南京市江寧區(qū)二手房律師專注于土地征收、房屋拆遷、建筑工程、房產(chǎn)糾紛、土地糾紛、行政訴訟及相關(guān)刑事辯護等專項法律服務(wù)，維護了當(dāng)事人的合法權(quán)益。

        提示：二手房的法律風(fēng)險較高，為了避免買到問題二手房，在買之前可以來咨詢律師，南京市江寧區(qū)二手房律師給你審查合同，寫合同，降低風(fēng)險。在二手房交易中買受人要步步小心，任何的疏忽或過于自信都將可能面臨合同解除或無法接續(xù)履行的風(fēng)險，祝大家早日順利買到心儀的好房子！

    ★南京市江寧區(qū)二手房律師提示：這兩種二手房不要買！
        1.小產(chǎn)權(quán)房：多半是農(nóng)村土地的非法使用.。利用農(nóng)村集體土地建設(shè)，然后向外出售的小產(chǎn)權(quán)房是不受法律保護的。《土地管理法》規(guī)定：我國的土地所有權(quán)包括兩種方式，即國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。城市居民從事建設(shè)依法使用國有土地，農(nóng)村居民每戶申請一處宅基地，農(nóng)村的土地不能用于非農(nóng)用途。
        2.已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房：這種房子的戶口是被凍結(jié)的，房管部門不會辦理過戶手續(xù)。買了這種房子的容易產(chǎn)生糾紛，承擔(dān)很大的法律風(fēng)險，建議，這個坑就不要去入了。一般這種一兩年內(nèi)拆遷的房子，在各地的房地產(chǎn)交易都有記錄的，可以先查一下。

    ★南京市江寧區(qū)二手房律師談購房技巧--看產(chǎn)權(quán)人信息
        如果出賣人是房屋產(chǎn)權(quán)人，一定要詢問清楚該房屋是婚前個人財產(chǎn)還是婚后購買（婚前婚后以取得結(jié)婚證時間為準(zhǔn)），如果是婚前個人財產(chǎn)，就不用擔(dān)心產(chǎn)權(quán)問題，如果是婚后購買，但僅僅登記在出賣人一方名下或者登記在配偶一方名下，就要慎重對待了，  當(dāng)著出賣人的面，給其配偶打電話，詢問確認其是否同意出售，并一定要切記錄音！很多人疑惑的會問這個事有那么重要嗎？重要的事情說三遍，很重要！很重要！很重要！為什么呢？從法律上來講，房屋為出賣人夫妻.同財產(chǎn)，如果配偶一方不知情或不同意出賣，出賣人一方就構(gòu)成無權(quán)處分，無權(quán)處分不會導(dǎo)致合同無效，但可能會導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，也就是說最后你還是買不到這個房屋.。但是如果錄音了，配偶也同意出賣了，配偶一方以后如果再以不知情或不同意出售房屋要求解除合同，就沒有任何事實依據(jù)了。目前大量的房屋交易，由于房屋價格大幅上漲，出賣人簽訂存量房屋買賣合同后又反悔，很多人均以無權(quán)處分為由請求確認合同無效或請求解除合同，所以買受人一定要慎重，讓出賣人無機可乘.。
        如果登記在出賣人與配偶雙方名下，一般出賣人與配偶需要同時出面簽訂存量房屋買賣協(xié)議，如果一方不出現(xiàn)，僅僅出示授權(quán)委托書，也要電話確認核實并錄音，因為僅憑出賣人一紙授權(quán)委托書，無法核實是否為配偶的真實意思表示。
        如果出賣人不是房屋產(chǎn)權(quán)人，一定要詢問與房屋產(chǎn)權(quán)人的..，是父母？子女？代理人？債權(quán)人？從律師的角度來講，不管出賣人是否出示了房屋所有權(quán)人的身份證、戶口本、房產(chǎn)證或者授權(quán)委托書或者債權(quán)法律文書，均應(yīng)當(dāng)面與房屋所有權(quán)人電話確認并錄音，在房屋所有權(quán)人知情并同意出售的情況下再簽訂存量房屋買賣合同也不晚.。如果無法聯(lián)系房屋所有權(quán)人，寧可白跑一趟另行再簽，也不要貪圖一時之快，為日后留下陷阱。

    ★南京市江寧區(qū)二手房律師談離婚過程中哪些房產(chǎn)無法分割？
        案例：邱女士和丈夫2005年結(jié)婚。在2007年邱女士和丈夫付全款買了一套小戶型，經(jīng)過商議，合同上購房人寫的是他們女兒的名字.。后來因丈夫頻繁出差不顧家，邱女士提出離婚。財產(chǎn)分割時，兩人對這套房子的歸屬爭執(zhí)不休。邱女士認為，女兒跟隨自己生活，房子應(yīng)當(dāng)歸自己。丈夫提出，房子實際仍然是夫妻.同財產(chǎn)，應(yīng)該一人一半.。房子到底是誰的呢？
        南京市江寧區(qū)二手房律師提醒：根據(jù)法律規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)的唯一合法憑證，依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護。本案中，邱女士的女兒是房屋的所有權(quán)人，她和丈夫均無權(quán)處分。即使孩子歸邱女士撫養(yǎng)，也并不意味著房子歸邱女士所有，房子仍是孩子的.。另外在離婚時，其他幾類房屋也不能分割：1、用他人身份購房的；2、買二手房未過戶的；3、受贈、繼承未過戶；4、只有使用權(quán)沒有所有權(quán)的；5、購買商品房未及時辦理產(chǎn)權(quán)證的；6、自建房未審批的；7、房改房產(chǎn)權(quán)未到位的.。

    ★南京市江寧區(qū)二手房律師談拆遷安置房
        拆遷安置房，是指在人民政府實施土地儲備地塊、非經(jīng)營性公益項目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價格、套型面積向具有市區(qū)戶籍(包含從事農(nóng)業(yè)職業(yè))的被拆遷人定向銷售的住宅房。
        隨著城市化步伐的推進，農(nóng)村集體土地上的房屋也有被納入拆遷范圍。為了解決被拆遷人的居住問題，政府修建了專門的拆遷安置房。拆遷安置房享受土地劃撥、規(guī)劃費減免等相關(guān)政策，價格比商品房優(yōu)惠.。
        拆遷安置房的政策性較強，各個地方都有相應(yīng)的政策規(guī)定.。但主要考慮的還是被拆遷房屋的面積問題，或者人口問題。針對離婚案件中目前爭議的情形分析如下：
        1.婚前一方的個人房產(chǎn)，婚后被拆遷安置新房的，如果不存在房屋補差價問題，也不存在房屋變更登記在夫妻二人的名下，這種被拆遷安置的新房應(yīng)該是個人財產(chǎn)，因為財產(chǎn)的性質(zhì)從根本上說是婚前個人財產(chǎn)演變過來的.。如果存在房屋補差價，所補的差價是夫妻雙方.同出資的，這就需要分析被拆遷房的價值和所補的差價在整個新房屋中各自所占的比例，所補差價的比例部分就是夫妻.有財產(chǎn).。對于婚后登記在夫妻二人名下的，不管存不存在差價問題，都應(yīng)該是夫妻.有財產(chǎn)。
         2.婚前房產(chǎn)在一方的父母名下，婚后拆遷安置后，安置房登記在兒女名下的，這需要參考贈與房屋的情形，即《最高人民.婚姻法司法解釋(二)》中的第22條的規(guī)定.。
         3.婚前是一方承租的公房，婚后拆遷安置的。首先，需要考慮婚后拆遷安置時，是否存在出資問題，是否存在取得部分或全部產(chǎn)權(quán)，如果是婚后.同出資，取得一定產(chǎn)權(quán)的，對這部分房屋產(chǎn)權(quán)就是夫妻.有財產(chǎn)；離婚時一般應(yīng)按所得房屋產(chǎn)權(quán)的比例，依照當(dāng)時當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門公布的同類住房標(biāo)準(zhǔn)價，給予對方一半價值的補償。如果沒有出資問題，只是房屋拆遷后繼續(xù)承租的，離婚時雙方都有承租的權(quán)利.。對這部分問題相關(guān)的司法解釋是《最高人民.關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》
    最后需要提到的一個難點問題是，關(guān)于婚后用個人的財產(chǎn)出資購買的房屋，是屬于個人財產(chǎn)還是屬于夫妻.同財產(chǎn)。大部分的人認為是個人財產(chǎn)，其理由是，購買房屋的資金屬于個人財產(chǎn)，個人財產(chǎn)的性質(zhì)并不因婚姻而改變，這和婚前個人所有的房屋一樣，結(jié)婚無論多少年，婚前房屋仍然是個人財產(chǎn)；但也有認為是夫妻.同財產(chǎn)的，其理由是如果雙方事先沒有書面約定的，就存在贈與的可能，畢竟此時的..是夫妻..。筆者認為認定為個人財產(chǎn)更妥。

    ★南京市江寧區(qū)二手房律師談房產(chǎn)登記給未成年子女 父母離婚無權(quán)分割房產(chǎn)
        去年,我與丈夫花120萬元購買了一套房子,當(dāng)時由于我們正鬧離婚,我們一致同意購房后將房屋登記在孩子名下，算是贈與給孩子，這樣一旦離婚也能給孩子留下一套房子作為補償。如今，雖然在親戚們的多次勸說下，我們也為維系這段婚姻做了種種努力,但已經(jīng)徹底走到了離婚的邊緣.。請問,我們一旦訴訟離婚,如果丈夫反悔給孩子購房，他能要求分割這套登記在孩子名下的房產(chǎn)嗎?
        南京市江寧區(qū)二手房律師點認為：對此類情形，在審判實踐中有兩種不同觀點。一種觀點認為，按照物權(quán)法不動產(chǎn)權(quán)屬登記證書來確定，此類房產(chǎn)屬于父母贈與未成年人，離婚時夫妻雙方無權(quán)分割。另一種觀點認為不能僅僅按照產(chǎn)權(quán)登記確認權(quán)屬，還應(yīng)該審查購房時雙方的真實意思表示。最高院相關(guān)..主編的《民事審判指導(dǎo)與參考》持第二種觀點，認為不動產(chǎn)物權(quán)的登記分為對外效力和對內(nèi)效力，對外效力是指應(yīng)根據(jù)物權(quán)公示公信原則，善意第三人基于對登記的信賴而與登記權(quán)利人發(fā)生的不動產(chǎn)交易行為應(yīng)受到法律保護，對內(nèi)效力是指應(yīng)審查當(dāng)事人的真實意思表示來確定真正的權(quán)利人。“在實際生活中，夫妻雙方.同出資購買房屋后，可能基于各種考慮而將房屋產(chǎn)權(quán)登記在未成年子女名下，但并不意味著該房屋的真實產(chǎn)權(quán)人即為未成年子女，而應(yīng)審查夫妻雙方購買房屋時的真實意思表示.。如果真實意思表示確實是將購買的房屋贈與未成年子女，離婚時應(yīng)將房屋認定為未成年子女的財產(chǎn)，由直接撫養(yǎng)未成年子女的一方暫時管理;如果真實意思并不是將房屋贈與未成年子女，那么離婚時將該房屋作為夫妻.同財產(chǎn)處理比較適宜。”

    ★南京市江寧區(qū)二手房律師談離婚后前夫拖欠房子貸款 女方會被銀行追償嗎？
        如果離婚時男方要房子,他承諾獨自歸還貸款,但是銀行不同意涂銷女方的貸款..,離婚后男方還不起貸款,銀行能不能向已經(jīng)離婚的女方追償呢?被追償會有什么后果?
        南京市江寧區(qū)二手房律師說,在離婚糾紛中,分割房產(chǎn)的處置方式一般有三種:一是房子歸一方,由獲得房子一方補償另一方。二是如果雙方都要房子,采用競價方式,價高者得.。三是如果雙方都不要房子,可以通過.拍賣房屋后分割房款。
        但是.走拍賣流程會將房屋價格拉得比市場價格低,一般不建議采用。因此,如果雙方都沒有能力支付對方補償款,可以協(xié)商一致把房子賣掉,.同分割房屋出售款。
        如果銀行不同意涂銷另一方的貸款..,根據(jù)貸款合同所約定的貸款..,銀行是可以向夫妻雙方.同追償.。如果雙方均無法償還銀行貸款,銀行可以進行拍賣抵押房屋清償貸款。如果已經(jīng)離婚,未獲取房屋的一方代替另一方向銀行償還了房屋貸款后,代償一方可以向另一方追償。

    ★南京市江寧區(qū)二手房律師談未登記房產(chǎn) 離婚時不作為夫妻.同財產(chǎn)分割
        李女士和趙某于2006年登記結(jié)婚，婚后生一女.。因二人感情長期不和，2011年5月李某向.起訴離婚。審理中，趙某同意離婚，并且對女兒的撫養(yǎng)、撫養(yǎng)費的負擔(dān)、其他財產(chǎn)和債權(quán)的分割、債務(wù)負擔(dān)爭議都不大，只是對于房產(chǎn)的歸屬爭奪強烈，成為案件爭議的焦點.。
        李某和趙某二人有兩套可支配的房產(chǎn)，其中一套為趙某婚前購買，并辦理了房產(chǎn)證書，登記的權(quán)利人為趙某的父母。第二套為二人婚后購買，2011年初交付使用，房產(chǎn)證現(xiàn)在辦理過程中.。原告李某在訴訟中請求第二套歸自己所有.。
        被告趙某的代理律師認為，..套房產(chǎn)為婚前財產(chǎn)，且登記在趙某父母的名下，不屬于李某和趙某的夫妻.同財產(chǎn)。第二套房產(chǎn)雖然是二人婚后購買，但還沒有取得房產(chǎn)登記.。根據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外.。”房產(chǎn)屬于典型的不動產(chǎn)，所以房產(chǎn)所有權(quán)的設(shè)立即原被告（李某和趙某）對房產(chǎn)享有所有權(quán)以房產(chǎn)登記為條件；現(xiàn)在房產(chǎn)還沒有進行登記，所以原被告對此房產(chǎn)還不能享有法律認可的所有權(quán)。既然原被告對房產(chǎn)還不享有所有權(quán)，故不能作為夫妻.同財產(chǎn)分割.。
        李某的代理律師指出，趙某有..套房產(chǎn)可以居住，而李某離婚后沒有其他房產(chǎn)可以居住，所以第二套房產(chǎn)應(yīng)歸李某所有.。第二套房屬于夫妻.同財產(chǎn)，《婚姻法》第十七條規(guī)定：“夫妻在婚姻..存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻.同所有：（一）工資、獎金；（二）生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；……（五）其他應(yīng)當(dāng)歸.同所有的財產(chǎn)。”李某和趙某購買第二套房產(chǎn)所用的錢，就是二人在婚姻..存續(xù)期間獲得的工資和生產(chǎn)經(jīng)營收入，此房產(chǎn)雖然沒有進行登記，但是現(xiàn)實存在，屬于財產(chǎn)的范疇。并且此房產(chǎn)是二人合法收入的轉(zhuǎn)化形式，屬于夫妻.同財產(chǎn)，應(yīng)該依法分割。
        .充分聽取了雙方的意見后提出，《婚姻法解釋二》第21條第1款規(guī)定：“離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民.不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用。”根據(jù)此規(guī)定，并且結(jié)合本案件趙某還有其他可以居住的房產(chǎn)事實和《婚姻法》照顧婦女權(quán)益的原則，最后確定第二套房產(chǎn)暫由李某居住使用。
        由此可以看出，沒有進行登記的房產(chǎn)，在離婚的案件中可以不作為夫妻.同財產(chǎn)分割，先確定由一方居住使用。。

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