離婚時十大房產(chǎn)糾紛問題詳解

張昌偉律師 上海•寶山區(qū) 閱讀：340 次

  夫妻不離婚，可否請求分割共同房產(chǎn)?

《婚姻法解釋(三)》第四條規(guī)定：“婚姻..存續(xù)期間，夫妻一方請求分割共同財產(chǎn)的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不損害債權(quán)人利益的除外： (一)一方有隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產(chǎn)或者造成夫妻共同債務(wù)等嚴重損害夫妻共同財產(chǎn)利益行為的; (二)一方負有法定扶養(yǎng)義務(wù)的人患重大疾病需要醫(yī)治，另一方不同意支付相關(guān)醫(yī)療費用的。 在婚姻..存續(xù)期間，夫妻財產(chǎn)原則上是共同共有，但書面協(xié)議分別所有的除外。《物權(quán)法》規(guī)定：共有人約定不得分割共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，以維持共有..的，應(yīng)當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割;沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。夫妻雙方在共有的基礎(chǔ)喪失(即離婚時)，由于婚姻..解除，當然可以分割共同財產(chǎn)。但是出現(xiàn)本條規(guī)定的“重大理由”時，也可以分割夫妻共同財產(chǎn)。這是我國婚姻財產(chǎn)分割制度的重大突破，在符合一定條件的情況下，不用以解除婚姻..為代價，也可以在婚內(nèi)直接起訴要求分割夫妻共同財產(chǎn)，是對弱勢方權(quán)益的有力保護[www.hbhongyijixie.com]。



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婚前房產(chǎn)婚后增值部分，離婚時歸誰?

《婚姻法解釋(三)》第五條規(guī)定：“夫妻一方個人財產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應(yīng)認定為夫妻共同財產(chǎn)。 夫妻一方個人財產(chǎn)屬于個人所有，不因婚姻..的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。我國物權(quán)法對于原物與孳息之間的..及孳息的取得原則，自然孳息采用所有權(quán)主義及用益物權(quán)主義，法定孳息采用協(xié)商及交易習慣原則。婚前房產(chǎn)是夫妻一方個人的重要財產(chǎn)，在婚后的收益主要包括孳息、投資經(jīng)營收益及自然增值。《婚姻法》第十七條規(guī)定：夫妻在婚姻..存續(xù)期間所得的生產(chǎn)、經(jīng)營的收益、知識產(chǎn)權(quán)的收益歸夫妻共同所有。《婚姻法解釋(二)》第十一條規(guī)定：婚姻..存續(xù)期間，一方以個人財產(chǎn)投資取得的收益，為夫妻共同所有。但對孳息和自然增值這兩種情形如何認定未予明確。《婚姻法解釋(三)》第五條對此作出明確規(guī)定：夫妻一方個人財產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應(yīng)認定為夫妻共同財產(chǎn)，首次明確了夫妻一方個人財產(chǎn)婚后產(chǎn)生的孳息和自然增值不是共同財產(chǎn)。



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承諾贈與對方房產(chǎn)，贈與方能否反悔?

《婚姻法解釋(三)》第六條規(guī)定：“婚前或者婚姻..存續(xù)期間，當事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈與另一方，贈與方在贈與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法..百八十六條的規(guī)定處理。” 現(xiàn)實生活中，戀*中的男女為了取悅戀人，許諾將自己的房產(chǎn)贈與對方，而隨著感情破裂而反悔，贈與方能否撤銷贈與?《婚姻法解釋(三)》第六條規(guī)定，贈與方在贈與房產(chǎn)變更登記之前，可以按照合同法..百八十六條的規(guī)定處理。《合同法》..百八十六條“贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或經(jīng)過公證的贈與合同，不適用前款規(guī)定[www.hbhongyijixie.com]。”也就是說，除了特殊情況以外，一般情況下，房屋贈與都必須要到房屋變更登記以后才能生效，如果沒有變更登記，贈與方是有權(quán)撤銷贈與的。對于婚姻..存續(xù)期間的婚內(nèi)贈與，由于夫妻財產(chǎn)原則上為共同共有，司法解釋將條件設(shè)定為將一方所有的房產(chǎn)贈與另一方，這在實踐中應(yīng)予以注意。



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一方父母出資購買的房產(chǎn)，是否屬于夫妻共同財產(chǎn)?

《婚姻法解釋(三)》第七條..款規(guī)定：“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。” 在我們國家，兒女結(jié)婚，父母為子女出資購買結(jié)婚房非常普遍，房子是家庭的重要財產(chǎn)，有的父母傾其大半輩子積蓄為子女購買了一套房子。按以前的規(guī)定，夫妻婚后購買的房子，不管登記在哪一方的名下，不管是誰出的錢，都屬于夫妻的共同財產(chǎn)[www.hbhongyijixie.com]。這些年來離婚率呈上升趨勢，父母傾其所有給子女買的房，如果離婚時一概將房屋認定為夫妻共同財產(chǎn)，勢必違背了父母為子女購房的初衷和意愿，也侵害了出資購房父母的利益，對出資一方的父母來說很不公平。這在司法實踐中，引起了很大爭議。《婚姻法解釋(三)》..次明確婚后一方父母出資為子女購買不動產(chǎn)且產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下的應(yīng)認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。將房屋產(chǎn)權(quán)登記在出資購房父母子女名下的，視為父母明確只對自己子女一方的贈與，比較合情合理，這樣即兼顧了中國國情與社會常理，有助于糾紛的解決，也有利于均衡保護婚姻雙方及其父母的權(quán)益。



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雙方父母出資購買的房屋，離婚時怎樣分割?

《婚姻法解釋(三)》第七條第二款規(guī)定：“由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。” 我國《婚姻法》第十八條規(guī)定：“有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：……(三)遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)。……《婚姻法解釋(二)》第二十二條規(guī)定：當事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。”房子由于其巨大的經(jīng)濟價值，男女結(jié)婚時考慮有無房產(chǎn)?結(jié)婚后房子在誰的名下?離婚時房產(chǎn)怎樣分割?已成為男女雙方及家庭不得不考慮的重要問題。《婚姻法解釋(三)》第七條第二款明確規(guī)定，除當事人另有約定的情況外，將房產(chǎn)按照各自父母的出資份額按份共有，即符合社會常理，也能夠起到定紛止爭的效果。



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按揭貸款購房，離婚時房產(chǎn)歸誰?

《婚姻法解釋(三)》第十條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。 依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)[中法網(wǎng)]。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條..款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。” 離婚案件中，按揭房屋的分割是一個焦點問題，如果僅僅機械地按照房屋產(chǎn)權(quán)證書取得的時間作為標準，劃分按揭房屋屬于婚前個人財產(chǎn)或者是婚后夫妻共同財產(chǎn)，可能出現(xiàn)對一方顯失公平的情況。對此，《婚姻法》解釋(三)第十條作出了明確規(guī)定：一方在婚前已經(jīng)通過銀行貸款的方式向房地產(chǎn)公司支付了全部購房款，買賣房屋的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢，即在婚前就取得了購房合同確認給購房者的全部債權(quán)，婚后獲得房產(chǎn)的物權(quán)只是財產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化，故離婚分割財產(chǎn)時將按揭房屋認定為一方個人財產(chǎn)相對比較公平。



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婚前按揭購房婚后共同還貸，房產(chǎn)增值部分歸誰?

《婚姻法解釋(三)》第十條第二款規(guī)定：“依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條..款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。” 在現(xiàn)實社會中，結(jié)婚前一方貸款買房，結(jié)婚后雙方共同還貸的情況十分普遍。一般情況下，是男方提供住房，女方陪送嫁妝。房產(chǎn)登記在男方名下，婚后夫妻共同還貸。如果若干年后一旦離婚，共同使用的嫁妝可能損耗了，但房產(chǎn)作為家里 值錢的部分可能增值。如果對此不予考慮，對婚后參與還貸的房產(chǎn)增值部分不做分割，則顯示公平。根據(jù)《婚姻法解釋(三)》第十條規(guī)定，在離婚財產(chǎn)分割時，應(yīng)當考慮配偶一方參與共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)的財產(chǎn)增值部分，根據(jù)《婚姻法》第三十九條..款規(guī)定的照顧子女和女方權(quán)益的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。也就是說，離婚時夫妻兩人先商量房子的歸屬，協(xié)商不成再由.根據(jù)上述原則裁決。考慮房產(chǎn)增值利益，由房屋產(chǎn)權(quán)人給予配偶一定的補償，是婚姻法解釋(三)的一大亮點，從一定程度上說明老公老婆都是“房東”，更加公平。



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夫妻一方私自賣房，另一方能否追回?

《婚姻法解釋(三)》第十一條規(guī)定：“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。 夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。” 婚姻..存續(xù)期間，登記在夫妻一方名下的共同共有房屋，屬于夫妻共同財產(chǎn)。夫妻一方未經(jīng)對方同意擅自單方出賣的，屬于無權(quán)處分行為。《物權(quán)法》規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或動產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或動產(chǎn)時是善意的;(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。”《婚姻法解釋(三)》第十一條對夫妻共同共有房屋做出了進一步規(guī)定：對夫妻一方私自出售夫妻共同共有的房屋，如果第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，另一方就無法追回該房屋，但可以要求賠償損失。



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夫妻出資購買一方父母名義的房改房，離婚時能否按夫妻共同財產(chǎn)分割?

《婚姻法解釋(三)》第十二條規(guī)定：“婚姻..存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產(chǎn)對該房屋進行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可以作為債權(quán)處理。” 房改房是與一定的職工身份緊密聯(lián)系在一起的[www.hbhongyijixie.com]。只有具有一定身份的主體才是取得房改房的適格主體，而該身份資格不能轉(zhuǎn)移或變更。?有房改房主體資格的人以有資格人的名義出資購買的，因不具備主體資格而不能取得房改房的產(chǎn)權(quán)。購買該房屋時的出資，不可能算作是購房款而成為產(chǎn)權(quán)人，所以只能作為對于該房產(chǎn)登記的產(chǎn)權(quán)人的債權(quán)處理。



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以協(xié)議離婚為條件的房產(chǎn)分割協(xié)議，是否生效?

《婚姻法解釋(三)》第十四條規(guī)定：“當事人達成的以登記離婚或者到人民法院協(xié)議離婚為條件的財產(chǎn)分割協(xié)議，如果雙方協(xié)議離婚未成，一方在離婚訴訟中反悔的，人民法院應(yīng)當認定該財產(chǎn)分割協(xié)議沒有生效，并根據(jù)實際情況依法對夫妻共同財產(chǎn)進行分割[中法網(wǎng)]。” 男女雙方以登記離婚或到.協(xié)議離婚為條件，簽訂的財產(chǎn)分割協(xié)議。是以雙方到民政部門辦理離婚登記或到.進行協(xié)議離婚為前提條件的。實踐中，主張離婚的當事人一方在簽署協(xié)議時可能會在財產(chǎn)分割、子女撫養(yǎng)、債務(wù)承擔等方面作出一定的讓步，目的是希望順利離婚。由于種種原因，雙方并未到婚姻登記機關(guān)辦理離婚登記，或者到.離婚時一方翻悔不愿意按照原協(xié)議履行，要求.依法進行裁判。在這種情況下，當事人雙方事先達成的離婚協(xié)議的效力問題，往往成為離婚案件爭議的焦點。婚姻法解釋(三)第十四條對此做出明確規(guī)定，當事人協(xié)議離婚未成則事先達成的附協(xié)議離婚條件的財產(chǎn)分割協(xié)議不生效[中法網(wǎng)]。
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