商品樓宇的屋頂花園產權到底應當歸誰？有人說歸開發商所有，或賣或贈均自由；有人說歸頂層住戶所有，可分割建私人屋頂花園；也有人說歸物業管理公司所有，可以出租賺錢。其實，一座樓宇所占用的一定面積的土地使用權，既在樓宇之下，也有樓宇四周，更包括樓宇屋頂。所有購房人對這塊土地共同享有土地使用權，其屋頂產權應歸這座樓宇的各個房屋產權人所共有。
樓宇屋頂產權共有
其一，從商品樓宇的成本和房價構成來看，根據國家建設部《商品住宅價格管理暫行辦法》的規定，商品房的價格成本包括基礎設施建設費和非營業性配套公共建設費。也就是說，購房者購買的住宅，其價格構成中不僅包含了住宅本身面積，也包括相應土地使用權和公共配套設施的面積。同時，開發商通過交納土地出讓金，獲得若干平方米的土地使用權，假設占地面積為5000平方米，蓋2萬平方米的建筑物，占地面積與建筑面積之比，即是每一建筑平方米相應的土地使用權的面積。此樓房的一位購房人，不管購買幾層，在購買了一套住宅后，也就隨之購買了此樓一定面積的土地使用權。毫無疑問，這些面積的土地使用權既在樓房之下，也在樓房四周，更在樓房頂部，所有購房人對該塊土地共同享有土地使用權。開發商在銷售此樓房時，已相應地把此套房的土地使用權也同時轉讓給了每套房的購買人。所以，樓宇屋頂的產權只能為此樓宇的每一位購房人所共有。
無法單獨辦理屋頂花園產權
其二，以購房者對公攤建筑所享有的權利來說。國家建設部第5條令《城市房產毗連房屋管理規定》第6條規定：“所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面等，應共同合理使用并承擔相應的義務；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占；”樓宇的屋頂是樓宇總體的一部分，沒有樓宇，也就談不上屋頂。因此，每位購房者對公攤建筑享有一種按份共有的共有權。但這種共有權又是一種從權利，房屋作為不動產，其產權是一種特殊物權，必須經房地產管理部門登記認可。而樓宇屋頂花園的物權是附屬于房屋產權的從權利，顯然是不可能，也是無法單獨辦理屋頂花園產權的。所以，某些開發商把屋頂花園或贈、或賣頂層住戶，物業管理公司出租賺錢，顯然是侵犯了其他住戶的相鄰權。
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