買房防糾紛法律小常識買房防糾紛法律小常識

張昌偉律師 上海•寶山區 閱讀：410 次

  在購房中要注意哪些問題?遭遇糾紛后又該怎樣有效的維權?在此特地給廣大購房者收集了一些房地產維權基礎知識，供大家參考。
1、定金可不可以退?
“訂金”與“定金”是不同的法律概念。這是開發商欲規避法律責任的慣用做法。《擔保法》規定：定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20[中法網]。
商品房交易中，買家履行合同后，定金應當抵作價款或者收回;若買家不履行合同，無權要求返還定金，開發商不履行合同的，應雙倍返還定金。
而訂金并非一個規范的法律概念，實際上它具有預付款的性質，并不具備擔保性質。商品房交易中，如買家不履行合同義務，并不表示他喪失了請求返還訂金的權利;反之，若開發商不履行義務亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無須承擔違約責任。
2、合同簽訂后，因價格變化原因可以反悔嗎?
商品房也是一種商品，買賣雙方簽署合同后，沒有發生約定和法定的退房理由，任何一方違反合同約定，均需向守約方承擔違約責任
此外，從法律上講，開發商降價對老業主來說是很難維權的，這屬于房地產交易的風險。除非合同有約定，如果簽合同時開發商有書面承諾，承諾不降價，或若降價就賠償業主損失，這樣就可以獲得賠償。打砸售樓處只能徒勞無果，甚至會構成犯罪。

3、“五證”和“兩書”是指?

“五證”是指

《國有土地使用證》

《建設用地規劃許可證》

《建設工程規劃許可證》

《建設工程施工許可證》

《商品房銷售(預售)許可證》;
“二書”
《住宅質量保證書》
《住宅使用說明書》
4、購買手續不全的商品房會有什么風險?
1、業主取得權屬證書的期限無法確定;
2、為取得權屬證書，需要支付額外費用，如需補交土地出讓金;
3、只能取得使用權，不能取得權屬證書，不能上市交易;
4、可能被政府以違法建設強制拆除。
5、房地產商發布的宣傳廣告與實際不符是否要承擔責任?
售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發商為了吸引買房人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現，開發商一般也不會因此而承擔責任。但是對房屋價格以及購房人是否買房產生重大影響的內容除外。
《廣告法》第三十七條規定：
（1）房地產商發布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產商主觀故意所為。這是房地產商承擔責任的前提。
（2）購房者是受到欺騙和誤導。購房者因為依賴(虛假)廣告，對該廣告承諾的內容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導。如果購房者在購房前已知或應知廣告內容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關，則不能認為是受到了欺騙和誤導[中法網]。
（3）購房者的合法權益受到了侵害。購房者的合法權益受到實際發生的損害，這種損害包括財產的、金錢的、精神的。
（4）損害和虛假廣告之間有因果..。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導了購房者，給購房者的權益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果..。
6、購房人反悔怎么辦?
雙方簽訂《商品房買賣合同》后，在《商品房買賣合同》尚未辦理預售備案登記前，購房人反悔，不想繼續履行《商品房買賣合同》，是否可以以《商品房買賣合同》尚未生效為由，單方面解除合同，是否可以不承擔法律責任?
購房人應當按照合同的約定承擔違約責任。
《合同法》第八條規定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。《 高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條：當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
7、開發商不能按時交房怎么辦?
針對開發商延遲交房，業主們可集結起來找開發商討個說法，如果不行可走法律程序[中法網]。
根據《合同法》..百零七條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。此外，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。
因此，如果開發商沒有按期交房，業主可要求開發商支付違約金或者賠償損失，購房人如欲解除合同，應當先進行催告。催告之后超過三個月的，購房者可要求開發商解除合同。
8、什么情況下可以要求開發商退房?
一是置業者與開發商簽訂的房屋銷售合同無效，置業者有權退房。
二是開發商根本違約，置業者有權解除合同，并追究開發商的責任。
下列情形可以作為拒收的正當理由：
1、房屋未經竣工驗收合格;
2、交付時不具備《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》;
3、道路、電梯、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等基礎生活設施不具備使用條件;
4、建設單位變更商品房的戶型、朝向、結構形式、空間尺寸未通知買受人;
5、交付的時間遲延，達到買受人單方解除合同的條件;
6、竣工測繪的房屋面積差異達到約定的解除合同的標準[中法網]。
以上情形，前三種是出賣人不能證明達到交付條件，后三種是出賣人根本性違約，而且這些事實都是不需要收房就可以證明的。
此外，開發商采取欺詐手段，誘使置業者與其訂立房屋銷售合同，合同無效。比如：開發商故意告知置業者虛假情況，如竣工日期，裝修規格及質量標準等，或者故意隱瞞真實情況，可以認定為欺詐行為，合同無效[www.hbhongyijixie.com]。置業者與開發商訂立的合同顯失公平，可以請求.予以撤消，要求退房。。...

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