二手房地下室竟是違章建筑 業主要求退147萬差價

吳丁亞律師 北京•海淀區 閱讀：347 次

  
吳丁亞律師提示案件摘要：對張女士的說法，上家倪女士并不認同，她辯稱當時雙方根據房屋產證面積及裝修現狀，約定房價597萬元。林女士辯稱小石已驗看過房屋，應當知道屬于違章搭建，自己從未保證閣樓在交易內容中[中法網]。


在購買二手房的過程中，一些另外辟出來的空間往往會成為賣點——賣方常常把已經搭建好的陽光房或者地下室作價在房款中，而買房者也會因此有撿了便宜的心理。然而，這樣的陽光房或地下室卻往往是違建，不僅交易時會遇到麻煩，就是過戶后也會出現各種問題。法律..建議，在購買此類房產時，首先要到交易中心調取是否存在違章搭建的信息后，再確定是否購買，方是上策。
為做紅酒生意，看中房子地下室
2011年，張女士通過一家中介公司，看中一處位于紹興路的房屋。張女士回憶，當時中介業務員帶她去看房子的時候特別介紹這套位于底樓的老房子除了有100多平方米的建筑面積，在衣帽間下還有一間10多平方米的地下室。這讓從事紅酒生意的張女士頗為心動，并當即決定買下該處房屋。經過一番磋商，張女士與上家最終以總價597萬元成交。在支付了全部房款后，雙方辦妥了房屋過戶手續，張女士順利入住。然而，2013年10月，一場大暴雨導致新買的房子地下室嚴重積水，張女士向物業公司報修。物業人員到場后告知張女士，這處地下室是前業主擅自建造的，屬違章建筑，應予拆除。這讓張女士實在難以接受，在她看來，當初上家賣房的時候把地下室作為賣點，可實際上卻是私自占用了防空洞，謊稱有地下室。張女士認為，當時自己支付的房款及發票數額都是450萬元，剩余的 萬元都是作為裝修及附屬設施的補償款支付給上家的，這其中主要就是地下室的費用。于是，她將上家告上法庭，要求返還 萬元。對張女士的說法，上家倪女士并不認同，她辯稱當時雙方根據房屋產證面積及裝修現狀，約定房價597萬元。之所以會有補償款的說法，是為避稅，將總房價拆分為450萬元的購房款與 萬元的裝修補償。張女士購房時，自己曾經告訴過她地下室未經產權登記，不存在欺詐一說。同時，倪女士還指出，房屋交易發生在2011年，早已過訴訟時效。而張女士稱，并不存在為少繳稅而壓低房價，450萬元是交易中心納稅時對房屋的評估價，597萬元減去450萬元是 萬元，即使扣除裝修款30萬元，地下室也應當是117萬。對此，倪女士算了一筆賬，當時該地區房屋的交易均價為5萬元，而自己的房屋是精裝修，成交597萬元，折合每平方米約5.15萬元，該成交價與地下室無關，況且目前該房屋每平方米達7萬元，張女士沒有任何損失。.審理后認為，該房屋前后的兩份產權證上均未記載有地下室，張女士自認其買房時看過房，并且看到地下室，因此，張女士所稱在漏水報修時才知道地下室是違章建筑，有違常理。鑒于稅務部門開具的450萬元發票并非房屋的真實成交價格，張女士提供的證據無法證明597萬元的總房價款包括了117萬元地下室的價款，也不能證明簽訂合同時上家倪女士存在欺詐行為，因此，張女士的訴請缺乏事實和法律依據，.難以支持。此外，張女士提起訴訟時已經超過二年的訴訟時效[中法網]。頂層房屋搭閣樓過戶不能惹糾紛小石與女友準備結婚，打算買套二手房作為婚房[www.hbhongyijixie.com]。房產中介人員推薦他一套位于運光路的房產，并稱該套房屋交通便利、環境優雅。為了保險起見，小石與女友實地查看了這套房屋，該房是位于頂層的二居室，有附屬閣樓，配套設施齊全。小石與房東林女士很快談妥條件，簽訂了《買賣居間合同》，約定房屋建筑面積40.24平方米，房價款208萬元，首期房價款63萬元于簽訂正式房地產買賣合同當日支付，第二期房價款144萬元以銀行貸款形式支付，合同約定的房價款中已包含隨同該房地產一起轉讓的附屬設施、設備及室內裝修價格，林女士應確保該房地產內的附屬設施、設備均可正常使用，并與該房地產一同交付給小石。當日，小石依約支付了10萬元定金給林女士。8月18日是小石和林女士約好的正式簽約日，這天小石考慮到閣樓面積沒有體現在產權證上，便要求林女士對閣樓合法性進行確認，但雙方協商未果沒能簽訂正式的房地產買賣合同。而就在小石與林女士簽約的同一天，運光路房屋所屬的物業公司做出了《違法建筑整改通知書》，告知林女士在房屋使用過程中有平改坡內搭建，要求停止上述違規行為，恢復原狀。此后，相關行政部門就運光路房屋附有違法搭建和承重結構被損分別做出認定，并向林女士發出了《附有違法建筑的房屋認定書》，通知林女士運光路房屋被認定為附有違法建筑，拆除附有違法建筑前，房地產登記機構不予辦理該房屋的相關房地產登記。此后雙方經多次協商仍無法簽訂房地產買賣合同，小石將林女士訴至虹口.，要求林女士雙倍返還定金。林女士辯稱小石已驗看過房屋，應當知道屬于違章搭建，自己從未保證閣樓在交易內容中。雖然運光路房屋被認定附有違章建筑，交易中心只是限制過戶，自己同意進行整改并過戶，現在是小石不愿繼續履行[中法網]。物業公司做出的《違法建筑整改通知書》自己根本沒有收到，也不知道違章會被限制過戶。.經審理認為雙方達成買賣合意時，房屋存在違章搭建的情況已客觀存在，林女士作為房屋出售方應當知曉，小石作為購房人上門驗看房屋時也理應知曉，現由于運光路房屋被認定為附有違章建筑和承重結構受損而無法完成房地產權轉移登記，雙方均負有責任，林女士并非單方違約，故判了林女士返還小石定金10萬元，對于小石要求雙倍返還定金的訴求未予以支持。主審法官指出，本案中，雙方達成買賣合意時，相關行政主管部門雖尚未對房屋違章性質做出書面認定，但房屋存在未經審批之搭建的情況已客觀存在，雙方對此均知曉。林女士作為出售方負有責任，小石作為買受方，上門驗看房屋時也理應知曉，不能以自己不具備專業知識為由認為其不知曉房屋存在違章搭建，因此也有一定的責任。為此，法官提醒，在購買二手房時，應當親自上門驗看房屋，尤其對于頂層或者底層的房屋，若發現其實際使用面積與產證登記面積不一致或明顯存在違章搭建的情況下，不能輕信中介或出售方的口頭承諾，在簽訂書面協議前往交易中心核實是否存在違建情況，降低自己購房后無法過戶的風險[中法網]。


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