業(yè)委會違規(guī)召開業(yè)主大會，擅自選定解聘物業(yè)公司,律師代理幫業(yè)主成功維權

王永輝律師 四川•成都 閱讀：416 次

  代理：原告（上訴人）
結果：完全勝訴
價值：本案為一小區(qū)業(yè)委會違規(guī)召開業(yè)主大會，在沒有業(yè)主授權，也沒有大多數業(yè)主參加的情況下，憑一小部分業(yè)委會選定的業(yè)主代表投票，擅自決定解聘前期物業(yè)公司并要求退場，重新選定物業(yè)公司的情況。物業(yè)公司前期對法律..不清，以合同糾紛為由訴訟被.駁回[中法網]。廣大業(yè)主也紛紛不滿業(yè)委會作為，小區(qū)對抗各種激烈現象出現。王永輝律師代理后，以業(yè)主撤銷權糾紛角度出發(fā)，從事實、證據、法律適用等多方面角度闡述業(yè)委會的違規(guī)行為，經一審、二審，最終王永輝律師代理的業(yè)主訴訟得到.的完全支持。

業(yè)委會違規(guī)召開業(yè)主大會，擅自選定物業(yè)公司并解聘前期物業(yè)公司要求其退場。王永輝律師代理后幫業(yè)主成功維權
四川省成都市中級人民法院
民 事 判 決 書
（2019）川01民終2987號
上訴人（一審原告）：王某某，女。
上訴人（一審原告）：黃某，女。
上訴人（一審原告）：何某某，男。
上列三上訴人委托訴訟代理人：王永輝，四川蜀都金豐律師事務所律師。
上訴人（一審被告）：金堂縣某某小區(qū)..屆業(yè)主委員會，辦公場所：四川省金堂縣大道二段860號。
主要負責人：黃某某，業(yè)主委員會主任委員。
上訴人王某某、上訴人黃某、上訴人何某某、上訴人金堂縣某某小區(qū)..屆業(yè)主委員會（以下簡稱某某小區(qū)業(yè)委會）因業(yè)主撤銷權糾紛一案，均不服四川省金堂縣人民法院（2018）川0121民初3843號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年2月15日立案后，依法組成合議庭于2019年5月31日公開開庭進行了審理。上訴人王某某、上訴人黃某、上訴人何某某的委托訴訟代理人王永輝，某某小區(qū)業(yè)委會的主任委員黃某某到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
上訴人王某某、上訴人黃某、上訴人何某某上訴請求：撤銷一審判決第二項，依法改判撤銷某某小區(qū)業(yè)委會作出的終止成都某某物業(yè)服務公司（以下簡稱某某公司）物業(yè)服務的決定。事實和理由：前期物業(yè)合同約定“業(yè)主委員會成立選聘物業(yè)公司止”，應該是選聘出新的物業(yè)服務企業(yè)并且簽訂物業(yè)服務合同生效才終止；一審判決認定某某小區(qū)業(yè)委會系行使前期物業(yè)服務合同約定終止某某公司的服務屬事實認定錯誤。
針對上訴人王某某、上訴人黃某、上訴人何某某的上訴理由和請求，上訴人某某小區(qū)業(yè)委會答辯稱，上訴人王某某、上訴人黃某、上訴人何某某的上訴理由不能成立，請求駁回上訴人王某某、上訴人黃某、上訴人何某某的上訴請求。
上訴人某某小區(qū)業(yè)委會上訴請求：撤銷一審判決，將本案發(fā)回重審。事實和理由：某某小區(qū)業(yè)委會是通過合法程序選定產生，應當支持某某小區(qū)業(yè)委會的請求；依據《民事訴訟法》第五十三條的規(guī)定，十名以上業(yè)主才具備提起撤銷權訴訟的資格，本案三名業(yè)主不具備提起訴訟的資格；某某小區(qū)業(yè)委會發(fā)出通知后13天進行投票選聘物業(yè)服務企業(yè)，與法律規(guī)定的15天僅相差兩天，不違反《物業(yè)管理條例》第十四條的規(guī)定；既然選聘新的物業(yè)管理企業(yè)需要占建筑面積三分之二以上的業(yè)主同意，業(yè)主撤銷權訴訟也應占建筑面積三分之二以上的業(yè)主才能提起；某某小區(qū)業(yè)委會的決定并未侵害業(yè)主的合法權益，人民法院不得撤銷。
針對上訴人某某小區(qū)業(yè)委會的上訴理由和請求，上訴人王某某、上訴人黃某、上訴人何某某答辯稱，某某小區(qū)業(yè)委會的上訴理由和請求沒有法律依據，請求二審.駁回某某小區(qū)業(yè)委會的上訴請求。
王某某、黃某、何某某向一審.起訴請求：判令撤銷某某小區(qū)業(yè)委會作出的終止某某公司物業(yè)管理決定；撤銷某某小區(qū)業(yè)委會作出的選聘成都某某新物業(yè)服務有限公司（以下簡稱某某新公司）為小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的決定。
一審.認定事實：2017年12月3日，某某小區(qū)業(yè)委會發(fā)出《金堂縣趙鎮(zhèn)街道辦某某小區(qū)關于選聘小區(qū)物業(yè)服務公司的通告》，就選聘物業(yè)服務公司相關事項進行了公告，與本案相關的通告內容包括：第四條、競選說明1.某某小區(qū)業(yè)委會將根據物業(yè)服務公司個數、資質、服務等級、物業(yè)服務收費等綜合因素確定入圍的競選單位；2.競選采用書面征求全體業(yè)主意見的方式確定某某小區(qū)物業(yè)服務公司，當參選物業(yè)服務公司中有獲得建筑區(qū)劃內過半數業(yè)主贊成時，競選成功；3.各競選物業(yè)服務公司可自行對“某某小區(qū)”項目及其周圍環(huán)境進行考察，以便獲取有關編制競選方案和簽訂合同所涉及現場的資料，競選人應對自行查明或核實的有關資料的解釋、推論和應用負責。第五條、競選安排1.公開報名，各競選物業(yè)服務公司請于2017年11月27日至2017年12月10日將競選申請、物業(yè)服務公司競選條件證明材料、物業(yè)管理方案及金堂縣房管局備案證明書面報送十里大道某某小區(qū)業(yè)主委員會辦公室，過期拒絕接受；2.自我宣傳，2017年11月27日至2017年12月10日，參選的物業(yè)服務公司在小區(qū)內進行自我宣傳，充分向業(yè)主展示公司服務水平及競選承諾；3.業(yè)主表決，2017年12月10日至2017年12月18日投票表決參選的物業(yè)服務公司；4.公開唱票，2017年12月19日在某某小區(qū)業(yè)委會辦公室唱票，宣布表決結果[中法網]。
后某某小區(qū)業(yè)委會更改了競選的時間、地點，并對報名參加競選的物業(yè)服務公司進行了通知[www.hbhongyijixie.com]。2017年12月16日，在金堂縣趙鎮(zhèn)街道辦、十里社區(qū)及社區(qū)法律顧問的共同監(jiān)督下，30余名業(yè)主代表在十里社區(qū)會議室通過兩輪投票，某某新公司得票最高。
2017年12月17日，某某小區(qū)業(yè)委會向前期物業(yè)服務企業(yè)某某公司發(fā)出《關于終止物業(yè)服務合同的通知》，告知某某公司因已重新選聘了物業(yè)公司，終止某某公司在某某小區(qū)的物業(yè)服務合同，終止時間為2017年12月31日。2017年12月18日，某某小區(qū)業(yè)委會向全體業(yè)主發(fā)出《公告》，主要內容為：經過到會業(yè)主代表公平、公正的評議，實名投票得最高票“成都某某新物業(yè)服務公司”被當選為某某小區(qū)后期進行物業(yè)服務管理。從2018年1月1日起，全體業(yè)主向某某新公司繳納物業(yè)服務費及其他費用，2017年12月31日某某公司將停止對小區(qū)的物業(yè)管理，合同自動終止。2017年12月21日，某某小區(qū)業(yè)委會與十里社區(qū)居民委員會共同向金堂縣趙鎮(zhèn)街道辦事處發(fā)出“某某小區(qū)關于懇請趙鎮(zhèn)街道辦事處監(jiān)督某某小區(qū)新聘物業(yè)服務公司與原物業(yè)服務公司交接過程”的請求。2017年12月26日上午10時，金堂縣社區(qū)居民委員會對某某小區(qū)業(yè)委會《關于競選物業(yè)服務公司征求意見》統(tǒng)計結果進行核實，原始單據292張（戶）面積21540平方米，其中同意287戶，不同意5戶。核實情況，隨機抽樣30戶，具體結果如下：同意屬實19戶，不同意3戶，1戶已賣房，未接 2戶，關機3戶，1戶本人不知道，可能父親知道，1戶老年人居住，具體情況不清楚。
某某公司認為業(yè)主委員會2017年12月18日發(fā)布《公告》作出的終止《物業(yè)服務合同》及選聘新的物業(yè)服務公司的決定違法，拒絕撤離小區(qū)，并于2018年1月16日向一審.提起訴訟，請求宣告終止物業(yè)服務合同的通知無效。一審.于2018年3月7日作出（2018）川0121民初699號民事判決書，判決駁回了某某公司的訴訟請求。某某公司對判決不服，向本院提起上訴。二審中，某某公司向本院申請撤回上訴。2018年7月27日，本院作出（2018）川01民終10213號民事裁定書，裁定準許某某公司撤回上訴。
2018年2月6日，某某小區(qū)業(yè)委會作出“關于某某小區(qū)招聘物業(yè)服務公司的情況說明”，主要內容為：截止2017年12月10日，共有包括前期物業(yè)服務公司及本次選聘的物業(yè)服務公司在內的10家物業(yè)服務公司報名競聘，原定于2017年12月19日在小區(qū)業(yè)主委員會辦公室外（后大門），考慮到小區(qū)場地狹窄又有車輛往返，有安全隱患，特申請在十里社區(qū)大會議室進行選聘會。經業(yè)主委員會代表一致表決決定，時間改在2017年12月16日（星期六）在十里社區(qū)會議室進行，業(yè)主委員會 通知參選單位前來競聘，參選單位無異議，并在趙鎮(zhèn)街道辦事處、十里社區(qū)、法律顧問的共同監(jiān)督下及業(yè)主委員會、業(yè)主代表聽取競選單位的答辯后進行投票。首輪九選四投票結果：某某新公司34票、金色港灣物業(yè)服務公司24票、烽森物業(yè)服務公司20票、某某公司19票，前述四家物業(yè)服務公司進入第二輪[中法網]。第二輪答辯為四選一，投票結果為：某某新公司25票、某某公司5票、金色港灣物業(yè)服務公司2票、廢票1張[中法網]。
后某某公司因撤離小區(qū)的相關問題與某某小區(qū)業(yè)委會協商未果，至今仍在小區(qū)履行物業(yè)服務。某某小區(qū)業(yè)委會多次向趙鎮(zhèn)十里社區(qū)、趙鎮(zhèn)街道辦事處、房管等部門就前期物業(yè)服務企業(yè)拒不撤離的問題進行反映。
一審另查明，王某某、黃某、何某某系金堂縣某某小區(qū)小區(qū)業(yè)主。某某小區(qū)小區(qū)由四川金泉實業(yè)有限責任公司（以下簡稱金泉實業(yè)公司）開發(fā)建設，2014年5月竣工后業(yè)主入住，由成都海益物業(yè)管理有限公司提供物業(yè)管理服務。2015年8月12日，金泉實業(yè)公司與某某公司簽訂《前期物業(yè)管理合同》，約定某某公司為某某小區(qū)小區(qū)提供物業(yè)管理服務，期限自2015年8月22日起至業(yè)主會員會成立選聘物業(yè)公司止。2017年7月22日，在小區(qū)部分業(yè)主提議下召開了各單元樓棟長推薦等議事內容的全體業(yè)主大會，推薦各單元樓棟長共計16名。2017年7月23日，對7月22日推薦的樓棟長16名發(fā)出《倡議書》進行公示，主要內容為：為了小區(qū)環(huán)境建設及更好的維護全體業(yè)主的合法權益，在熱心人組織下，本小區(qū)業(yè)主在2017年7月22日晚8點召開了全體業(yè)主會議（參會人員80），在自愿前提下，推選出各單元樓長，以利于我們今后工作的開展。名單如下：X棟X單元......，X棟X單元……（共計9個單元16名樓長）。此名單公示期三天（2017.7.23——2017.7.25），在此期間如有熱心人愿意加入該群體，請聯系高女士， ……。同日，以全體業(yè)主的名義向趙鎮(zhèn)街道辦事處提交《申請書》，主要內容與倡議書一致，請求各級黨政批準為謝[中法網]。2017年10月31日，某某小區(qū)小區(qū)成立..屆業(yè)主委員會。
一審.認定上述事實，采信了各方當事人身份信息、《業(yè)主大會設立事項備案記錄表》《金堂縣趙鎮(zhèn)街道辦某某小區(qū)關于選聘小區(qū)物業(yè)服務公司的通告》《公告》《倡議書》《申請書》、（2018）川0121民初699號民事判決書、（2018）川01民終10213號民事裁定書等證據，以及各方當事人的一致陳述。
一審.認為，根據《物權法》及《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)應由業(yè)主共同決定，并經專有部分占建筑面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。業(yè)主決定前述事項時可以采用集體討論的形式召開業(yè)主大會，也可以采用書面征求意見的方式。召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主，并應同時告知相關的居民委員會。本案中，某某小區(qū)業(yè)委會就有關選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的通告發(fā)出后僅13天就進行了投票選聘物業(yè)服務企業(yè)，違反了《物業(yè)管理條例》第十四條的規(guī)定。根據查明的事實，某某小區(qū)業(yè)委會變更選聘時間及選聘地點，系業(yè)主委員會代表一致表決決定，且僅通知了競聘的物業(yè)服務企業(yè)，客觀上侵犯了業(yè)主的知情權及選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的權利。同時，某某小區(qū)業(yè)委會舉示的各單元樓長在選舉上存在瑕疵，在部分單元存在2 3名樓長的情形下，部分單元僅一名樓長參加選聘，在無其余樓長及單元全體業(yè)主授權的情況下，該單元部分樓長的投票不能代表該單元全體業(yè)主的意愿。即使前述單元樓長能夠代表所在單元全體業(yè)主的意愿，某某小區(qū)業(yè)委會也未舉示證據證明，樓長的投票代表了過半數且某某小區(qū)業(yè)委會也未舉示專有部分占建筑面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數業(yè)主的證據[中法網]。某某小區(qū)業(yè)委會2017年12月18日《公告》作出的選聘某某新公司為小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的決定，違反了法定程序，應予以撤銷。王某某、黃某、何某某關于撤銷某某小區(qū)業(yè)委會作出的終止某某公司履行案涉小區(qū)物業(yè)管理決定的訴請，某某小區(qū)業(yè)委會發(fā)出的通告系針對選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，雖然《公告》中包含了終止前期物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務的內容，但根據一審.（2018）川0121民初699號生效民事判決確定的小區(qū)開發(fā)商與前期物業(yè)服務企業(yè)之間簽訂的合同對合同期限的約定為“業(yè)主委員會成立選聘物業(yè)公司止”，某某小區(qū)業(yè)委會已于2017年10月31日成立，某某小區(qū)業(yè)委會已通告小區(qū)業(yè)主于2017年12月18日選聘新的物業(yè)公司，既然某某小區(qū)業(yè)委會已經成立又開始選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，某某小區(qū)業(yè)委會在《公告》中所涉內容，僅系行使前期物業(yè)服務合同的約定，并非本次通告選聘的內容，與本次選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的違法無關。故對王某某、黃某、何某某的該訴訟請求，一審.不予支持。當然，在上述選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的決定被撤銷后，為了小區(qū)業(yè)主有一個正常的生活環(huán)境，作為某某小區(qū)業(yè)委會應該更好的履行自己的職責，依照相關法律法規(guī)的規(guī)定，重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。作為小區(qū)業(yè)主的王某某、黃某、何某某，也應當配合某某小區(qū)業(yè)委會開展工作，相互體諒，共同創(chuàng)造安定和諧的小區(qū)環(huán)境。
綜上，一審.依照《物權法》第七十六條、第七十八條，《物業(yè)管理條例》第六條、第十一條、第十二條、第十四條、第二十六條，《民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，判決撤銷某某小區(qū)業(yè)委會于2017年12月18日《公告》作出的選聘某某新公司為小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的決定；駁回王某某、黃某、何某某的其他訴訟請求。案件受理費減半收取25元，由某某小區(qū)業(yè)委會負擔。
雙方當事人在二審限令的舉證期內均未向本院提交證據。
二審經審理查明的事實與一審一致，對一審.認定的事實，本院予以確認。
本院認為，歸納各方當事人的訴辯意見，本案二審的爭議焦點是：1.某某小區(qū)業(yè)委會于2017年12月18日《公告》作出的選聘某某新公司為小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的決定應否予以撤銷？2.某某小區(qū)業(yè)委會于2017年12月18日《公告》作出的停止某某公司對小區(qū)的物業(yè)管理的決定應否予以撤銷？針對前述爭議焦點，本院評述如下：
某某小區(qū)業(yè)委會于2017年12月3日發(fā)出《金堂縣趙鎮(zhèn)街道辦某某小區(qū)關于選聘小區(qū)物業(yè)服務公司的通告》，確定于2017年12月10日至2017年12月18日投票表決參選的物業(yè)服務公司、2017年12月19日在某某小區(qū)業(yè)委會辦公室唱票宣布表決結果。此后，某某小區(qū)業(yè)委會在未通知全體業(yè)主的情況下，變更了表決的時間、地點和方式，于2017年12月16日在金堂縣社區(qū)會議室通過30余名業(yè)主代表投票的方式，推選某某新公司作為新的物業(yè)服務公司，并據此在2017年12月18日向全體業(yè)主發(fā)出《公告》，決定由某某新公司為小區(qū)提供物業(yè)服務。因某某小區(qū)業(yè)委會不能提供證據證明前述推選結果經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意，其關于選聘某某新公司作為新的物業(yè)管理企業(yè)的決定不符合《物權法》第七十六條關于“下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意”的規(guī)定，應予撤銷。
《物權法》第七十八條規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”王某某、黃某、何某某認為某某小區(qū)業(yè)委會的相關決定侵害其合法權益，提起本案訴訟，符合前述法律規(guī)定。某某小區(qū)業(yè)委會關于業(yè)主撤銷權訴訟應當由專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主提起的上訴意見，沒有法律依據，本院不予采納。
某某小區(qū)業(yè)委會于2017年12月18日向全體業(yè)主發(fā)出的《公告》，除決定由某某新公司為小區(qū)提供物業(yè)服務外，同時明確全體業(yè)主從2018年1月1日起向某某新公司繳納物業(yè)管理服務費和其它費用，某某公司于2017年12月31日停止對小區(qū)的物業(yè)管理，合同自動終止。基于上述關于選聘某某新公司作為新的物業(yè)管理企業(yè)的決定應予撤銷的相同理由，某某小區(qū)業(yè)委會關于某某公司停止對小區(qū)物業(yè)管理服務的決定，亦應予以撤銷。依據某某小區(qū)小區(qū)前期物業(yè)合同的約定，合同期限為“業(yè)主委員會成立選聘物業(yè)公司止”，即前期物業(yè)合同的期限至小區(qū)業(yè)主委員會成立，并依法選聘新的物業(yè)管理公司時，方才屆滿。因某某小區(qū)業(yè)委會選聘某某新公司作為新的物業(yè)管理公司不符合法律規(guī)定，應予撤銷；某某小區(qū)小區(qū)前期物業(yè)合同約定的合同屆滿條件尚未成就，一審判決認為某某小區(qū)業(yè)委會關于某某公司停止對小區(qū)物業(yè)管理服務的決定與其選聘某某新公司違法無關，故駁回王某某、黃某、何某某關于撤銷終止某某公司物業(yè)服務決定的訴訟請求錯誤，應予糾正。
綜上，王某某、黃某、何某某的上訴理由成立，本院對其上訴請求予以支持；某某小區(qū)業(yè)委會的上訴理由不能成立，本院對其上訴請求不予支持。一審判決認定事實清楚，但適用法律部分錯誤，本院予以糾正。據此，依照《物權法》第七十六條、第七十八條，《民事訴訟法》..百七十條..款第二項，《最高人民法院關于適用<民事訴訟法>的解釋》第九十條、第二百零七條的規(guī)定，判決如下：
一、維持四川省金堂縣人民法院（2018）川0121民初3843號民事判決..項，即“撤銷金堂縣某某小區(qū)..屆業(yè)主委員會于2017年12月18日《公告》作出的選聘成都某某新物業(yè)服務有限公司為小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的決定”；
二、撤銷四川省金堂縣人民法院（2018）川0121民初3843號民事判決第二項，即“駁回原告王某某、黃某、何某某的其他訴訟請求”；
三、撤銷金堂縣某某小區(qū)..屆業(yè)主委員會于2017年12月18日《公告》作出的成都某某物業(yè)服務公司停止對小區(qū)物業(yè)管理服務的決定。
一審案件受理費，按照一審判決確認的方式負擔；二審案件受理費200元，由金堂縣某某小區(qū)..屆業(yè)主委員會負擔（王某某、黃某、何某某預交的二審案件受理費100元，本院予以退還；金堂縣某某小區(qū)..屆業(yè)主委員會已經預交二審案件受理費100元，于收到本判決書七日內向本院交納二審案件受理費100元）。
本判決為終審判決。
審判長　臧　永
審判員　唐　健
審判員　徐苑效
二〇一九年六月十日
..員　楊　琴。...

⊙聲明：本頁內容僅代表作者個人觀點，不代表本站同意其觀點和對其真實性負責，如涉及侵權或違法違規(guī)，請點此舉報。