小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議是否有效？

劉德華律師 湖北•黃岡 閱讀：423 次

  一、基本案情
2014年4月14日，姜某與李某簽訂《房屋買賣合同》，并向李某支付了購房款40萬元。因李某房屋是小產(chǎn)權(quán)房，沒有房屋產(chǎn)權(quán)證，無法進(jìn)行過戶。姜某與李某發(fā)生爭議，無奈姜某將李某起訴至法庭。
二、律師觀點(diǎn)
關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議是否有效，有兩種不同意見。
..種意見：小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議無效。農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。我國房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房屋的所有權(quán)和土地所用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。國家還出臺了很多政策都禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房。《合同法》規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，因此小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議無效。
第二種意見：小產(chǎn)權(quán)房作為一種物權(quán)，也具有占有、使用、收益和處分的性質(zhì)，在不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的前提下就可以買賣。我國土地管理法雖然規(guī)定集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓和出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但小產(chǎn)權(quán)房的買賣并沒有將其土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，也沒有改變其居住的性質(zhì)。國家雖頒布了許多規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房和宅基地，但這些規(guī)定都沒有上升到法律或行政法規(guī)的高度，依據(jù)最高.對合同法的解釋，只有違反了 人大或其常務(wù)委員會頒布的法律或國務(wù)院頒布的行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同才是無效合同，因此小產(chǎn)權(quán)房的買賣協(xié)議有效。
本律師贊同..種意見，《合同法》明確規(guī)定了違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，買賣無證房屋的合同屬于違反強(qiáng)制性規(guī)定的合同，屬于無效合同，湖北省的判例也支持這一觀點(diǎn)。
三、法條依據(jù)
《土地管理法》第四十四條 建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)[中法網(wǎng)]。
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十一條在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府提出申請，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府報(bào)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。
在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地進(jìn)行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的規(guī)劃管理辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。
在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)以及農(nóng)村村民住宅建設(shè)，不得占用農(nóng)用地；確需占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照《土地管理法》有關(guān)規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。
建設(shè)單位或者個(gè)人在取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證后，方可辦理用地審批手續(xù)。
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