依照物權法的物權公示原則及相關規(guī)定，不動產(chǎn)是需要初始登記的，轉讓時則需過戶登記。但對于農(nóng)村房屋，其不屬于商品房，自身具有特殊性。針對當前農(nóng)村房屋的所有權大部分沒有登記的現(xiàn)狀，我國亦沒有強制性的規(guī)定要求農(nóng)村房屋所有權的認定必須辦理初始和變更登記。因此，當前農(nóng)村房屋所有權的取得如果以登記為生效要件，未免脫離實際。登記的首要意義在于物權變動的公示與公信。在農(nóng)村，由于國家對農(nóng)村宅基地的申請人有著嚴格的規(guī)定，這樣在客觀上就限制了擁有農(nóng)村房屋的人群大都是本集體經(jīng)濟組織的成員，可以說人人都處在一個“熟人社會”，并且村民之間大多都參與彼此的房屋建設，相互之間僅通過占有行為就已經(jīng)能起到客觀公示作用。村民委員會的見證和記錄即完成了公示的作用，并不需要更大范圍的公示，即使登記其效果也不一定比村民之間的監(jiān)督更有利。
對于農(nóng)村房屋買賣的問題似乎應該得到社會的關注，而且也需要從根本上解決問題。首先需要對農(nóng)村房屋買賣的合法性和可操作性進行合理的認定，至少在房屋歸屬問題上需要有法律上的認可。其次可以對農(nóng)村集體土地進行登記從而有效的緩解農(nóng)村房屋買賣 效力該如何認定的問題。
⊙聲明：本頁內(nèi)容僅代表發(fā)帖者個人觀點，不代表本站同意其觀點和對其真實性負責，如涉及侵權或違法違規(guī)，請點此舉報。
⊙相關內(nèi)容
·北京房屋租賃管理若干規(guī)定
在北京，房屋出租已經(jīng)成為了一種普通大眾在他鄉(xiāng)生活的普遍方式，可是，房租出租也會產(chǎn)生許多法律問題，如房屋和合同中描述的不符，租房的人私自轉租等。下面，為您整理了一些北京房屋租賃管理若干規(guī)定和可能發(fā)生的法律風險，希望可以為您提供參考。一、北京房屋租賃管理若干規(guī)定......
·商品房銷售應具備哪“五證”
(l)市房屋土地管理局的“中華人民共和國國有土地使用證”； (2)市城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國建設用地規(guī)劃許可證”； (3)市城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國建設工程規(guī)劃許可證”； (4)市城鄉(xiāng)建設委員會的“建設工程開工證”； (5)市房屋土地管理局的“上海市商......
·二婚離婚財產(chǎn)安置房怎么分配
在離婚糾紛中，財產(chǎn)劃分往往是雙方爭議的焦點，隨著城市化的進程快，房屋拆遷比較常見，由此出現(xiàn)的安置房也成為夫妻雙方財產(chǎn)爭議的焦點。首先需要明確安置房是政府因為城市規(guī)劃等原因而安置給被承租人或者被拆遷人居住使用的房屋。因為安置房的特殊性質，導致許多夫妻在離婚時對安......
·現(xiàn)實中會因為各種各樣的原因而引發(fā)...
現(xiàn)實中會因為各種各樣的原因而引發(fā)房產(chǎn)糾紛，對于這類糾紛在實際解決的時候就要選擇好恰當?shù)姆绞椒椒ǎ@樣糾紛得以解決，自身利益也才可以得到維護。那一般解決房產(chǎn)糾紛是否可以通過仲裁的方式進行呢?我們整理了相關資料，馬上為你做詳細解答。一、解決房產(chǎn)糾紛可以通過仲裁方式......
·南京股權律師
南京股權律師辦理股權轉讓協(xié)議、股權合同、股權轉讓、股權變更流程、股權轉讓形式、股權轉讓限制、股權轉讓的種類、股權轉讓協(xié)議和合同的擬定和法律效力。股權轉讓成為企業(yè)募集資本、產(chǎn)權流動重組、資源優(yōu)化配置的重要形式，南京股權轉讓律師，南京公司......
·南通市通州區(qū)看守所
南通市通州區(qū)看守所別稱通州...看守所，具體位置位于江蘇省南通市通州區(qū)金沙鎮(zhèn)新三園村32組。友情提示：看守所不準家屬會見，只有律師才能見到犯罪嫌疑人，需要會見、取保候審、申訴、確定是否具有從輕或者減輕情節(jié)、保外就醫(yī)、減刑等法律幫助的，聯(lián)系......
 江蘇 顧小東律師 |
 副主任 法學學士 |
 18013892489 |
 |
 山東 許義園律師 |
| 法學學士 執(zhí)業(yè)7年 |
| 13061416368 |
|
 山東 范志強律師 |
| 執(zhí)業(yè)20年 |
| 13065042504 |
|
 江蘇 王慶磊律師 |
| 副主任 法學學士 |
| 18036231135 |
|
 江蘇 鄒馥憧律師 |
| 主辦律師 法學學士 |
| 13814066391 |
|
原告陳某與被告彭某簽訂一份門面租賃合同,約定被告彭某將門面從2019年7月24日起租賃給原告陳某經(jīng)營家具銷售生意，租金每年38000元，租期10年。2019年8月17日,門面所有人某管理中心通知原告陳某搬出案涉門面。2019年9月7日,被告彭某向原告陳某出具一份承諾書,承......
·南京海事法院積極對接江蘇海事局、連云港海事局，推進海事司法多維度協(xié)作建設
南京海事法院積極對接江蘇省交通運輸廳、江蘇海事局、連云港海事局，推進海事行政執(zhí)法和司法多維度協(xié)作機制建設，在多層面工作協(xié)調(diào)溝通、海事領域糾紛化解、船舶扣押與監(jiān)管、海事調(diào)查與案件處理、重大工作信息共享等方面積極探索，勇于實踐，取得了初步成效。......
