房產(chǎn)糾紛律師：如何賣(mài)掉二手房最安全

吳丁亞律師 北京•海淀區(qū) 閱讀：3517 次

  二手房交易市場(chǎng)的潛力是非常巨大的，但是很多賣(mài)房子的人都擔(dān)心自己房產(chǎn)賣(mài)的不值而且會(huì)存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，那么如何在賣(mài)二手房的時(shí)候得到安全保障了？下面，為了幫助大家更好的了解相關(guān)法律知識(shí)，吳丁亞律師整理了相關(guān)的內(nèi)容，希望對(duì)您有所幫助。



如何賣(mài)掉二手房最安全



一、選取大中介較可靠



吳丁亞律師提示，雖然隨著二手房市場(chǎng)的日漸發(fā)展，中介交易正在一步步走向規(guī)范，但目前現(xiàn)實(shí)存在的種種交易糾紛還是令買(mǎi)房者和購(gòu)房者不勝其煩。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，許多市民在選擇購(gòu)房時(shí)，一般都以大公司作為第1選擇，一方面操作比較規(guī)范;另一方面房源也比較充裕。



..建議：賣(mài)方較好將房屋委托給一些比較大的中介公司，除了能夠保證比較多的客源外，最重要的是能夠保證交易的安全性、避免帶來(lái)后顧之憂[中法網(wǎng)]。



二、兩種代理方式各有利弊



吳丁亞律師提示，目前委托中介銷(xiāo)售二手房一般有兩種方式：獨(dú)有代理方式和一般方式。選取獨(dú)有代理方式的客戶不應(yīng)當(dāng)將同一套房源委托給另一家中介;而一般方式可將同一套房源同時(shí)委托幾家中介代理銷(xiāo)售。



據(jù)介紹，目前比較大的公司一般都傾向于同客戶簽署獨(dú)有代理合同，小型中介則比較傾向于一般合同。兩種方式各有利弊：一般而言，獨(dú)有代理合同更能保證交易的安全性;一般合同則能提供更多的客源、促銷(xiāo)售易的早日銷(xiāo)售，但在交易過(guò)程中可能會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。



三、代理有效期宜短不宜長(zhǎng)



如果簽了一份獨(dú)有代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎么辦?這就需要在簽定合同的時(shí)候約定一個(gè)有效期，在有效期內(nèi)未能達(dá)銷(xiāo)售易就可以自動(dòng)解除合同。有效期定多久比較好呢?



..認(rèn)為，代理有效期的時(shí)間宜短不宜長(zhǎng)，一般以一個(gè)月為宜。因?yàn)槿绻粋€(gè)月內(nèi)房子未能脫手，但你對(duì)中介公司的服務(wù)還比較滿意，還可以選擇續(xù)約，中介公司一般也樂(lè)意。



四、“跳過(guò)”中介有風(fēng)險(xiǎn)



有一些“精明”的賣(mài)房者通過(guò)中介與購(gòu)房者碰頭后，為了省卻一筆中介費(fèi)，就會(huì)“跳過(guò)”中介與購(gòu)房者直接進(jìn)行交易。..認(rèn)為，這一方面是賣(mài)房客戶有違誠(chéng)信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)反而還會(huì)降低交易的效率。



二手房交易是一個(gè)煩瑣的過(guò)程、需要許多的證明和手續(xù)。一旦跳過(guò)中介，買(mǎi)賣(mài)雙方就必須親自去處理這些事務(wù)，將消耗極大的精力和時(shí)間，反而會(huì)降低交易的效率。



五、不能簽“到手價(jià)”



據(jù)一些中介公司反映，許多客戶在委托他們賣(mài)房的時(shí)候由于嫌合同上各款項(xiàng)細(xì)則太過(guò)麻煩，要求只與公司簽一個(gè)“到手價(jià)”，即直接到手的錢(qián)有多少簽多少。對(duì)此，中介公司頗感為難，因?yàn)橹煌蛻艉灐暗绞謨r(jià)”屬于中介公司違規(guī)操作行為。



二手房交易過(guò)程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)等多筆費(fèi)用。如果只簽一個(gè)“到手價(jià)”，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等于制造了“暗箱操作”的溫床，較后受到損失的還是交易買(mǎi)賣(mài)雙方。因而..建議，簽約過(guò)程中，一定要把各款項(xiàng)弄清楚，千萬(wàn)不要只簽一個(gè)“到手價(jià)”。



六、心平氣和報(bào)房?jī)r(jià)



吳丁亞律師提示，近段時(shí)間來(lái)，上海二手房銷(xiāo)售量有所減少，其中一個(gè)主要原因就是由于半年來(lái)二手房房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，造成不少屋主對(duì)物業(yè)期望值太高，出現(xiàn)了盲目開(kāi)價(jià)的情況，陷入物業(yè)難以銷(xiāo)售的窘境。



..建議，屋主在報(bào)價(jià)的時(shí)候一定要心平氣和，客觀的估計(jì)自己物業(yè)的價(jià)格。如果不放心，可以多跑幾家中介去問(wèn)問(wèn)，然后綜合一下報(bào)價(jià)[中法網(wǎng)]。



七、交鑰匙要謹(jǐn)慎



許多二手房房主同中介公司簽定了合同后，為了避免一次次看房的麻煩，將自己的鑰匙交給中介公司。..提醒，二手房交易中，交鑰匙還需謹(jǐn)慎。



許多中介公司也并不主張屋主交鑰匙的做法。雖然交鑰匙方便了中介公司看房，但是，萬(wàn)一發(fā)生失竊等意外情況，責(zé)任歸屬問(wèn)題就十分麻煩。因此，許多大型中介對(duì)交鑰匙也保持了謹(jǐn)慎態(tài)度。



八、不要輕易提前交房



在交易過(guò)程中，有些購(gòu)房者可能會(huì)提出各種理由要求在辦妥過(guò)戶手續(xù)前入住[中法網(wǎng)]。..提醒，即使簽了購(gòu)房合同，在過(guò)戶手續(xù)沒(méi)有辦妥之前，對(duì)于提前交房的要求屋主還需思量。



雖然現(xiàn)在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的時(shí)間已經(jīng)大大縮短，但是仍需要15天左右的時(shí)間，在這段時(shí)間里還是有可能產(chǎn)生一些糾紛。糾紛發(fā)生后，由于現(xiàn)行法律以“保護(hù)現(xiàn)居住者”的權(quán)益優(yōu)先，因此可能會(huì)給屋主帶來(lái)一些不必要的損失。



九、合同細(xì)節(jié)要講清



一些經(jīng)紀(jì)人反映，有時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方在銷(xiāo)售入住后仍會(huì)有糾紛。這些糾紛主要集中在一些細(xì)節(jié)問(wèn)題上，諸如維修基金、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等等。



由于買(mǎi)賣(mài)雙方缺乏房屋交易的經(jīng)驗(yàn)，在交易過(guò)程中往往比較注意房款、中介費(fèi)等比較大的費(fèi)用，但在某些細(xì)節(jié)問(wèn)題上則不甚關(guān)注。如果這些細(xì)節(jié)問(wèn)題在簽定合同前就事先約定好了，就不會(huì)產(chǎn)生這些“后遺癥”了[中法網(wǎng)]。



十、自售房屋有學(xué)問(wèn)



目前市場(chǎng)上也有一部份屋主的二手房交易并不是通過(guò)中介進(jìn)行的，而是通過(guò)朋友、親戚的介紹尋找買(mǎi)家。對(duì)于這樣自售二手房的現(xiàn)象，..提醒：要仔細(xì)研究二手房交易的相關(guān)政策、程序、手續(xù)等系列知識(shí)，否則很難順利完成整個(gè)交易過(guò)程。自己不熟悉的話，起碼也要找一個(gè)懂行的朋友陪同[www.hbhongyijixie.com]。



以上內(nèi)容就是相關(guān)的回答，如果自己再買(mǎi)房子的時(shí)候必須要看好雙方的證件，是否是屬于真實(shí)有效的，而且必須要了解好相關(guān)的信息，以免把房子鑰匙交給了別人之后，對(duì)方采取一些侵害自己權(quán)益的事情[中法網(wǎng)]。



具體法律問(wèn)題可以帶證據(jù)來(lái)煒衡律所面談，歡迎打電話法律咨詢吳丁亞律師團(tuán)隊(duì)。

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