我們知道，有些房地產(chǎn)由于其本身的特性，決定了它不能被抵押。對于那些法律不允許抵押的房地產(chǎn)，當(dāng)事人最好是不要隨意去抵押，否則不但起不了抵押的效果，還可能會被追究法律責(zé)任。那在法律上，不能被抵押的房產(chǎn)包括哪些呢？我們馬上為你做分析解答。 一、不能被抵押的房產(chǎn)包括哪些 房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押人是指以房地產(chǎn)作為本人或第三人履行債務(wù)擔(dān)保的企業(yè)法人、個(gè)人和其他經(jīng)濟(jì)組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為履行債務(wù)擔(dān)保責(zé)任的法人、個(gè)人和其他經(jīng)濟(jì)組織。抵押物是指由抵押人提供并經(jīng)抵押權(quán)人訂可的作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的房地產(chǎn)。 根據(jù)我國法律規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)立抵押： (一)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn); (二)已依法公告在國家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn); (三)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn); (四)列為文物保護(hù)的古建筑、有重要紀(jì)念意義的建筑物; (五)被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn); (六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn); (七)未經(jīng)中國注冊會計(jì)師確認(rèn)已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn); (八)行政機(jī)構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn); (九)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律允許抵押的除外。 二、預(yù)售商品房抵押效力是怎樣的 購買方以預(yù)售商品房設(shè)立抵押，應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下條件，抵押行為方可有效： (一)抵押人是預(yù)售商品房的購房人。購房人購買在建的商品房后，對所預(yù)購商品房享有所有權(quán)之期待權(quán)，購房人以預(yù)售的商品房作為抵押，是對其享有的權(quán)利進(jìn)行的處分。 (二)購房人與預(yù)售人簽訂了《商品房預(yù)售合同》，按合同約定支付了到期購房款，抵押時(shí)要提供付款憑證。 (三)商品房預(yù)售合同須為有效合同。預(yù)售商品房抵押是以預(yù)購的商品房作為抵押標(biāo)的，要使抵押行為有效，預(yù)售人與購買人之間的預(yù)售關(guān)系合法有效是重要前提。若預(yù)售行為違法無效，建立在此基礎(chǔ)上的抵押行為必然無效。 (四)預(yù)售商品房抵押須辦理抵押登記。《民法典》規(guī)定，當(dāng)事人以房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記，抵押合同自登記之日生效。 究竟不能被抵押的房產(chǎn)有哪些？這方面的內(nèi)容，我們已經(jīng)在上文中做出了介紹。當(dāng)然在這里，還要提醒當(dāng)事人的是，由于房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，您在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押時(shí)，不但要簽訂抵押合同，還要到相關(guān)部門去辦理登記。對此，您若還有任何不清楚的地方，那么建議您不妨去咨詢一下專業(yè)的律師。