房產(chǎn)糾紛律師：房子70年產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦

吳丁亞律師 北京•海淀區(qū) 閱讀：3497 次

  我家房子70年產(chǎn)權(quán)到期后該怎么辦?這個讓很多人發(fā)愁的問題已經(jīng)被..提上議事日程，續(xù)期的法律安排也正在研究中[www.hbhongyijixie.com]。3月8日，在 兩會“部長通道”上，國土資源部部長姜大明回答了記者提問。對于住宅土地使用權(quán)到期后的續(xù)期問題，姜大明給予了詳細解答并強調(diào)：



70年住宅土地使用權(quán)到期后怎么辦?



姜大明部長說：有恒產(chǎn)者有恒心。對住宅土地使用權(quán)到期后的續(xù)期問題，社會各界普遍關(guān)注。為此，《中共..國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》明確提出：“研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預(yù)期。”



去年底，為貫徹落實《意見》精神，妥善解決在續(xù)期法律安排作出前，少數(shù)地方遇到的住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題，我們國土資源部商住建部提出了“兩不一正常”的過渡性處理辦法。一是不需要提出續(xù)期申請;二是不收取相關(guān)費用;三是正常辦理交易和登記手續(xù)。這一辦法公布后，得到了社會積極評價和普遍歡迎。



對70年住宅土地使用權(quán)到期后的續(xù)期問題，我們正在深入調(diào)查研究，并將積極提出相關(guān)法律安排建議。請大家放心，居民購買住房，其財產(chǎn)一定會受到法律的充分保護。



堅持去庫存與防過熱并重



姜大明在“部長通道”上接受采訪時還表示，國家制定宏觀調(diào)控政策，地方因地制宜來組織實施。堅持去庫存與防過熱兩者并重。對于不同的地區(qū)采取分類指導(dǎo)、因城施策，對重點城市，一城一策、靶向治理[www.hbhongyijixie.com]。針對房地產(chǎn)熱點問題，姜大明表示：



..，要明確住房用地的本質(zhì)屬性，能夠保障居民住有所居。..提出“房子是用來住的，不是用來炒的”這樣一個定位，根據(jù)這個定位我們也提出，住房用地是保障住有所居的，不能拿來炒作、囤積，以此來進一步規(guī)范土地市場秩序，遏制炒作土地的投機行為。



第二，要落實地方政府的主體責任，因城因地來分類施策。國家來制定宏觀調(diào)控政策，地方因地制宜來組織實施[中法網(wǎng)]。堅持去庫存與防過熱兩者并重。對于不同的地區(qū)采取分類指導(dǎo)、因城施策，對重點城市，一城一策、靶向治理。房價壓力過大的城市，應(yīng)該合理的增加土地住宅用地的供應(yīng)，去庫存任務(wù)重的城市，要減少以至?xí)和Ｗ≌恋毓?yīng)。



第三，堅持遠近結(jié)合、標本兼治，加快形成長效機制。一是要保障總量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)。“十三五”規(guī)劃所確定的建設(shè)用地的增量規(guī)模，完全可以滿足發(fā)展的需要。現(xiàn)在關(guān)鍵的問題是要調(diào)整建設(shè)用地的結(jié)構(gòu)，合理提高住宅用地的比例。要用市場配置來滿足多樣化住房的用地需求。對于保障性的住房建設(shè)用地，我們實行應(yīng)保盡保。二是要規(guī)劃引導(dǎo)、穩(wěn)定預(yù)期。現(xiàn)在我們正在落實人地掛鉤政策，同時要求城市政府要公布住房用地的中期規(guī)劃和三年滾動計劃，以此來穩(wěn)定居民和企業(yè)的良好預(yù)期。三是要完善制度、防范風險。認真總結(jié)各地土地市場調(diào)控的經(jīng)驗，要完善現(xiàn)在進行的土地招拍掛制度，來穩(wěn)定城市土地的價格，使它能夠平穩(wěn)。同時要嚴密防范房地產(chǎn)的風險。



這一辦法被總結(jié)為“兩不、一正常”。



吳丁亞律師提示，..“不”是不需要提出續(xù)期申請[www.hbhongyijixie.com]。《物權(quán)法》規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”王廣華指出，自動續(xù)期，意味著不需要提出續(xù)期申請，所以少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的權(quán)利人不需要專門提出續(xù)期申請。



第二個“不”為不收取費用。市、縣國土資源主管部門不收取相關(guān)費用。王廣華指出，在國家法律沒有規(guī)定之前，不收取相關(guān)的有償使用費用。



第三是“正常”辦理交易和登記手續(xù)。王廣華表示，土地使用權(quán)到期的住房，在發(fā)生交易時，正常辦理房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期，并注明：“根據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于妥善處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題的復(fù)函》(國土資源廳函[2016]1712號)辦理相關(guān)手續(xù)”。



吳丁亞律師提示因此，那些擔心到期后，房子被政府收回的，要交幾十、上百萬土地出讓金續(xù)費的，都可以暫時把心放回肚子里去了。



為什么出臺這樣的過渡性措施呢?這主要是因為溫州等地已經(jīng)出現(xiàn)了土地使用權(quán)到期的案例[中法網(wǎng)]。而且這個問題目前仍然沒有解決方案，許多民眾無法完成房屋買賣等[中法網(wǎng)]。



小國還是要強調(diào)一下“暫時”，因為這只是個臨時性的措施，而且土地使用期限并沒有在原本的基礎(chǔ)之上發(fā)生變化。真正的解決方案還是要等法律安排的。



王廣華說，近期我們收到浙江省國土資源廳關(guān)于如何處理少數(shù)住宅用地使用權(quán)到期的請示，為此，國土資源部和住建部協(xié)商之后，就復(fù)函并抄送各地國土資源管理部門，對目前在法律安排明確之前，我們提出可以采用上述“兩不一正常”的過渡辦法處理。



王廣華指出，一方面是溫州這次出現(xiàn)的問題牽扯面小，只涉及少量住房，屬于改革初期先行先試造成的個別情況，有其特殊性。



另一方面，相關(guān)法律安排尚未出臺，地方行政管理部門先按特辦法操作，待相關(guān)法律安排出臺后再與之做好銜接，一定不能給下一步相關(guān)部門作出法律安排設(shè)置障礙。



背景：



吳丁亞律師提示，中國住宅土地70年到期，續(xù)期需要支付出讓金的規(guī)定源自于26年前的一部行政法規(guī)。這部被稱為“國務(wù)院第55號令”的法規(guī)規(guī)定，居住用地土地使用權(quán)出讓最高年限為70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年。土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。1995年生效的《城市房地產(chǎn)管理法》也延續(xù)了這一規(guī)定。



不過2007年出臺的《物權(quán)法》則在續(xù)期問題上開始出現(xiàn)差異。《物權(quán)法》規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”



有聲音認為，既然是自動續(xù)期，就意味著不用補交土地價款，也不用辦理任何手續(xù)。但另一些..擔憂，如果是這樣，那么土地成了無限期使用，城鎮(zhèn)土地國有制的紅線將被打破。



幾部法律法規(guī)“打架”，加之..輿論的意見分歧，房子70年產(chǎn)權(quán)到期后究竟怎么辦成為一個難題[中法網(wǎng)]。溫州、深圳等地的少量住宅、商用等建設(shè)用地因為“歷史遺留問題”， 與國家規(guī)定的土地使用權(quán)期間也出現(xiàn)一定時限差，導(dǎo)致提前遭遇土地使用權(quán)到期的問題。



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