代理詞

    尊敬的審判員：
    江蘇DD事務(wù)所接受本案原告F某某的委托，指派本律師擔(dān)任其訴訟代理人，參加今日的法庭審理，開庭前我認(rèn)真地查閱了本案的卷宗材料，并進(jìn)行了必要的調(diào)查，現(xiàn)提出代理意見如下：
    一，原告與被告之間房屋買賣合同成立并有效.。
    原告與被告于2018年3月9日簽訂的房屋買賣合同是雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，是真實(shí)有效的.。因此原被告雙方都應(yīng)按照合同約定來履行合同或承擔(dān)違約責(zé)任。
    二，原告的合法權(quán)益應(yīng)受保護(hù)，被告應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償原告損失.。
    1,民法典第七條規(guī)定：民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠實(shí)，恪守承諾.。本案中，原告和被告在簽訂房屋買賣合同前，被告作為原房東未如實(shí)陳述房屋裝修歷史，虛構(gòu)事實(shí)告知原告涉案房屋是二手毛坯房，由被告自行裝修，原告基于對被告的信任才簽訂購房合同.。后經(jīng)過被告庭審陳述和調(diào)查才得知被告所購買的二手房是已經(jīng)裝修好的，被告自己并未裝修.。被告故意隱瞞裝修實(shí)情對原告的購房決策有重大影響，讓原告承擔(dān)了巨大的購房風(fēng)險(xiǎn)，增加了追責(zé)難度。根據(jù)民法典第五百條第二款規(guī)定：當(dāng)事人在訂立合同過程中故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，造成對方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因此被告應(yīng)當(dāng)為這種商業(yè)欺詐行為承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
    2，在原告和被告的二手房交易過程中，被告至今沒有向原告提供全套房屋裝修資料，如房屋建筑、結(jié)構(gòu)、水電圖紙，房屋裝修過程的水管布置圖等，正因?yàn)檫@些材料的缺失導(dǎo)致在訴訟過程中，鑒定機(jī)構(gòu)能輕易的放棄由原告申請的房屋漏水原因和滲水時間的鑒定，被告對此負(fù)有不可推卸的責(zé)任.。根據(jù)民法典第五百九十九條：出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定或者交易習(xí)慣向買受人交付提取標(biāo)的物單證以外的有關(guān)單證和資料；以及第六百一十一條：標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)的，不影響因出賣人履行義務(wù)不符合約定，買受人請求其承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利。因此被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
    3，根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定：（1）如果賣家在出售房屋時故意隱瞞房屋質(zhì)量問題，那么就可以要求賣家承擔(dān)賠償責(zé)任，如果質(zhì)量問題嚴(yán)重，還可以因此解除合同。（2）如果房屋存在質(zhì)量問題，但出賣人已如實(shí)告知瑕疵或買受人已明知瑕疵的，則出賣人不承擔(dān)責(zé)任。（3）如果是房屋存在隱蔽瑕疵，如并非出賣人在裝璜、使用過程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，除非有證據(jù)證明出售一方對此是知曉的，否則出賣人亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任.。在本案中，原告入住不久發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)墻體滲水，后滲水越來越嚴(yán)重以致無法正常入住。房屋大面積滲水的事實(shí)客觀存在，除了沒有水管經(jīng)過的東北角房間（次臥）未發(fā)生墻皮脫落現(xiàn)象外，其他所有有水管經(jīng)過的地方，全部出現(xiàn)嚴(yán)重的滲水，墻皮脫落的現(xiàn)象，甚至還往下滲到樓下鄰居家.。從邏輯推定上可知被告并沒有如實(shí)告知水管漏水問題且沒有證據(jù)表明原告知道此問題，被告屬于故意隱瞞房屋瑕疵的情形.。這種情形不排除被告在使用中造成了損害但是在買賣時故意隱瞞沒有告訴原告，此處的隱瞞包括在介紹房屋的使用情況時隱瞞了房屋存在的問題也包括被告通過技術(shù)上的處理使得原告從表象上無法看出房屋的瑕疵。根據(jù)民法典第六百一十七條：出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依據(jù)本法第五百八十二條至第五百八十四條的規(guī)定請求承擔(dān)違約責(zé)任。第六百一十八條：當(dāng)事人約定減輕或者免除出賣人對標(biāo)的物瑕疵承擔(dān)的責(zé)任，因出賣人故意或者重大過失不告知買受人標(biāo)的物瑕疵的，出賣人無權(quán)主張減輕或者免除責(zé)任。因此被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，即賠償原告相關(guān)損失。
    三，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修費(fèi)和其他損失費(fèi)用。
    最高人民關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十三條：因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù).。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。在本案中，對于房屋的隱蔽瑕疵，如并非被告在裝璜、使用過程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據(jù)證明被告對此是知曉的，即便被告不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但原告可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任.。
    四，鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)退還部分鑒定費(fèi)。
    原告申請江蘇省建筑工程質(zhì)量檢測中心有限公司鑒定滲水時間和滲水原因，但此鑒定機(jī)構(gòu)不作為，缺乏鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)有的科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖黠L(fēng)和踏實(shí)苦干的工作態(tài)度，鑒定當(dāng)天只是派一名專家和助理到現(xiàn)場簡單目測一下，也沒有使用勘測儀器。涉案房屋一目了然可見多處滲水嚴(yán)重，根本無法入住，而鑒定機(jī)構(gòu)視而不見，不努力想盡一切辦法探索滲水原因，最后僅以無法鑒定的結(jié)論而出一份退案報(bào)告草草結(jié)案.。江蘇省建筑工程質(zhì)量檢測中心有限公司沒有合法行使作為法定鑒定機(jī)構(gòu)的職責(zé)，沒有還原本案事實(shí)真相，沒有給原告一個公平正義的鑒定意見，以致最終直接影響全案的裁決。根據(jù)民法典的公平原則和誠信原則，交納的四千元鑒定費(fèi)除去工作人員的來回差旅費(fèi)后，剩余部分應(yīng)當(dāng)予以退還。建議法院重新考量江蘇省建筑工程質(zhì)量檢測中心有限公司的法定鑒定機(jī)構(gòu)資質(zhì)。
    五，關(guān)于損失賠償?shù)挠?jì)算。
    1)房屋評估維修費(fèi)用：                       16840元
    2)樓下鄰居房屋評估維修費(fèi)用：               3990元
    3)上門測試檢查費(fèi)用：                       200 元
    4)上門評估維修費(fèi)用：                       300元
    5)在外租房租金費(fèi)用：                       9000元
    6)鑒定費(fèi)：                                 8000元
    共計(jì)：                                     38330元
    綜上，原告遭受的損失應(yīng)當(dāng)?shù)玫窖a(bǔ)償，交納的鑒定費(fèi)應(yīng)當(dāng)?shù)玫讲糠滞诉€.。原告的所有訴訟請求事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，合法權(quán)益受法律保護(hù)，依法應(yīng)予全部支持.。請合議庭采納以上代理意見，以維護(hù)原告合法權(quán)益。
    .。

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