從法律中的規定來看，在進行房屋租賃的時候，如果約定的租賃期限超過了6個月的，那就需要當事人簽訂書面的租賃合同才行。不過就房屋租賃合同的有效期限來看，法律中同時也是進行了限制。那究竟房屋租賃合同有效期限是多久呢?請一起在下文中進行了解吧。 一、房屋租賃合同有效期限是多久 《合同法》第214條規定，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。” 因此，房屋租賃合同包括續訂房屋租賃合同的最長期限均為20年。 二、超過最長期限合同有效嗎 1、房屋租賃合同期限最長20年，是指當事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年;并非指數次簽訂租賃合同或者數份租賃合同的總租賃期限不能超過20年。2、房屋租賃期間屆滿，當事人續訂租房屋賃合同的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。3、房屋租賃期限超過20年，并非整個租賃合同無效;而是超過20年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按20年計算。因此租期超過20年的租賃合同并不因此全部無效，而是超過20年部分租賃期限無效，在20年之內的租賃期限仍然合法有效。三、租賃房屋有問題怎么辦承租人往往會發現承租的房屋經常有各種各樣缺陷，與房主事前承諾的居住條件不符，比如屋頂漏水，電話線、閉路電視線不通，沒有熱水供應等。在這種情況下，完全可以讓房主出錢解決，因為法律規定房主應當保證出租房的質量，并且履行租賃物的維修業務。如果房主拒絕，承租人也可以自行維修并由房主承當費用。當然，如果這個缺陷已經嚴重影響到承租人居住的，承租人可以選擇解除合同關系，并且要求房主返還沒住期間的租金，還可以要求其賠償因此產生的損失。在租賃房屋的時候，只要是在法律規定范圍內作出的約定，那么該約定就是會被認為有效。至于，房屋租賃合同有效期限《合同法》中要求是不能超過20年的，所以只要當事人在20年之內可以根據實際情況作出具體的租賃期限約定。