揚(yáng)州房產(chǎn)糾紛律師，揚(yáng)州房產(chǎn)繼承糾紛律師

     一、  房產(chǎn)繼承應(yīng)先到公證處辦理房產(chǎn)繼承公證手續(xù)，再到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)繼承手續(xù)。

    　　繼承房產(chǎn)有哪些條件，繼承房產(chǎn)需要滿足以下三個(gè)條件：
    　　房產(chǎn)繼承法律規(guī)定是按照《繼承法》的規(guī)定，把被繼承人所遺的房產(chǎn)轉(zhuǎn)歸繼承人的行為。它是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的一種方式。但這種轉(zhuǎn)讓方式主要是指土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，而不是直接反映商品的..。繼承是一種法律制度，繼承..要在一定的條件下才能發(fā)生。

    　　(一)繼承應(yīng)當(dāng)在被繼承人(在房產(chǎn)繼承中就是遺留下房產(chǎn)的人)死亡后才能發(fā)生。
    　　這是繼承的首要條件.。有的房產(chǎn)所有權(quán)人為了避免繼承人在日后可能會因爭奪房產(chǎn)而產(chǎn)生糾紛，在生前就將房產(chǎn)權(quán)交給繼承人，如分給某個(gè)或各個(gè)子女，這也是合法的行為，但這不是繼承，因?yàn)檫@時(shí)繼承還沒有開始，而是生前的贈與行為.。

    　　(二)繼承遺產(chǎn)的人應(yīng)當(dāng)是被繼承人的合法繼承人，就是依照法律的規(guī)定能作為繼承人的繼承人.。
    　　被繼承人如果立下遺囑，將房產(chǎn)指定給法定繼承人以外的人，或是捐獻(xiàn)給國家、 集體，這也是被繼承人處分遺產(chǎn)的方式，但這不是繼承而是遺贈。

    　　(三)房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是被繼承人生前屬于個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)。
    　　有的房產(chǎn)是共有的，如常見的夫妻之間的共有，當(dāng)一方死亡以后，并不是所有的房產(chǎn)都成了遺產(chǎn).。這時(shí)，應(yīng)當(dāng)先將房產(chǎn)進(jìn) 行產(chǎn)權(quán)分割將屬于被繼承人配偶的份額(除有約定者外，一般應(yīng)分出房產(chǎn)份額的一半)分割出來以后，再對遺產(chǎn)進(jìn)行繼承。

    　　(四)繼承開始后，按照法定繼承辦理。
    　　被繼承人死亡后，如果生前立有遺囑，或是曾經(jīng)與某一社會組織或個(gè)人簽訂有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)先按遺囑或遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的內(nèi)容對遺產(chǎn)進(jìn)行處理。沒有遺囑或協(xié)議的，則按法定繼承處理。
    
    二、商品房買賣相關(guān)規(guī)定

    （一）國家發(fā)改委公布的《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》,從2011年5月11日起商品房銷售實(shí)行一套一標(biāo)價(jià),商品房銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)后,可以自行降價(jià)、打折銷售,但漲價(jià)必修重新申報(bào).
    （二）關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知
    為全面落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔2011〕1號），鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，堅(jiān)決制止和查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為，維護(hù)群眾合法權(quán)益，結(jié)合近期實(shí)施的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《商品房屋租賃管理辦法》等規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：
    　　1、加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理。各地要以貫徹落實(shí)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》為契機(jī)，依法嚴(yán)肅查處未經(jīng)備案從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、提供或者代辦虛假證明材料、協(xié)助當(dāng)事人簽訂“陰陽合同”、不履行必要告知說明義務(wù)，以及不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、違規(guī)分解收費(fèi)項(xiàng)目、變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等違法違規(guī)行為。對投訴率高、整改不力的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，要通過限制網(wǎng)簽資格、注銷備案、公開曝光、記入信用檔案等手段進(jìn)行懲處，并將有關(guān)情況通報(bào)稅收、金融、工商等部門。
       2、加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)印章，并由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員簽名.。通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交的房地產(chǎn)交易，辦理交易過戶時(shí)要提交房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員簽名的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格的，不得在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同上簽字；從事輔助工作的人員，要建立實(shí)名登記和工作卡制度，掛牌上崗.。加大對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員出借證書、虛假注冊等違法違規(guī)行為的查處力度，建立注冊執(zhí)業(yè)人員的誠信記錄，并將注冊執(zhí)業(yè)人員參加相關(guān)培訓(xùn)的情況記入個(gè)人執(zhí)業(yè)記錄.。
       3、加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售行為監(jiān)管.。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格按照商品房預(yù)（銷）售方案和申報(bào)價(jià)格對外銷售。各地對無證售房、捂盤惜售、哄抬房價(jià)、發(fā)布虛假信息和廣告、規(guī)避限購政策、違法返本銷售和售后包租，以及不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、價(jià)外亂收費(fèi)、價(jià)格欺詐等違法違規(guī)行為，要依法依規(guī)嚴(yán)肅處理；對不按要求公示價(jià)格信息、隱瞞真實(shí)情況以及群眾投訴較多的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要及時(shí)進(jìn)行核實(shí)處理，情況查實(shí)的責(zé)令其限期整改，整改期間可暫停網(wǎng)簽資格。要加大現(xiàn)場巡查力度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)和不規(guī)范行為，并通過公開曝光、暫緩預(yù)售許可等手段加大懲處和監(jiān)督力度，懲處情況及時(shí)通報(bào)國土、工商、金融等部門。
        4、加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管.。各地要結(jié)合住房租賃行為監(jiān)管，依法嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行虛假宣傳、提供虛假租賃房源、改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租、隱瞞真實(shí)房屋租賃信息，以及為不符合安全、防災(zāi)等強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)或?qū)儆谶`法建筑的房屋提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)等違法違規(guī)行為.。要加大政策宣傳和落實(shí)力度，采取多種措施控制住房租金過快上漲，維護(hù)租賃..的穩(wěn)定。
        5、建立規(guī)范化的日常動態(tài)監(jiān)督管理機(jī)制.。各地要堅(jiān)持整頓規(guī)范和制度建設(shè)并重、專項(xiàng)整治和日常監(jiān)督并重、加強(qiáng)管理和改善服務(wù)并重、受理投訴和主動監(jiān)管并重，逐步建立規(guī)范化的日常動態(tài)監(jiān)督管理機(jī)制.。在監(jiān)管理念上，要進(jìn)一步加強(qiáng)過程監(jiān)管、行為監(jiān)管和動態(tài)監(jiān)管；在監(jiān)管方式上，要進(jìn)一步加大重點(diǎn)稽查和日常巡查的力度，強(qiáng)化多部門聯(lián)動，形成監(jiān)管合力，加大對典型案例及檢查結(jié)果的曝光力度.。要充分發(fā)揮舉報(bào)投訴機(jī)制的作用，通過設(shè)立舉報(bào)電話、開通舉報(bào)信箱等多種方式，提供快速便捷的舉報(bào)、投訴渠道，及時(shí)發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為線索.。對群眾的舉報(bào)和投訴，要認(rèn)真接收、快速處理、及時(shí)反饋。
       6、嚴(yán)格落實(shí)監(jiān)督檢查責(zé)任.。各級房地產(chǎn)、價(jià)格主管部門今年5月至11月要集中開展一次專項(xiàng)整治，認(rèn)真排查房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為，做到“發(fā)現(xiàn)一起、查處一起”.。各市、縣認(rèn)真制定整治工作方案，明確時(shí)間要求，細(xì)化工作任務(wù)，落實(shí)工作責(zé)任。省級房地產(chǎn)主管部門、價(jià)格主管部門要加強(qiáng)對市、縣整治工作的指導(dǎo)和檢查。市、縣房地產(chǎn)主管部門、價(jià)格主管部門要加強(qiáng)協(xié)作、溝通和配合，建立健全信息共享、情況通報(bào)以及對違法違規(guī)行為聯(lián)合查處機(jī)制。
    　　各省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)（房地產(chǎn)）、價(jià)格部門要于今年11月底前，將開展專項(xiàng)整治工作的有關(guān)情況以及典型案例上報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委。
    揚(yáng)州吉增萍律師聯(lián)系電話：13013713003，郵箱：781157756@qq.com.。

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