取得土地使用權(quán)的方式都有哪些？
公有制在我國(guó)體制中占主導(dǎo)地位，這也就意味著我國(guó)的資源歸您集體所有而非公民個(gè)人私有，就以土地資源來(lái)說(shuō)公民只享有土地使用權(quán)而非所有權(quán)。根據(jù)規(guī)定公民只有取得土地使用權(quán)后才能利用土地，而公民獲得土地使用權(quán)的方式是多樣化的，我們將在下文為您詳細(xì)介紹取得土地使用權(quán)的具體途徑，希望對(duì)您有所幫助。
土地使用權(quán)獲取方式主要有出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓三種方式。
一、以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)
1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
2、出讓方式：招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌、協(xié)議。
3、年限：土地使用權(quán)出讓最高年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年，綜合或者其他用地五十年。
（一）以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓土地使用權(quán)
（1）土地招標(biāo)
招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。
在招標(biāo)出讓中土地主管部門(mén)要根據(jù)出讓土地的具體情況編制招標(biāo)文件，并實(shí)施投標(biāo)的登記，投標(biāo)人在登記時(shí)必須繳納投標(biāo)保證金，并提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照的副本，法人代表人證明等文件。投標(biāo)人在按照招標(biāo)文件的要求編制標(biāo)書(shū)后，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將標(biāo)書(shū)密封投入指定標(biāo)箱。經(jīng)由專(zhuān)家組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)按照評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)企業(yè)提交后投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審后，在規(guī)定的時(shí)間地點(diǎn)開(kāi)標(biāo)。在中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書(shū)》，中標(biāo)人則在《中標(biāo)通知書(shū)》約定的時(shí)間，按照招標(biāo)文件與土地管理部門(mén)簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓
合同》。公開(kāi)招標(biāo)的投標(biāo)單位不能少于三家，如果少于三家則招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)停止開(kāi)標(biāo)。在公開(kāi)招標(biāo)中投標(biāo)企業(yè)投標(biāo)的價(jià)格是重要的評(píng)標(biāo)因素，但評(píng)標(biāo)委員會(huì)為了防止土地開(kāi)發(fā)的后續(xù)資金無(wú)法到位，出現(xiàn)土地閑置浪費(fèi)現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力也是評(píng)標(biāo)委員們重點(diǎn)關(guān)注的要點(diǎn)。
（2）土地拍賣(mài)
拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。
土地的主管部門(mén)根據(jù)被拍賣(mài)土地的特征編制拍賣(mài)文件，竟買(mǎi)人在竟買(mǎi)申請(qǐng)截止日期前提出竟買(mǎi)申請(qǐng)，交納不少于拍賣(mài)文件規(guī)定的保證金，并同樣提交法定代表人證明書(shū)等資信證明。竟買(mǎi)人通過(guò)審查后，得到印有編號(hào)的竟買(mǎi)標(biāo)志牌，拍賣(mài)會(huì)在拍賣(mài)公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行。參加的竟買(mǎi)人同樣不能少于三人，否則應(yīng)終止拍賣(mài)。在拍賣(mài)中最終的成交價(jià)格必須高于拍賣(mài)方所制定的底價(jià)，否則也需終止拍賣(mài)。拍賣(mài)成交后，竟得人按照《拍賣(mài)成交書(shū)》規(guī)定的時(shí)間和土地管理部門(mén)簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓
合同》。土地拍賣(mài)中最重要的原則是“價(jià)高者得”，與其他形式的拍賣(mài)原理相同。
（3）土地掛牌
掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受竟買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。
政府土地主管部門(mén)編制掛牌文件，競(jìng)買(mǎi)人在規(guī)定日期前提出竟買(mǎi)申請(qǐng)，按規(guī)定交納保證金、提交法定代表人證明書(shū)等資信證明后提交競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)。在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始日期，掛牌人應(yīng)該將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則、增價(jià)幅度等內(nèi)容，在土地交易市場(chǎng)掛牌公布，符合條件的竟買(mǎi)人應(yīng)定按照文件的要求填寫(xiě)竟買(mǎi)報(bào)價(jià)單，在掛牌期限內(nèi)竟買(mǎi)人可多次報(bào)價(jià)。如果在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)竟買(mǎi)人在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買(mǎi)人，且報(bào)價(jià)不低于掛牌底價(jià)，并符合其他交易條件的，掛牌成交；在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)的，報(bào)價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人。但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外，在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他交易條件的，掛牌不成交。掛牌交易的掛牌期限不得少于十個(gè)工作日。競(jìng)買(mǎi)人確定后．掛牌人應(yīng)當(dāng)向競(jìng)買(mǎi)人發(fā)出《掛牌成交確認(rèn)書(shū)》。競(jìng)得人應(yīng)該根據(jù)《掛牌成交確認(rèn)書(shū)》所約定的時(shí)間與市國(guó)土房管局簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓
合同》。掛牌同樣遵循“價(jià)高者得”的原則．不同之處在于不是現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)．由于掛牌是以書(shū)面的形式報(bào)價(jià)，所引發(fā)的關(guān)注程度及曝光不如招標(biāo)與拍賣(mài)。
招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)范圍：
①供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、工業(yè)用地和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地以及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；
②其他土地供地計(jì)劃公布后一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；
③劃撥土地使用權(quán)改變用用途，《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的；
④劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)秶?guó)有土地劃撥決定書(shū)》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的；
⑤出讓土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的；
⑥法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的其他情形。
（二）以協(xié)議方式取得國(guó)有土地使用權(quán)（此方式目前基本不采用）
協(xié)議出讓?zhuān)侵竿恋厥褂脵?quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行談判和切磋，協(xié)商出讓土地使用的有關(guān)事宜的一種出讓方式。它主要適用于工業(yè)項(xiàng)目、市政公益事業(yè)項(xiàng)目、非盈利項(xiàng)目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項(xiàng)目，采取此方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，沒(méi)有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，不具有公開(kāi)性，人為因素較多，因此對(duì)這種方式要加以必要限制，以免造成不公平競(jìng)爭(zhēng)、以權(quán)謀私及國(guó)有資產(chǎn)流失。
（1）協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)范圍
出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓?zhuān)娇刹扇f(xié)議方式，主要包括以下情況：
①供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅、工業(yè)用地等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；
②原劃撥、承租土地使用權(quán)申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地計(jì)劃決定書(shū)》、《國(guó)有土地租賃
合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；
③劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；
④出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式。
（2）禁止性規(guī)定
①以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。
②協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（
拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和，有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。低于最低價(jià)時(shí)國(guó)有土地使用權(quán)不得出讓。
二、以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)
1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權(quán)不需要使用者出錢(qián)購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)，而是經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)其無(wú)償?shù)?、無(wú)年限限制的使用國(guó)有土地。但取得劃撥土地使用權(quán)的使用者依法應(yīng)當(dāng)繳納土地使用稅。
2、年限：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。雖然無(wú)償取得劃撥土地使用權(quán)沒(méi)有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，國(guó)家應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)，并可依法出讓。因城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，也可以對(duì)劃撥土地使用權(quán)無(wú)償收回，并可依法出讓。無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)的，其地上
建筑物和其他附著物歸國(guó)家所有，但應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。
3、以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的情形：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條的規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：
（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；
（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
（3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)主管部門(mén)登記、核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證。
4、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的限制性規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)一般不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，領(lǐng)有土地使用權(quán)證，地上
建筑物有合法產(chǎn)權(quán)證明，經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)其出讓并補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的，沒(méi)收其非法收入，并根據(jù)其情節(jié)處以相應(yīng)罰款
三、以轉(zhuǎn)讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)
1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，即土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上
建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)移給他人的行為。原擁有土地使用權(quán)的一方稱(chēng)為轉(zhuǎn)讓人，接受土地使用權(quán)的一方稱(chēng)為受讓人。
2、轉(zhuǎn)讓方式：包括出售、交換和贈(zèng)與等。
3、禁止性規(guī)定：未按土地使用權(quán)出讓
合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
4、年限：土地使用者通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓
合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
5、“房地一并轉(zhuǎn)移”：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上
建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。地上
建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該
建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上
建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓?zhuān)厣?a href=jianzhu/>
建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。
6、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要的措施。
補(bǔ)充說(shuō)明：“項(xiàng)目收購(gòu)獲取土地的方式”屬于轉(zhuǎn)讓的范疇，具體內(nèi)涵是通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司的股份達(dá)到獲得項(xiàng)目公司所擁有土地的目的。
收購(gòu)項(xiàng)目公司的優(yōu)點(diǎn)：
（1）避免了直接公開(kāi)購(gòu)買(mǎi)土地帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)和麻煩，手續(xù)簡(jiǎn)單，便于操作。
（2）節(jié)省了直接轉(zhuǎn)讓土地需要繳納的各種稅費(fèi)。
（3）可直接擁有原項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)人員，開(kāi)發(fā)快捷。
收購(gòu)項(xiàng)目公司的缺點(diǎn)：
（1）存在人員整合的風(fēng)險(xiǎn)。
（2）可能存在原公司財(cái)務(wù)、法律方面的遺留問(wèn)題，需注重前期調(diào)查。
綜上所述，土地使用者主要有三種渠道獲得土地使用權(quán)但細(xì)分之下又有多種途徑，但不論土地使用者取得土地使用權(quán)是通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓還是劃撥，都必須辦理好相關(guān)的登記手續(xù)并取得土地使用權(quán)證后才能通過(guò)利用土地獲益。需要注意的是，土地使用者利用土地是有使用年限的，在年限期滿前需要辦理好相關(guān)的續(xù)期手續(xù)否則將被無(wú)償收回。
