普通住宅50年土地使用年限如何劃定 當(dāng)你在購(gòu)買(mǎi)一套房子的時(shí)候，你一定會(huì)關(guān)注到住宅土地使用年限這個(gè)問(wèn)題，但同時(shí)你也會(huì)發(fā)現(xiàn)有些住宅的土地使用年限是不一樣的，有些是50年也有些是70年，這究竟是怎么回事，接下來(lái)就跟著的我們來(lái)了解一下普通住宅50年土地使用年限如何劃定的相關(guān)知識(shí)。 一、相關(guān)法律條例 根據(jù)1990年5月19日開(kāi)始實(shí)行的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，住宅用地土地使用年限為70年；工業(yè)用地土地使用年限為50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地土地使用年限為50年； 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地土地使用年限為40年；綜合或者其他用地土地使用年限為50年，全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行。 根據(jù)1994年7月5日的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中的也明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。 二、土地使用年限 土地使用權(quán)指單位或個(gè)人依法或依約定，對(duì)國(guó)有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。 根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定： 居住用地70年; 工業(yè)用地50年; 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年; 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年; 倉(cāng)儲(chǔ)用地50年； 綜合或者其他用地50年。 住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權(quán)之時(shí)土地使用年限算起。房改房的產(chǎn)權(quán)土地使用年限起算時(shí)間以該地塊地上房屋參加房改之后第一個(gè)繳納土地出讓金的房屋為準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房的使用年限為50年。 工業(yè)用地50年 教育、文化、體育、衛(wèi)生等土地使用年限為50年 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年 綜合或者其他用地50年。 1土地使用年限最高70年據(jù)市國(guó)土部門(mén)有關(guān)人士介紹，土地使用年限是從開(kāi)發(fā)商取得該地塊的土地使用證之日開(kāi)始計(jì)算，即國(guó)家首次出讓該地塊的時(shí)間。根據(jù)1990年5月19日開(kāi)始實(shí)行的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定： 住宅用地（也就是人們常說(shuō)的商品房用地）：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年； 工業(yè)用地（也就是人們常說(shuō)的工廠(chǎng)、工業(yè)區(qū)）：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年； 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年； 綜合或者其他用地：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。 三、土地使用權(quán)年期修正 1．實(shí)質(zhì) 土地使用權(quán)年期是指土地交易中契約約定的土地使用權(quán)年限。土地使用權(quán)年期的長(zhǎng)短，直接影響可利用土地并獲相應(yīng)土地收益的年限。如果土地的年收益確定以后，土地的使用期限越長(zhǎng)，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價(jià)格也會(huì)因此提高。因此，通過(guò)土地使用權(quán)年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的價(jià)格上的差別。 2．修正方法 (1)計(jì)算使用年期修正系數(shù)，年期修正系數(shù)按下式計(jì)算： K=1-1/(1+r)m /[1-1/（1+r）n] 式中：K——將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系數(shù)； r——土地還原率； m——待估宗地的使用權(quán)年期； ——比較案例的使用權(quán)年期。 (2)利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正，即有： 年期修正后地價(jià)=比較案例價(jià)格×K 案例3：若選擇的比較案例成交地價(jià)每平方米為500元，對(duì)應(yīng)使用權(quán)年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，該市土地還原率為8%，則年期修正如下： 年期修正后的地價(jià)=500×1-1/(1+8%)20/[1-1/（1+8%）30]=436．06元/m2 通過(guò)以上相關(guān)知識(shí)，可以了解到土地使用權(quán)限是根據(jù)不同用途不同性質(zhì)規(guī)定的，普通住宅50年土地使用年限如何劃定，就是其住宅區(qū)屬于一個(gè)綜合的地區(qū)。另外，一般住宅的土地使用權(quán)限的問(wèn)題是一個(gè)全國(guó)普遍的問(wèn)題，國(guó)家為了保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益會(huì)在日后退出更佳完善的政策，所以我們也不用太擔(dān)心住宅土地使用權(quán)限到期的問(wèn)題。