哪些情況下商品房可預售 一、哪些情況下商品房可預售 1、內銷商品房預售 (1)有開發經營企業的營業執照; (2)有市計委、建委批準的商品房項目建設計劃文件; (3)已取得國有土地使用或土地使用權來源證件; (4)取得建設工程規劃許可證和建設工程開工證; (5)有納入市建委銷售計劃的證明文件; (6)按申請預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資25%以上，或達到相應的工程進度，并已確定施工進度和交付日期; (7)本市商品房預售許可證。 2、外銷商品房預售 (1)有開發經營企業的營業執照; (2)付清地價款(包括市政基礎設施建設費、拆遷安置補償費和土地使用權出讓金)，取得土地使用證; (3)市或區縣建委頒發的建設工程開工證，建筑施工合同，采暖、給排水、供電、燃氣、電視接受、電梯安裝等工程已確定交用日期的證明材料; (4)已完成工程建設總投資額的25%; (5)工程施工進度和竣工交付的日期已經確定; (6)外銷商品房預售許可證。 二、預售商品房有什么風險 1、關于預售資質的風險問題 《城市房地產管理法》第44條第1款對商品房預售的條件作出了明確規定，但是現實情況中存在很多不照章辦事的情況，也就是預售人沒有預售資質非法預售，給預購人帶來了極大的風險。預購人最關心的就是在這樣的情況下到底與開發商之間簽訂的商品房預售合同是否有效呢?法律規定開發商預售商品房必須持有三證：《土地使用權證》、《建設工程規劃許可證》和《商品房預售許可證》，并完成預售商品房建設總投資的25%以上的投資行為，才具備對外銷售商品房的資格，才有權簽訂商品房預售合同。不具備上述條件的，一般認定合同無效。但預售房在起訴前已補交土地使用權出讓金，并已補辦有關手續的，具備了上述預售條件的，可以認定合同有效。因此，預購人在簽訂商品房預售合同之前，必須認真審查預售人的資質，以免帶來不必要的麻煩。 2、關于定金和訂金的風險 在簽訂商品房預售合同之前，預售方通常要求預購方簽訂商品房認購協議書并支付一定數額的定金，在這個環節產生糾紛的情況也非常普遍。有必要搞清楚定金與訂金這兩個概念。定金，是指合同當事人為確保合同的履行，依法律規定或雙方約定，由當事人一方在合同訂立時或訂立后、履行前，預先給付對方的一定金錢或其他替代物，在法律上它具有擔保方式和作為違約責任兩種功能。 在擔保法理論上，一般認為定金可分為五類，分別為：成約定金、證約定金、違約定金、解約定金和立約定金。而訂金，是指一方先交付一筆現金給對方，以作為己方履約的擔保，常用于承攬合同和服務合同。此處區別它們的意義就在于：定金適用雙倍返還，而訂金只適用原價返還。 3、關于一房多賣的風險 “一房多賣”的原因，除了我國商品房市場仍處于發育階段，市場主體的一些經營行為尚需規范、相關的法律仍需完善、行政管理無法到位、未能對整個市場給予嚴格地法律監督等諸多大環境的因素之外，還有一個重要的原因就是物權法頒布前商品房預售登記備案制度的強制力度不夠，未能夠賦于品房預售登記備案制度的準物權效力。 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。”這條明確規定登記備案并非合同生效的必要條件，揭示了商品房預購環節中一大法律風險。 商品房銷售許可證是房地產管理機關允許房地產開發商進行現房銷售的標志，否則房地產開發商的銷售行為是無效的;商品房預售許可證是房地產管理機關允許房地產開發商進行期房銷售的標志，否則，房地產開發商的預售行為同樣是無效的。