常州律師說法：合同變更后原合同中結算條款的效力

常州律師 江蘇•常州 閱讀：944 次

    拆遷公司與徐某某簽訂了一份“房屋拆遷協議書”,協議規定, 徐某某原有產權房,由拆遷公司安置其位于常州市一套期房,兩房實行產權調換。其后，徐某某與拆遷公司經協商簽訂了一份換房協議,內容為雙方經協商同意調換,徐某某向有關部門申領了房屋產權證。徐某某發現拆遷公司將開始安置房的面積多計算，而又未對多算的面積款扣除，即多次找被申請人主張退還多算面積款。徐某某因其主張未果，遂向一審.提起訴訟[www.hbhongyijixie.com]。


  一、合同變更后，對合同中的未結算部分是否可推定為當事人自動放棄。
  合同的變更是指在合同成立之后，尚未履行或尚未完全履行之前，當事人基于意思表示或法律規定，不改變合同的主體，而僅改變合同內容的行為[中法網]。當事人的合同變更內容約定不明的，推定為未變更。本案中，申請方與被申請方結算說明部分的約定的結算內容未有重新約定,但此原總的結算方式中包含了此部分的內容，而換房協議因當時房屋均未竣工，無法實測面積，也就無法計算房屋面積差異，還是按原結算總金額在換房中作為基本測算單位，確定房屋之間的差價和補貼，在差價和補貼與新換房的補差款抵沖后，余下的就是應付新換房的補差款。因此，換房協議對..份合同中的未結算部分沒有約定下，只能推定為該部分內容未變更，而不能推定為當事人自動放棄未結算的部分。只有在一方當事人（申請人）明確表示放棄未結算的部分情況下，未結算的部分才不作計算。換房協議僅對已經變更的結算部分發生效力，而未變更的結算部分仍然繼續有效[www.hbhongyijixie.com]。

  二、合同變更后，當事人對前一份合同是否具有訴訟主體資格的問題
  當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。《民法通則》第115條規定，合同的變更或解除，不影響當事人要求賠償損失的權利。本案中，申請方與被申請方雙方當事人已按照新的合同實際履行完畢，但雙方當事人沒有對約定的結算內容約定不再結算,作為申請人始終也未明確表示放棄。因此，在合同確定的安置房竣工后，對原沒有實測的房屋面積，對負有義務的一方被申請人應當按照約定，安置房面積以實測面積為準，若有差異，所收費用多退少補的方式履行。被申請人如不履行此義務，應當承擔違約責任并賠償損失。因此，本案合同變更后，由于雙方對原約定的的使用面積沒有實際測算，被申請人所預收費用沒有實際結清，在原合同未結算部分仍然有效的情況下，申請人對前一份合同仍具有訴訟上的主體資格。


  雙方當事人在簽訂換房協議時，原合同確定的安置房還沒有造好，雙方也就沒有就401室的面積符與不符原協議所定的面積再商定，是否在換房協議簽訂后不再對401室的面積結算作約定，而王宗惠也始終沒有放棄該權利。因此，本案合同雖已變更,變更程序也已完成,但仍可適用我國《合同法》第98條規定的基本原則處理，無論合同是否變更合同中的結算和清理條款均繼續有效，合同中的結算和清理條款不因合同變更而無效。
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