徐x與孫xx、楊xx房屋買賣合同糾紛一審民事判決書

吳丁亞律師 北京•海淀區 閱讀：368 次

   惡意串通折價補償善意第三人夫妻共同財產房屋占用費

基本信息

審理.： 北京市海淀區人民法院
案　　號： （2017）京0108民初52948號
案件類型： 民事
案　　由： 房屋買賣合同糾紛
裁判日期： 2018 11 23
法　　官： 聶冉
審理程序： 一審
原　　告： 徐x
被　　告： 孫xx 楊xx
原告代理律師： 席玉彬 [北京市中聞律師事務所]
被告代理律師： 吳丁亞 [北京市煒衡律師事務所]
文書性質：判決
文書正文

當事人信息

原告：徐x，女，1981年9月16日出生，住美國加利福尼亞州。

委托訴訟代理人：席玉彬，北京市中聞律師事務所律師。

被告：孫xx，男，1978年6月1日出生，住北京市石景山區。

委托訴訟代理人：吳丁亞，北京市煒衡律師事務所律師。

被告：楊xx，男，1985年12月14日出生，住內蒙古呼和浩特市玉泉區。

審理經過

原告徐x與被告孫xx、楊xx房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年10月18日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告徐x的委托訴訟代理人席玉彬與被告孫xx的委托訴訟代理人吳丁亞、被告楊xx，均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱

徐x向本院提出訴訟請求：1、請求確認我與楊xx2016年10月25日簽訂的編號為xxx號存量房屋買賣合同無效；2、請求判令兩被告按照2016年10月25日北京市海淀區八里莊路x號院x號樓x層x號房屋（以下簡稱x房屋）的市場銷售價格進行折價補償，暫定為2024400元；3、請求判令楊xx與孫xx共同賠償上述房屋自2016年10月25日至2017年10月12日之間的房屋占用費損失共計4.2萬元（以同地段房屋月租金3500元計算）；4、請求判令兩被告共同賠償我支付的保全費5000元、訴訟責任保險費等共計7200元；5、兩被告共同承擔本案訴訟費、鑒定費。事實與理由：我與孫xx原系夫妻..，2015年12月2日，雙方共同授權案外人肖xx辦理x房屋出售事宜，之后雙方感情破裂，我于2016年8月15日向.起訴離婚，并在當日向.申請對該房屋進行財產保全，但在保全過程中發現，孫xx為轉移夫妻共同財產，單方指示肖xx在2016年10月25日將x房屋以明顯低于市場售價的價格過戶轉移至其表弟，即楊xx名下[www.hbhongyijixie.com]。兩被告簽訂的存量房屋買賣合同對房屋買賣的重要條款沒有任何約定，且至今未支付任何購房款。

被告辯稱

孫xx辯稱：不同意徐x的訴訟請求。徐x起訴主體法律..錯誤，本案應為債權債務糾紛。我未在存量房屋買賣合同上簽字，也未在涉案房屋居住使用，徐x全部訴求與我無關。徐x起訴事實錯誤，2015年徐x和孫xx委托肖xx全權委托代為出售房屋，經過使領館認證。徐x再次起訴違反一事不再理原則[中法網]。2017年8月8日武昌區.已經作出調解書處理了涉案房屋。本案房屋存在多個善意第三人購房行為。請求.駁回徐x起訴。

楊xx辯稱：不同意徐x的訴訟請求。我就是個買房的人，合同也都完成了，我和肖xx簽的合同，肖xx代理徐x和孫xx已經完成了房屋交易。現在徐x的起訴已經影響到我的生活和工作。等我工作穩定后我要起訴徐x。不能因為漲價了徐x就反悔。房子賣給我落在我名下了，但是之后我賣給一個公司，公司名字不記得了，公司是不是又賣了不清楚。現在房子不在我名下，在誰名下不清楚了。

本院查明

當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。

徐x與孫xx原系夫妻..，楊xx系孫xx的表弟。

2015年12月2日，兩人向肖xx出具授權委托書，因兩人在國外不便回國，特授權肖xx對徐x名下x房屋進行出售，并對該委托書進行公證認證。

2016年7月23日，徐x出具聲明書，內容為從聲明之日起解除與肖xx全部委托..，解除對肖xx出售x房屋的一切授權事宜，徐x對上述聲明書進行公證。徐x并于2016年9月8日在工人日報上發出公告，聲明解除對肖xx出售x房屋的一切授權事宜。徐x提交對 記錄進行公證的材料，稱系與肖xx之間的 記錄，其中顯示徐x于2016年8月5日向 名“肖肖”發送 稱：肖xx，我剛剛給你打 沒有接，我已經通過中國領事館撤銷了我之前對你的授權委托書，如果你仍然拿著委托書去賣了x房屋，你會違法等等。兩被告稱徐x未對肖xx進行有效送達，并對“肖肖”的身份無法確認。

2016年10月25日，肖xx作為徐x的委托代理人與楊xx簽訂存量房屋買賣合同（合同編號為xxx），將x房屋以120萬元的價格出售給楊xx，合同首頁左上角打印的簽約時間為2016年9月5日。之后，x房屋產權登記至楊xx名下。楊xx稱以現金方式一次性向孫xx支付購房款120萬元，孫xx對此不予認可，稱楊xx未向其支付房款。經查，楊xx之后又將x房屋進行轉賣，現該房屋已登記在案外其他人名下。徐x主張上述交易價格明顯低于市場價格[中法網]。兩被告對此不予認可。

另查，2017年8月8日，徐x與孫xx在湖北省武漢市武昌區人民法院就離婚糾紛達成調解協議，該院出具（2016）鄂0106民初4751號民事調解書，在調解書第四項內容中寫明：因x房屋已經出售給案外人而產生的合同債權，徐x與孫xx各享有百分之50。庭審中，徐x與孫xx均認可調解書中載明的出售給案外人即為將x房屋出售給楊xx一事。

庭審中，徐x以惡意串通為由要求認定上述房屋買賣合同無效，并要求在認定合同無效的基礎上進行賠償，并向本院申請對x房屋2016年10月25日交易時房屋價格進行評估鑒定。

訴訟期間，徐x申請對x房屋進行財產保全，但因該房屋已登記在案外人名下，故本院未予保全。徐x為此支出保全費5000元及向保險公司支付訴訟財產保全責任保險費7200元。

本院認為

本院認為，根據查明，徐x與孫xx在夫妻..存續期間授權肖xx出售x房屋，在該房屋出售過程中，徐x曾作出撤銷肖xx授權的聲明，徐x提交的 公證證據不能證明系與肖xx之間的 聊天記錄，現無證據顯示徐x將上述撤銷聲明對肖xx進行了有效告知或直接送達，徐x雖在報紙上發出公告，但肖xx代理徐x與楊xx簽訂的合同載明的打印體的簽約時間早于上述公告時間。本院認為，肖xx系在不知授權被撤銷的情況下與楊xx簽訂出售x房屋的買賣合同，并辦理房屋過戶手續，肖xx與楊xx對此并無過錯，不能因此認定當事人存在惡意串通行為，徐x提出的房價數額及房款給付情況，均不能作為認定當事人惡意串通的依據，故現并無充分證據顯示肖xx與楊xx存在惡意串通行為，也無充分證據顯示孫xx通過肖xx與楊xx進行惡意串通。此外，根據雙方在離婚訴訟中達成的調解協議可知，徐x在該案中已得知x房屋出售給楊xx的事實，徐x與孫xx對此達成調解意見，即對已經出售給案外人而產生的合同債權，雙方各享有百分之50的利益，由此可知，徐x對于x房屋已出售一事享有百分之50的合同債權，而本案中，徐x要求確認楊xx購買x房屋的買賣合同無效，并要求基于合同無效而進行賠償，其意在于確認與楊xx之間的房屋買賣行為自始無效，而非基于已經出售給楊xx房屋而產生的合同債權主張權利，徐x提起的本次訴訟與徐x及孫xx達成的調解協議存在不一致之處，系對調解協議的否定，本院對此不予支持。綜上，本院認為，徐x以惡意串通為由主張房屋買賣合同無效，依據不足，并且，徐x以主張合同無效為由要求賠償損失，與徐x、孫xx在離婚時達成的協議相悖，故本院對于徐x所有的訴訟請求均不予支持。徐x對于x房屋出售給楊xx而產生的合同債權爭議可另行主張權利。徐x提出的房屋評估鑒定申請，與本案無關，本院依法不予準許。

綜上所述，依照《民事訴訟法》第六十四條..款規定，判決如下：

裁判結果

駁回徐x的全部訴訟請求[www.hbhongyijixie.com]。

保全費5000元，由徐x負擔，已交納。

案件受理費23389元，由徐x負擔，已交納7800元，余款于本判決生效后7日內交納。

如不服本判決，孫xx、楊xx可在判決書送達之日起十五日內，徐x可在判決書送達之日起三十日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數提出副本，上訴于北京市..中級人民法院。

審判人員

審判長聶冉

人民陪審員李蜀晉

人民陪審員朱秀英

裁判日期

二〇一八年十一月二十三日


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