怎么認定商品房預(yù)售
合同的效力房地產(chǎn)開發(fā)商取得了預(yù)售資格后，可以將尚未修建好的期房進行出售，此時簽訂的是一份商品房預(yù)售
合同。那么您知道這個商品房預(yù)售
合同的效力是怎樣的嗎？我們將在下文中為您做詳細解答。
1、未取得商品房預(yù)售許可證的，預(yù)售
合同無效。但是
起訴或申請仲裁前已取的，有效。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，預(yù)售許可證是商品房預(yù)售
合同簽訂的法定前提條件，沒有取得預(yù)售許可證簽訂商品房預(yù)售
合同，違反法律的強制性規(guī)定，
合同無效。但是，開發(fā)商符合條件可以取得預(yù)售許可證，只是在簽訂
合同時預(yù)售許可證未獲得，在仲裁或者
起訴前，獲得預(yù)售許可證的，為保證交易的穩(wěn)定性以及尊重
合同當事人簽訂
合同時的意思表示，預(yù)售
合同應(yīng)當認定有效。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣
合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，即使是銷售廣告和宣傳資料中的內(nèi)容，未在
合同中體現(xiàn)，也應(yīng)視為
合同中的一部分，對雙方當事人具有
合同效力。
3、未訂立
合同前的定金,因一方當事人原因未訂立
合同的,按定金規(guī)則處理。如果是不可歸責于雙方的原因造成
合同不能簽定，返還定金。
商品房預(yù)售過程中，出賣人往往在簽訂
合同之前要求買受人交納一定數(shù)額的定金，以確定買受人確實將購買房屋，并由出賣人將為其預(yù)留選中的房屋。這時，盡管預(yù)售商品房
合同尚未簽訂，但是，定金手續(xù)已經(jīng)辦理，此時，定金條款有效，應(yīng)當按照定金規(guī)則處理，即買受人
違約不簽訂購房
合同的，出賣人不返還定金，出賣人不信守
合同，將房屋賣給他人的，買受人有權(quán)請求雙倍返還定金。如果不屬于出賣人或者買受人的原因造成購房
合同不能簽訂的，例如，政府將出賣人開發(fā)的房屋整體收購用作公共事業(yè)的，那么，這時，出賣人應(yīng)當返還收取購買者的定金。
4、商品房預(yù)購協(xié)議符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣
合同主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受房款的，認定該協(xié)議為有效的房屋買賣
合同。
5、未辦理備案登記，
合同不因此無效。但當事人約定備案登記為生效條件的，從其約定。
商品房預(yù)售
合同辦理備案登記手續(xù)，其目的在于防止出賣人一房幾賣。法律設(shè)定商品房預(yù)售登記制度并未作為
合同生效要件。因此，一方以商品房預(yù)售
合同未經(jīng)登記備案主張
合同無效的，仲裁庭和法庭均不予支持。但是，
合同雙方當事人可以約定
合同生效要件，如果當事人在
合同中約定備案登記為
合同生效條件的，從其約定。
合同約定了辦理備案登記手續(xù)為
合同生效要件，但是，
合同生效前，買受人已經(jīng)交付購房款，出賣人接受購房款;或者出賣人交付房屋，買受人接受房屋已經(jīng)入住的，根據(jù)《
合同法》的規(guī)定，盡管
合同的生效條件尚未達到，但是，雙方以其行為履行了
合同主要義務(wù)的，視為雙方對
合同條款的變更，該預(yù)售
合同有效。
6、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立買賣
合同，即使房屋已交付第三人使用，該
合同也無效。
根據(jù)《
合同法》規(guī)定，惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的
合同無效。因此，出賣人與第三人惡意串通，另行簽訂房屋買賣
合同，即便房屋已經(jīng)交付第三人使用，由于該
合同侵害了原買受人的合法權(quán)益，該
合同依然無效。應(yīng)當返還房屋。應(yīng)當注意的是，必須是出賣人和第三人的惡意串通，如果第三人屬于善意取得，則不適用本規(guī)則。
7、由于出賣人未告知買受人將房屋低押給第三人或者
合同訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人，致使
合同目的已無法實現(xiàn)的，買受人可以請求解除
合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。出賣人未告知買受人房屋抵押事實，系欺詐行為;賣房后，又將同一房屋賣給第三人，不能履行
合同主要義務(wù)—交房。這兩種情況均符合《
合同法》規(guī)定的解除
合同的法定條件，因此，買受人有權(quán)請求解除
合同，并要求出賣人承擔
違約責任。為了對出賣人給予足夠的懲罰，最高法院司法解釋規(guī)定，買受人可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責任。
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