1．房地產(chǎn)開發(fā)商的廣告構(gòu)成要約。《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》中認(rèn)為，房地產(chǎn)廣告，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以其他房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹的廣告。對于商品房銷售廣告要區(qū)分是構(gòu)成要約還是要約邀請，因?yàn)橐s邀請?jiān)诜缮鲜菦]有約束力的。—般認(rèn)為：如果購房人想要以確定的形式確認(rèn)銷售廣告中的種種許諾和條件，應(yīng)該在簽定購房協(xié)議時(shí)將這些條件納入合同之中，使其成為合同條款，如此購房人才能保障自己的利益。原則上—般的商業(yè)廣告應(yīng)該認(rèn)為是一種要約邀請。《合同法》第15條規(guī)定：“要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約觀定的，視為要約”。但是如果房地產(chǎn)開發(fā)商的廣告明確注明該廣告為要約或者廣告中含有未來買賣合同的主要條款，或者寫明購房人表示同意就使合同成立等，那么這些廣告均屬于要約性質(zhì)。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。所以，譬如小區(qū)的綠化程度和面積、溫泉使用、健身設(shè)施等具體明確的內(nèi)容，即使僅僅出現(xiàn)在廣告中而未寫入購房合同，那么也屬于合同的內(nèi)容。在實(shí)際中房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常在宣傳中使用夸張性的文字和語言，其目的是為了引起購房者的注意，如果僅僅是一些模糊的沒有特指的語言，則不能構(gòu)成要約。
2．廣告是房地產(chǎn)銷售中一種廣泛采用的銷售方式手段，在實(shí)踐中開發(fā)商銷售廣告的類型多樣，譬如有商品房環(huán)境、美觀設(shè)計(jì)、使用功能、購房優(yōu)惠等方面的廣告。各種廣告中都存在不同問題。目前在房地產(chǎn)銷售中很多欺詐行為都是通過廣告實(shí)施的，因此對于房地產(chǎn)銷售的廣告現(xiàn)有法律法規(guī)進(jìn)行了比較嚴(yán)格的規(guī)定。《商品房銷售管理辦法》第十四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第3條規(guī)定，房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、利學(xué)、準(zhǔn)確，符合社會(huì)主義精神文明建設(shè)要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。
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