91免费在线视频,欧美一区二区色,久久久久久网址

原告訴稱：1999年3月1日，我公司與神木大廈公司在《外銷商品房預(yù)售契約》中約定：我公司購買神木大廈的G01單位，建筑面積為105．62平方米，每平方米2800美元，合計(jì)295736美元；神木大廈公司應(yīng)在1999年9月30日前交付房屋，并在房屋交付后30日內(nèi)辦理房屋買賣過戶手續(xù)。合同簽訂后，我公司交付了全部購房款，神木大廈公司延期至1999年11月30日交付了房屋，但至今未辦理房屋買賣過戶手續(xù)。2003年4月22日，我公司得知所購房屋實(shí)測面積比合同減少了28．12平方米，面積誤差比為購房合同的26．6％，實(shí)際多付房款共計(jì)人民幣653508．8元。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)中的“面積誤差比超過3％部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還”規(guī)定，被告應(yīng)返還我公司房價(jià)款共計(jì)人民幣1233314．26元。此外，神木大廈公司至今未替我公司辦理房產(chǎn)證，嚴(yán)重?fù)p害了我公司利益，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
原告提交的證據(jù)有：
1．《外銷商品房預(yù)售契約》一份，用以證明雙方的房屋買賣合同..。
2．《北京“神木大廈”預(yù)售契約補(bǔ)充協(xié)議》一份，用以證明該補(bǔ)充協(xié)議與原協(xié)議的..和法律效力。
3．大地公司的函件二份，用以證明2001年9月該公司催促神木大廈公司辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的情況。
4．大地公司《關(guān)于<外銷商品房預(yù)售契約>相關(guān)問題的通知》一份，用以證明該公司催促辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)并要求被告承擔(dān)損失的情況。
5．大地公司《專函》一份，用以證明該公司催促辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的情況[中法網(wǎng)]。
6．神木大廈公司《關(guān)于貴司購買的神木大廈G01單位的房產(chǎn)證事宜》函件一份，用以證明該公司出售的房屋面積縮水及承諾在辦理產(chǎn)權(quán)證后退還房款的情況。
7．神木大廈公司出具的購房《發(fā)票》一張，用以證明已于1999年2月13日全額交納購房款。
8．《房屋產(chǎn)權(quán)證》一冊(cè)，用以證明神木大廈公司在2002年9月12日才取得神木大廈的大產(chǎn)權(quán)，合同約定的辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的期限根本不能實(shí)現(xiàn)。
9．眾天中瑞律師事務(wù)所出具的《發(fā)票》一張，用以證明大地公司依約向神木大廈公司指定的律師事務(wù)所交納律師費(fèi)，以辦理房產(chǎn)證的情況。
10．《眾天中瑞律師事務(wù)所工作流程》一份，用以證明大地公司按照律師要求履行了辦理產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)手續(xù)。
一審被告辯稱
被告辯稱：2003年4月22日，我公司向大地公司發(fā)函通知其辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但對(duì)方未予答復(fù)，故房屋產(chǎn)權(quán)未過戶是其自己造成的。關(guān)于售房面積縮水的情況，我公司已通過函件書面通知大地公司，對(duì)原購房契約進(jìn)行了變更，大地公司沒有在合理的期限內(nèi)提出異議。因此，雙方實(shí)際已在原告要求繼續(xù)履行合同的情況下，就超過合理誤差范圍外面積的房款按契約的單價(jià)進(jìn)行結(jié)算達(dá)成了補(bǔ)充協(xié)議，故不應(yīng)將《解釋》適用于本案。
被告提交的證據(jù)有：
1．《房屋產(chǎn)權(quán)證》一冊(cè)，用以證明該公司已取得神木大廈的完整房屋產(chǎn)權(quán)。
2．《外銷商品房預(yù)售契約》一份，用以證明雙方在合同中約定的房屋買賣權(quán)利和義務(wù)。
3．神木大廈的驗(yàn)收意見一份，用以證明神木大廈的交樓時(shí)間。
4．《外銷商品房預(yù)售契約》一份，用以證明合同雙方已同意修改了關(guān)于申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證件的條件[中法網(wǎng)]。
5．《北京神木大廈二次裝修進(jìn)場協(xié)議書》一份，用以證明大地公司已免除神木大廈公司延期交房的責(zé)任。
6．《協(xié)助函》一份，用以證明大地公司雖未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，但已將所購房屋抵押給北京中關(guān)村科技擔(dān)保有限公司。
7．《北京市海淀區(qū)人民法院民事裁定書》及《協(xié)助執(zhí)行通知書》各一份，用以證明.凍結(jié)了大地公司房屋過戶手續(xù)。
8．神木大廈公司《關(guān)于貴司購買的神木大廈G01單位的房產(chǎn)證事宜》函件及《關(guān)于貴司購買神木大廈G01、G02、G02B、F401A、F401B、F402A單位的房產(chǎn)證事宜》函件，用以證明該公司已通知大地公司辦理產(chǎn)權(quán)證。
9．《眾天中瑞律師事務(wù)所工作流程》一份，用以證明該律師事務(wù)所辦理的是按揭，而不是產(chǎn)權(quán)證。
10．眾天中瑞律師事務(wù)所出具的《發(fā)票》一張，用以證明該律師事務(wù)所的收費(fèi)是辦理按揭。
11．大地公司致眾天中瑞律師事務(wù)所的函件，用以證明原、被告雙方正在進(jìn)行通過申請(qǐng)按揭付款方式支付原告應(yīng)付被告的剩余房款。
12．《抵押協(xié)議》一份，用以證明大地公司已將全部購房抵押給北京中關(guān)村科技擔(dān)保有限公司。
法庭調(diào)查中，被告對(duì)原告提供證據(jù)的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為原告證據(jù)9證明的律師費(fèi)應(yīng)是辦理房屋按揭的費(fèi)用。原告對(duì)被告提交的證據(jù)1至證據(jù)10的真實(shí)性無異議，但是認(rèn)為證據(jù)9應(yīng)包括辦理產(chǎn)權(quán)證；證據(jù)10不能證明存在按揭購房的問題，而是為了辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，因?yàn)镚01號(hào)房產(chǎn)已全部交納了購房款；作為證據(jù)11、證據(jù)12的兩文件均未蓋單位公章，不具有法律效力[www.hbhongyijixie.com]。
一審.查明
經(jīng)法庭調(diào)查，北京市西城區(qū)人民法院認(rèn)定如下事實(shí)：
原告大地公司和被告神木大廈公司于1999年3月1日簽訂《外銷商品房預(yù)售契約》，該契約約定：大地公司自愿購買由神木大廈公司預(yù)售的北京神木大廈G層01(暫定號(hào))房屋，房屋用途為寫字樓，神木大廈公司已收到原告定金人民幣36800元；還約定：G層01(暫定號(hào))的建筑面積為105．62平方米，國有土地使用面積16．84平方米，上述各項(xiàng)面積為暫測面積，該商品房交付時(shí)，房屋的實(shí)際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的5％(不含)時(shí)，按照本契約約定的所售房屋售價(jià)進(jìn)行結(jié)算；實(shí)測面積與暫測面積之差超過暫測面積的5％(含)時(shí)，自神木大廈公司向大地公司出示北京市房屋土地管理局實(shí)測面積文件之日起15日內(nèi)，大地公司有權(quán)解除契約。契約解除自大地公司書面通知送達(dá)神木大廈公司之日起生效。神木大廈公司除在契約解除后30日內(nèi)向大地公司雙倍返還定金外，并需將大地公司已付的房價(jià)款及利息全部退還，利息按照中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率或按照中國人民銀行外匯貸款利率計(jì)算。同時(shí)約定：雙方同意上述預(yù)售房屋售價(jià)為每建筑平方米2800美元，價(jià)款合計(jì)為295736美元。大地公司同意在雙方簽訂預(yù)售契約后即付清全部購房價(jià)款。大地公司已支付的定金在原告最后一次付款時(shí)轉(zhuǎn)為購房價(jià)款[www.hbhongyijixie.com]。還約定：被告須于1999年9月30日前，將房屋交付給原告[中法網(wǎng)]。雙方同意房屋交付后30日內(nèi)共同到北京市房屋土地管理局房地產(chǎn)市場管理處辦理房屋買賣過戶審批手續(xù)。辦理上述手續(xù)時(shí)發(fā)生的稅費(fèi)，由雙方依照有關(guān)規(guī)定交納。
《外銷商品房預(yù)售契約》簽訂同日，雙方又簽訂一份《北京“神木大廈”預(yù)售契約補(bǔ)充協(xié)議》，作為對(duì)《外銷商品房預(yù)售契約》的補(bǔ)充。在上述兩份文件簽訂前，大地公司于1999年2月13日已向神木大廈公司交納了全部購房款，共計(jì)人民幣2454608．80元。1999年11月30日，神木大廈公司延期兩個(gè)月向大地公司交房，隨后雙方就延期交房問題達(dá)成諒解。后大地公司多次催促神木大廈公司辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，神木大廈公司于2002年9月12日方才取得其銷售房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證。大地公司于2002年11月12日向神木大廈公司委托的北京市眾天中瑞律師事務(wù)所交納了辦理相關(guān)法律手續(xù)的律師費(fèi)。2003年4月22日，神木大廈公司向大地公司發(fā)函，稱：根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪隊(duì)對(duì)神木大廈的勘測報(bào)告，大地公司購房的實(shí)測面積為77．5平方米(其中套內(nèi)面積為56．09平方米，公共分?jǐn)偯娣e為21．41平方米)，比契約規(guī)定的面積減少28．12平方米。神木大廈公司承認(rèn)，實(shí)測面積與預(yù)售面積的誤差已經(jīng)超過合同約定的5％的范圍，并告訴大地公司：如選擇解除原合同，需在接到通知的15日內(nèi)書面回復(fù)，如選擇繼續(xù)履行合同，神木大廈公司將在辦理完房產(chǎn)證后退還減少面積部分的房價(jià)款78736美元，還要求大地公司在收到此函后7日內(nèi)與其聯(lián)系辦理有關(guān)手續(xù)[中法網(wǎng)]。此函的附件包括：北京市房地產(chǎn)勘察測繪所出具的北京市房屋登記表、分戶產(chǎn)權(quán)帳務(wù)結(jié)算表、大地公司應(yīng)準(zhǔn)備的文件清單及授權(quán)委托書樣本。大地公司收到函件及附件后，未書面答復(fù)神木大廈公司，亦未按要求提交有關(guān)授權(quán)及相關(guān)文件以辦理房產(chǎn)證事宜。大地公司稱已口頭答復(fù)神木大廈公司，但神木大廈公司予以否認(rèn)。現(xiàn)大地公司當(dāng)庭表示不同意解除契約，要求神木大廈公司繼續(xù)履行。
一審.認(rèn)為
北京市西城區(qū)人民法院認(rèn)為：
《合同法》(以下簡稱合同法)第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。”..百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任[中法網(wǎng)]。”原告大地公司與被告神木大廈公司簽訂的外銷商品房預(yù)售契約及其附屬的相關(guān)文件，均是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，屬有效合同，雙方應(yīng)按合同約定的內(nèi)容履行相應(yīng)義務(wù)[www.hbhongyijixie.com]。神木大廈公司雖未按合同的約定日期交房，但神木大廈公司延期交房的行為已得到大地公司的諒解，雙方同意對(duì)合同約定的交房日期變更為神木大廈公司的實(shí)際交房日，即1999年11月30日。
本案中，神木大廈公司承認(rèn)實(shí)際欠付大地公司的房屋面積超過了合同中暫測面積的26．6％，故應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。由于雙方在合同中未約定實(shí)際欠付面積超過暫測面積5％后如何具體追究違約責(zé)任，現(xiàn)大地公司要求適用《解釋》的有關(guān)規(guī)定并無不當(dāng)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，實(shí)測面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)(含3％)部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人。但大地公司在與神木大廈公司簽訂的購房合同中，已經(jīng)約定實(shí)際面積與暫測面積的差別不超過5％(不含)時(shí)，應(yīng)按照合同房屋售價(jià)進(jìn)行結(jié)算，雙方當(dāng)事人應(yīng)遵守該約定。故本案應(yīng)以雙方在合同中約定的5％作為追究神木大廈公司違約責(zé)任的起點(diǎn)，即實(shí)際面積與暫測面積的差別在5％(不含)之內(nèi)部分的房款，按照雙方當(dāng)事人在合同中約定的售價(jià)予以返還，而實(shí)際面積與暫測面積的差別在5％之外的房款，應(yīng)按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，由神木大廈公司雙倍返還。大地公司主張所購房屋實(shí)際面積誤差比超過3％的部分房價(jià)款均由神木大廈公司雙倍返還，明顯不妥，故不予支持。
神木大廈公司將不能按照合同約定的期限(交房后30日內(nèi))辦理房產(chǎn)證，歸責(zé)為政府相關(guān)部門沒有及時(shí)辦理有關(guān)手續(xù)是沒有說服力的。因?yàn)樯衲敬髲B公司簽訂合同時(shí)，即明知自己尚未取得該房產(chǎn)項(xiàng)目的房產(chǎn)證，亦明知在取得房產(chǎn)證后，對(duì)建成的樓房分戶測量仍需要一定的時(shí)間，但仍向大地公司承諾交房后30日內(nèi)辦理房產(chǎn)證，故理應(yīng)承擔(dān)沒有按承諾為大地公司辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任。但大地公司在神木大廈公司2003年4月22日提出為其辦理房產(chǎn)證后，不能證明已按神木大廈公司的要求提供相關(guān)文件，并將此后沒有辦理房產(chǎn)證歸責(zé)于神木大廈公司缺乏依據(jù)，故不予支持。
綜上所述，依據(jù)合同法第六十條、..百零七條，《解釋》第十四條、第十八條..款..項(xiàng)、第二十八條..款..項(xiàng)之規(guī)定，判決：
一、被告北京神木大廈公司返還原告大地公司購房款1183121元。
二、被告北京神木大廈公司給付原告大地公司自1999年12月30日至2003年4月29日的違約金(違約金按照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，總額以購房款人民幣2454608．80元計(jì)算)。
三、駁回原告大地公司其他訴訟請(qǐng)求。
一審宣判后，神木大廈公司不服，向北京市..中級(jí)人民法院提出上訴。
神木大廈公司的主要理由是：(1)一審.判令我公司雙倍支付減少部分面積的房款沒有合同及法律依據(jù)。根據(jù)預(yù)售契約第二條規(guī)定，在實(shí)際面積與暫測面積的誤差比超過5％的范圍內(nèi)時(shí)，買方有權(quán)在賣方出示北京市房屋土地管理局實(shí)測面積文件之日起十五天內(nèi)做出退房的決定，但沒有規(guī)定在買方要求繼續(xù)履行合同的情況下，超過合理誤差范圍外部分的房款如何進(jìn)行結(jié)算[中法網(wǎng)]。我公司取得北京市房地產(chǎn)勘察測繪隊(duì)出具的測繪表后，已向大地公司發(fā)函明確說明了實(shí)測面積與暫測面積的誤差比例和數(shù)額，告知大地公司在規(guī)定的期限內(nèi)行使解除合同的權(quán)利，并說明如果要求繼續(xù)履行合同，我公司會(huì)退還減少部分面積的房款。我公司通過上述函件已經(jīng)明確對(duì)預(yù)售契約第二條進(jìn)行了補(bǔ)充規(guī)定，即在實(shí)測面積與暫測面積的誤差比超過預(yù)售契約規(guī)定的合理誤差的范圍內(nèi)時(shí)，在買方要求繼續(xù)履行合同的情況下，就超過合理誤差范圍外的房款如何進(jìn)行結(jié)算，提出了明確的補(bǔ)充規(guī)定。大地公司在收函件后，沒有在規(guī)定的期限內(nèi)行使解除合同的權(quán)利，也沒有在合理的期限內(nèi)提出任何異議，應(yīng)視為認(rèn)可繼續(xù)履行合同，同意對(duì)超過合理誤差范圍外面積的房款按預(yù)售契約的單價(jià)進(jìn)行結(jié)算。退一步講，如果一審.認(rèn)定當(dāng)事人雙方?jīng)]有就繼續(xù)履行合同達(dá)成合意，那么就應(yīng)該按照方唯一有效的合同履行，即在超出雙方約定的合理誤差時(shí)，雙方應(yīng)該解除合同；如果大地公司既不解除合同，又要求我公司雙倍退還超出面積部分的房款，實(shí)際上是不當(dāng)?shù)美?2)一審.判令我公司自1999年12月30日至2003年4月29日承擔(dān)大地公司所購的G01單位的房產(chǎn)證沒有按期取得的違約金是不符合當(dāng)時(shí)實(shí)際情況，因?yàn)槲夜驹谂c大地公司簽署合同時(shí)，神木大廈正在建設(shè)中，當(dāng)時(shí)是不可能取得大產(chǎn)權(quán)證的；辦理房產(chǎn)證首先需經(jīng)有關(guān)測量部門對(duì)已經(jīng)交付的房屋的面積進(jìn)行測量，而在房屋交付使用后30天就完成上述測量并開始進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，在實(shí)際上是根本不可能的，故北京市房屋土地管理局對(duì)此專門進(jìn)行了修改；在2002年4月底，我公司將需要辦理大產(chǎn)權(quán)證的全部材料提交北京市房屋土地管理局后，直到2002年9月12日才取得大產(chǎn)權(quán)證。在取得大產(chǎn)權(quán)證后，上訴人立即正式開始申請(qǐng)北京房地產(chǎn)勘察測繪隊(duì)對(duì)包括被上訴人所購買的房屋進(jìn)行分戶產(chǎn)權(quán)的測量工作，北京房地產(chǎn)勘察測繪隊(duì)于2002年11月29日出具測繪后的房屋登記表。這兩段時(shí)間是由于政府部門內(nèi)部工作的程序而導(dǎo)致的時(shí)間延誤，不應(yīng)該由我公司承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。我公司在2002年11月29日取得房屋登記表后，由于大地公司于2002年11月初向上訴人提出配合辦理按揭付款事宜，且當(dāng)時(shí)按揭方案正在進(jìn)行當(dāng)中，故亦不可能辦理房產(chǎn)證，只是由于大地公司在辦理按揭上一直沒有進(jìn)展，故我公司于2003年4月22日只好按照正常的工作程序發(fā)函給被上訴人以避免責(zé)任，故判令我公司自2000年1月1日開始承擔(dān)延期辦理房產(chǎn)證的違約金不符合實(shí)際情況。另外，我公司自2002年4月底起即開始辦理大產(chǎn)權(quán)證，是由于行政部門的原因?qū)е碌霓k理延誤，故不應(yīng)由我公司承擔(dān)責(zé)任。雖然大地公司至今還沒有取得房產(chǎn)證，但在我公司的配合下，大地公司仍以G01單位進(jìn)行抵押貸款、從而達(dá)到其融資的目的，故并沒有因?yàn)槲醇皶r(shí)得到房產(chǎn)證而產(chǎn)生實(shí)際的經(jīng)濟(jì)損失。
大地公司同意一審.的判決。
二審審理期間，神木大廈公司和大地公司均未提交新證據(jù)。北京市..中級(jí)人民法院經(jīng)查，對(duì)一審.查明的案件事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為
北京市..中級(jí)人民法院認(rèn)為：
原審.認(rèn)定大地公司與神木大廈公司簽訂的外銷商品房預(yù)售契約及其附屬的相關(guān)文件有效，并認(rèn)定雙方實(shí)際變更交房日為1999年11月30日并無不當(dāng)。大地公司與神木大廈公司理應(yīng)嚴(yán)格按照契約及相關(guān)文件的約定履行各自義務(wù)。神木大廈公司提出以2003年3月19日的大地公司的傳真件及神木大廈、大地公司、北京中關(guān)村科技擔(dān)保有限公司三方均未簽字蓋章的協(xié)議，證明神木大廈公司與大地公司已經(jīng)在履行原契約過程中因大地公司要求辦理按揭購房而發(fā)生變化，從而神木大廈公司在其上訴狀中提出原審.沒有認(rèn)定上述證據(jù)不符合事實(shí)的上訴理由，由于神木大廈公司提交的有關(guān)協(xié)議沒有三方的簽字和蓋章而并未成立，不足以證明其主張，故不予支持。
對(duì)于神木大廈提出的“一審.判令上訴人雙倍支付被上訴人減少部分面積的房款沒有合同及法律依據(jù)”及“一審.判令上訴人自1999年12月30日至2003年4月29日止承擔(dān)被上訴人所購的G01單位的房產(chǎn)證沒有按期取得的違約金是不符合當(dāng)時(shí)實(shí)際情況”的主張，神木大廈公司是2003年4月22日向大地公司發(fā)函的，但并未得到大地公司的確認(rèn)，故其不能以此認(rèn)定大地公司已表示同意神木大廈公司變更雙方簽訂契約內(nèi)容的提議，即雙方并沒有就房屋減少面積超過5％部分的房款退還問題達(dá)成新的約定，故對(duì)神木大廈公司的上述主張不予支持。《解釋》于2003年6月1日起施行，根據(jù)上述司法解釋第二十八條的規(guī)定，原審.適用該司法解釋審理本案正確。
綜上，依照《民事訴訟法》..百五十三條..款第(一)項(xiàng)、..百五十八條之規(guī)定，北京市..中級(jí)人民法院于2004年6月28日判決如下：
二審裁判結(jié)果
駁回上訴，維持原判。。...

⊙聲明：本頁內(nèi)容僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本站同意其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)，如涉及侵權(quán)或違法違規(guī)，請(qǐng)點(diǎn)此舉報(bào)。

国产精品99久久久久久人_美女av一区二区三区_国产成人精品免费久久久久_欧美在线视频免费

購買商品房實(shí)測面積小于合同約定面積的承擔(dān)違約責(zé)任